Al Marjan Island

Ras Al Khaimah — quattro isole artificiali al largo della costa di Al Jazirah Al Hamra

Quattro isole create dal mare a Ras Al Khaimah, che si spingono per 4,5 chilometri al largo — e l'unico indirizzo negli Emirati con un casinò in costruzione. Wynn ora aprirà a settembre 2027, e da quella data si misura il mercato dell'intero emirato.

• In parte consegnato, in parte in costruzione
• Affitto turistico
• Una scommessa su Wynn
• Ingresso più economico che a Dubai

Wynn e Ushuaïa: che cosa è davvero costruito ad Al Marjan Island

Girato il 25 agosto 2026: a che punto è davvero il resort integrato Wynn e che cosa succede con l'altro grande nome dell'isola, Ushuaïa. Un breve sopralluogo in cantiere, non una carrellata di render.

Che cosa c'è nella community

• Resort a cinque stelle — Rixos Bab Al Bahr, DoubleTree by Hilton, Al Marjan Island Hotel & Spa
• Wynn Al Marjan Island: 1 530 camere e residenze, un casinò, un porto per superyacht
• Appartamenti alberghieri a marchio — The Unexpected Al Marjan Island di Almal, con il marchio Ushuaïa
• Progetti residenziali — il masterplan li concentra su Treasure Island

Che cosa sorge sull'isola e che cosa è in costruzione

La metà alberghiera dell'isola è operativa dalla metà degli anni 2010; la metà residenziale e a marchio è in fase di completamento ora. Le cifre provengono dal masterplan di Marjan, dai rapporti degli operatori e dalle pagine dei developer; l'elenco copre i grandi progetti, non ogni edificio dell'arcipelago.

Resort e hotel

1. Wynn Al Marjan Island In costruzione, apertura settembre 2027 Wynn Resorts

   Una torre di 70 piani, 1 530 camere e residenze, circa 225 000 sqft di area da gioco e un porto in acque profonde per superyacht. La prima licenza di gioco degli Emirati, concessa nel 2024; la struttura ha raggiunto la quota massima a dicembre 2025.

2. Rixos Bab Al Bahr Operativo Rixos Hotels

   Uno dei tre resort a cinque stelle già attivi sull'isola prima dell'annuncio di Wynn. È questa base alberghiera a fare di Al Marjan una destinazione e non un cantiere.

3. DoubleTree by Hilton Resort & Spa Marjan Island Operativo Hilton

   Il secondo dei resort operativi. Il master developer colloca su quest'isola circa il 45% di tutte le camere a cinque stelle dell'emirato.

4. Al Marjan Island Hotel & Spa Operativo

   Il terzo resort operativo dell'arcipelago — quello che porta il nome stesso dell'isola.

Abitazioni e residenze a marchio

1. The Unexpected Al Marjan Island In costruzione, consegna Q4 2026 Almal Real Estate Development

   319 camere d'albergo e 103 residenze con il marchio Ushuaïa Unexpected Hotels & Residences — la prima struttura fuori dalla Spagna per il nome di Ibiza. Investimento dichiarato: oltre 100 milioni di dollari.

Che cosa occorre sapere

Che cos'è Al Marjan e chi la gestisce

Al Marjan non è un quartiere e non è un compound. È un arcipelago di quattro isole artificiali al largo di Al Jazirah Al Hamra, nella parte meridionale di Ras Al Khaimah: Breeze, Dream, Treasure e View, collegate da strade e ponti, che insieme coprono circa 2,7 milioni di m² — 29 milioni di sqft — e si spingono per 4,5 chilometri dalla linea di costa.

La bonifica è iniziata nel 2013; la società operativa era stata costituita un anno prima. Il master developer è Marjan, di proprietà del governo dell'emirato. Non costruisce abitazioni: crea il terreno, porta strade e servizi e vende i lotti. Gli edifici su quei lotti li realizzano tutti — Wynn Resorts a un estremo della scala, piccoli developer regionali all'altro. È la prima cosa che distingue Al Marjan da una master community di Dubai, dove un unico autore firma l'intero quartiere.

Il masterplan suddivide le isole per funzione. Breeze è la più vicina alla riva e guidata dai resort; Treasure è dove si concentra l'offerta residenziale; Dream è rimasta quasi vuota per anni e viene edificata adesso; View ha la maggiore superficie costruita. Non è geografia fine a se stessa — l'isola decide sia che cosa ci sarà fuori dalla finestra tra tre anni sia chi sarà il vicino: un ospite per una settimana o un proprietario per sempre.

