Переуступка off-plan до сдачи

Продаётся не квартира, а место в договоре с застройщиком: покупатель встаёт на ваше место и дальше платит по тому же графику. Квартиры физически ещё нет, титула нет, есть предварительный договор, зарегистрированный в системе Oqood. Именно поэтому сделка идёт не между двумя собственниками, а через застройщика: без его согласия переуступка не регистрируется.

Порог задаёт застройщик, и он записан в вашем договоре. Обычно это доля выплаченной суммы — часто в районе 30–40%, но встречается и выше, и ниже. Пока порог не пройден, продать долю нельзя вообще. Это первое, что надо посмотреть в договоре тем, кто покупает off-plan именно с расчётом выйти до сдачи: стратегия, не подтверждённая пунктом договора, — это не стратегия.

Три статьи. Разрешение застройщика на переуступку — фиксированный сбор, у разных компаний от нескольких тысяч дирхамов; у части застройщиков он считается процентом, и это надо проверять заранее. Регистрационный сбор Земельного департамента 4% платится новым покупателем с новой цены. Плюс комиссия брокера, если продаёте через него. Кто из сторон что платит — предмет договорённости, и её фиксируют письменно до внесения задатка.

Конкуренция с самим застройщиком. Вы продаёте ту же квартиру в том же доме, что и он, — только у него есть рассрочка, акции и отдел продаж, а у вас нет. Если к моменту выхода в проекте остались непроданные юниты, ваш покупатель почти всегда предпочтёт первичку. Поэтому переуступка удаётся там, где предложение застройщика уже закончилось, и не удаётся там, где стройка идёт, а прайс лист ещё открыт.

Остаётся финальный платёж, и его надо чем-то закрыть. Это оборотная сторона планов с большим хвостом: чем меньше вы платите во время стройки, тем выгоднее теоретическая переуступка и тем больнее сценарий, где её не случилось. Перевести остаток в ипотеку обычно можно, но решать это надо было в начале — банки смотрят на объект, на застройщика и на ваш доход, и отказ в этот момент означает вынужденную продажу по любой цене.

В ОАЭ налога на прирост капитала для физического лица нет, и продажа с прибылью здесь ничем не облагается. Обязанность может возникнуть по месту вашего налогового резидентства — это отдельный вопрос, который решается по своей юрисдикции, а не в Дубае. Отдельно от налога существует обязанность декларировать зарубежные активы и счета там, где она предусмотрена.