Cesja umowy off-plan przed odbiorem lokalu

Zmienia właściciela nie mieszkanie, lecz Państwa pozycja w umowie z deweloperem: kupujący wchodzi na Państwa miejsce i kontynuuje płatności według tego samego harmonogramu. Mieszkanie fizycznie jeszcze nie istnieje, nie ma tytułu własności, jest tylko umowa wstępna zarejestrowana w systemie Oqood. Dlatego transakcja odbywa się przez dewelopera, a nie między dwoma właścicielami: bez jego zgody cesja nie zostanie zarejestrowana.

Próg ustala deweloper i zapisuje go w umowie. Zwykle jest to część wpłaconej ceny, często około 30–40 %, choć zdarzają się progi wyższe i niższe. Dopóki nie zostanie osiągnięty, udziału nie można sprzedać w ogóle. To pierwsza rzecz do przeczytania dla każdego, kto kupuje off-plan właśnie po to, by wyjść przed odbiorem: strategia, której nie potwierdza zapis w umowie, nie jest strategią.

Trzy pozycje. Zgoda dewelopera na cesję to stała opłata, w wielu firmach od kilku tysięcy dirhamów; niektóre pobierają zamiast tego procent, co warto sprawdzić z góry. Opłata na rzecz Land Department w wysokości 4 %, którą nowy nabywca płaci od nowej ceny. Do tego prowizja pośrednika, jeśli sprzedają Państwo przez niego. Kto co płaci, jest kwestią uzgodnień i należy to spisać, zanim jakakolwiek zaliczka zmieni właściciela.

Konkurowanie z deweloperem. Sprzedają Państwo to samo mieszkanie w tym samym budynku co on, tyle że on ma plan płatności, promocje i biuro sprzedaży, a Państwo nie. Jeśli w inwestycji zostały niesprzedane lokale, gdy zechcą Państwo wyjść, Państwa kupujący niemal na pewno wybierze ofertę dewelopera. Cesje sprawdzają się tam, gdzie zasób dewelopera się skończył, i zawodzą tam, gdzie budowa trwa, a cennik jest wciąż otwarty.

Ostatnia płatność i tak staje się wymagalna i trzeba ją uregulować. To druga strona planów z płatnościami na koniec: im mniej płacą Państwo w trakcie budowy, tym lepiej cesja wygląda w teorii i tym bardziej bolesny jest scenariusz, w którym do niej nie dochodzi. Przekształcenie salda w kredyt hipoteczny zwykle jest możliwe, ale to decyzja na początek: banki oceniają nieruchomość, dewelopera i Państwa dochody, a odmowa w tym momencie oznacza przymusową sprzedaż po dowolnej zaoferowanej cenie.

ZEA nie nakładają podatku od zysków kapitałowych na osoby fizyczne, więc sprzedaż z zyskiem nie jest tu opodatkowana. Obowiązek podatkowy może powstać w kraju Państwa rezydencji podatkowej, co jest osobną kwestią, rozstrzyganą w tamtej jurysdykcji, a nie w Dubaju. Niezależnie od podatku w niektórych jurysdykcjach istnieje obowiązek zgłaszania aktywów i rachunków za granicą.