La base a cinque stelle esiste già: Rixos Bab Al Bahr, DoubleTree by Hilton Resort & Spa Marjan Island e Al Marjan Island Hotel & Spa. Il master developer colloca su quest'isola circa il 45% di tutte le camere a cinque stelle dell'emirato. Il dettaglio conta: Al Marjan è partita dal turismo, non dall'edilizia residenziale, e le abitazioni si sono agganciate a un flusso di visitatori già esistente, non il contrario.

Wynn: che cosa si sta costruendo e quando apre

Wynn Al Marjan Island è un resort integrato di Wynn Resorts e la prima struttura della società in Medio Oriente. A muovere il mercato non è l'hotel ma la sala da gioco: nel 2024 il progetto ha ottenuto la prima licenza di gioco mai rilasciata negli Emirati, e le autorità non hanno segnalato piani per rilasciarne altre a breve. Per diversi anni sarà l'unico casinò autorizzato del paese.

La composizione pubblicata è di 1 530 unità in totale — 1 217 camere d'albergo, 297 suite, due appartamenti reali, quattro townhome con giardino e dieci marina estate. Accanto a esse: 22 tra ristoranti, lounge e bar, un beach club, una spa, un'area commerciale al piano terra e un porto in acque profonde pensato per i superyacht. Il gioco occupa circa 225 000 sqft sul piano principale, più una sala separata al 22º piano.

I lavori vanno avanti dal 2023. La torre di 70 piani ha raggiunto la quota massima a dicembre 2025; ad agosto 2026 i lavori erano passati al solaio di copertura, con più di 22 000 persone in cantiere. La data di apertura, però, si è spostata: il 4 agosto 2026 l'amministratore delegato di Wynn Resorts l'ha rinviata da marzo 2027 a settembre 2027 durante la conference call trimestrale con gli investitori, aggiungendo altri 600 milioni di dollari al budget.

Da tenere a mente a parte: Wynn ha acquistato altri 155 acri sull'isola per un possibile secondo resort integrato. Nulla è deciso e su questo non va costruito alcun piano — ma l'acquisto dice come la società legge la località.

Perché l'isola si è rivalutata prima che aprisse qualcosa

Il meccanismo è quello, noto, di Dubai. Viene annunciato un progetto di richiamo, i terreni e l'off-plan intorno si rivalutano, e il progetto stesso apre anni dopo. Comprando qui oggi non si acquista l'Al Marjan che esiste, ma le aspettative sull'Al Marjan del 2027.

Non è un argomento contrario; è così che funziona ogni resort in costruzione. Ma cambia la domanda da «crescerà?» a «quanta parte della crescita è già nel prezzo?». Un render non risponde. Un cronoprogramma sì: a che stadio sono i lotti vicini, quando aprono gli hotel, che cosa succede con le strade, quando viene consegnato il proprio edificio. Ed è proprio per questo che le riprese dal cantiere valgono più di un comunicato stampa.

Secondo fattore: i tempi. Spostare Wynn da marzo a settembre 2027 sposta anche ciò per cui si compra nelle vicinanze — il flusso di visitatori, l'occupazione, la tariffa notturna. Sei mesi di ritardo sul progetto di richiamo sono sei mesi in cui l'appartamento accanto viene affittato a una tariffa di pre-apertura e non di post-apertura.

Terzo: le dimensioni del mercato. Ras Al Khaimah è una frazione di Dubai. Meno transazioni, quasi nessuno storico di rivendite e un'uscita che si misura in mesi. L'asset non è cattivo — è meno liquido, e l'orizzonte va contato in anni.

A chi è adatta, e a chi no

Prima di tutto l'affitto turistico. L'isola è stata costruita per il turismo, la base alberghiera è già operativa e il casinò aggiungerà flusso. Un appartamento o un'unità alberghiera affittati a notti è il modo più diretto di partecipare — soprattutto dove li gestisce un operatore per conto proprio.

In secondo luogo, una seconda casa sul mare. A un'ora da Dubai, con la spiaggia alla porta, le montagne di Jebel Jais vicine e un prezzo d'ingresso inferiore di un multiplo a quello del lungomare di Dubai. Per chi già vive negli Emirati è una casa per il fine settimana, e va valutata come tale.

In terzo luogo, una scommessa sulla rivalutazione dell'emirato. Ras Al Khaimah sta cambiando categoria — da «l'alternativa più economica» a destinazione a pieno titolo — e Al Marjan ne è l'epicentro. È anche un orizzonte lungo, con una forte dipendenza da una sola data.

Non è adatta a due tipi di acquirenti. A chi vuole una casa stabile con infrastrutture del livello di Dubai: scuole, cliniche e lavoro sono qui molto più scarsi. E a chi conta su una rivendita rapida: su un mercato sottile una vendita richiede mesi, e un acquirente al prezzo di oggi non c'è sempre quando serve.

Che cosa verificare prima di firmare qui

L'isola e il lotto accanto. Il master developer vende i terreni a parcelle, e la vista dipende da ciò che compra il vicino. Si chieda il masterplan aggiornato con la destinazione d'uso dei lotti adiacenti, non un render generico dell'arcipelago.

Il developer. Qui costruiscono società di peso enormemente diverso, da Wynn Resorts a developer senza nulla di completato negli Emirati. Si guardi il portafoglio realizzato e il conto escrow più che il marchio in facciata — il marchio è di solito in licenza.

Che cosa si sta davvero comprando: un appartamento o un'unità alberghiera. Al Marjan ha molta offerta di appartamenti alberghieri a marchio in cui l'unità comporta un pool di affitto obbligatorio gestito dall'operatore. È un prodotto diverso — un altro contratto, un altro rendimento, altri diritti di uso personale.

Le date, e che cosa dice il contratto in caso di mancato rispetto. Il progetto di richiamo dell'isola ha già accumulato sei mesi di ritardo; i progetti più piccoli ritardano più spesso. La data di consegna dichiarata conta meno del rimedio che vi è collegato.

L'aritmetica del rendimento. I «rendimenti garantiti» dell'affitto turistico sono parole del developer, non un fatto: non disponiamo di un database di transazioni per Ras Al Khaimah e non possiamo verificare la cifra. Si chiedano i dati di partenza — occupazione, tariffa media, commissione dell'operatore — e si faccia il calcolo da sé.

L'intero mercato dell'isola poggia su una sola data — l'apertura di Wynn — e quella data si è già spostata: il 4 agosto 2026 la società ha rinviato il lancio da marzo a settembre 2027 e ha aggiunto 600 milioni di dollari al budget. Comprare qui significa comprare aspettative, in parte già incluse nel prezzo. Si verifichi il developer su un portafoglio completato, la destinazione d'uso dei lotti adiacenti sul masterplan aggiornato, il tipo di unità (appartamento, o camera d'albergo all'interno di un pool obbligatorio dell'operatore) e il rimedio per la consegna in ritardo. E si conti l'orizzonte in anni: il mercato dell'emirato è sottile e un'uscita richiede mesi.

Fonte delle cifre — la pagina del progetto presso il developer.

Domande frequenti

Che cos'è Al Marjan Island e chi è il developer?

Quattro isole create dal mare a Ras Al Khaimah, che si spingono per 4,5 chilometri al largo — e l'unico indirizzo negli Emirati con un casinò in costruzione. Wynn ora aprirà a settembre 2027, e da quella data si misura il mercato dell'intero emirato. Il developer è Marjan, la località è Ras Al Khaimah. La composizione del progetto, la sua economia e le modalità di ingresso sono illustrate qui sopra, in questa pagina.

Per chi è Al Marjan Island?

In breve: affitto turistico, una scommessa su Wynn, ingresso più economico che a Dubai. Per esteso — nell'approfondimento qui sopra. Il progetto va valutato rispetto a un obiettivo preciso: viverci, affittarlo e rivenderlo portano a formati diversi all'interno della stessa community.

Che cosa devo verificare prima di acquistare ad Al Marjan Island?

L'intero mercato dell'isola poggia su una sola data — l'apertura di Wynn — e quella data si è già spostata: il 4 agosto 2026 la società ha rinviato il lancio da marzo a settembre 2027 e ha aggiunto 600 milioni di dollari al budget. Comprare qui significa comprare aspettative, in parte già incluse nel prezzo. Si verifichi il developer su un portafoglio completato, la destinazione d'uso dei lotti adiacenti sul masterplan aggiornato, il tipo di unità (appartamento, o camera d'albergo all'interno di un pool obbligatorio dell'operatore) e il rimedio per la consegna in ritardo. E si conti l'orizzonte in anni: il mercato dell'emirato è sottile e un'uscita richiede mesi.

Uno straniero può acquistare ad Al Marjan Island?

La forma di proprietà si verifica sul singolo progetto e non sul paese o sul quartiere nel loro insieme: nelle zone freehold degli Emirati lo straniero ottiene la piena proprietà, mentre in alcune giurisdizioni è offerto solo un leasehold di lunga durata. L'acquisto a distanza con procura è prassi ordinaria. Che cosa esattamente venga venduto qui e a che titolo lo confermerò su richiesta, insieme ai prezzi attuali e al piano di pagamento.

Listino prezzi e piano di pagamento per questo progetto

Mi invii il Suo budget e lo scopo dell'acquisto — Le risponderò con il listino prezzi aggiornato, le unità disponibili e l'indicazione di quali cifre dichiarate vadano verificate sul contratto.