Mada’in

Un developer con due decenni di mercato alle spalle, il cui progetto di punta a Dubai Marina, Marina Arcade Tower, è passato da torre di 65 piani con centro commerciale a tetto di vetro a edificio residenziale di 47 piani ancora prima di essere finito.

• Un edificio finito, con dieci anni di storico di locazione
• Interni firmati da un designer, inclusi nell'acquisto
• Un investitore che verifica il progetto sui fatti, non sul primo annuncio
• Non adatto a chi cerca l'edificio più nuovo del quartiere

L'azienda in breve

Fondazione

2006

Progetto di punta

Marina Arcade Tower a Dubai Marina, tramite la controllata Marina Arcade Real Estate

Caratteristiche

47 piani, 280 unità, secondo la scheda del progetto; annunciato originariamente nel 2008 come torre di 65 piani con una galleria commerciale

Costruzione

avviata nel 2010, completata nel 2017

Interior design

l'architetto e designer italiano Matteo Nunziati

Nuovo progetto

la Mada'in Tower di 71 piani a Dubai Marina, con completamento previsto nel 2027

Che tipo di developer è

Chi è, e cosa mostra la storia di Marina Arcade

Mada'in è sul mercato da quasi due decenni e il suo progetto più noto, Marina Arcade Tower, è una buona lezione su quanto un annuncio off-plan possa discostarsi da ciò che viene davvero costruito. Annunciata al culmine di uno dei cicli di mercato di Dubai come una torre alta con una galleria commerciale a tetto di vetro, è arrivata infine sul mercato sensibilmente più bassa di quanto pubblicizzato e senza la componente commerciale promessa al lancio: come edificio puramente residenziale.

Non è insolito per un progetto che si protrae per diversi anni tra annuncio e consegna: nel frattempo il mercato ha attraversato una flessione e una ripresa, e il concetto dell'edificio è cambiato con esso. La lezione pratica per l'acquirente: considerare qualsiasi annuncio off-plan una bozza di lavoro, non un progetto definitivo, finché non esiste una scheda registrata dell'edificio finito.

Cosa è stato effettivamente costruito

La costruzione della torre in sé si è protratta per diversi anni, il che non è insolito per un edificio di questa altezza. Il risultato finale sono appartamenti da una a quattro camere da letto, più penthouse e triplex, con interni progettati dal designer italiano Matteo Nunziati: un elemento che lo distingue da un tipico edificio di Marina della stessa età e fascia di prezzo.

Oggi è un edificio con una storia operativa consolidata, non un off-plan sulla carta: canoni di locazione reali, spese condominiali reali e un volume significativo di transazioni registrate su cui basarsi per valutare una specifica unità. Il divario tra ciò che prometteva il primo annuncio e ciò che oggi sorge davvero sul lungomare è la migliore illustrazione del motivo per cui conviene controllare la scheda finale dell'edificio e non la brochure di vendita originale.

La nuova torre dell'azienda, e la stessa vecchia lezione

L'azienda ha un nuovo progetto in corso nello stesso quartiere: Mada'in Tower, annunciata come una delle torri più alte della zona, con consegna fra diversi anni. La storia di Marina Arcade è una guida utile su come trattare un annuncio di questa portata: le cifre dichiarate al lancio (altezza, componente commerciale, tempistica) vanno considerate un punto di partenza e non un fatto definitivo, soprattutto per un cantiere così lungo.

Non è un argomento contro l'acquisto, ma a favore del pretendere, in fase off-plan, non solo un render ma una scheda del progetto datata e registrata, e del confrontarla periodicamente con quanto il developer pubblica man mano che il cantiere avanza, invece di affidarsi alle cifre della presentazione commerciale iniziale.

Un interno firmato come elemento distintivo

Nella fitta fila di torri sul lungomare di Dubai Marina, dove la maggior parte degli edifici compete con finiture quasi indistinguibili, un interior designer di nome è una differenza tangibile, visibile durante la visita, che influenza l'impressione dell'acquirente. Non è una garanzia automatica di un canone più alto, ma è un argomento concreto nel confronto diretto con un edificio vicino della stessa età privo di quel dettaglio.

Allo stesso tempo, il concetto architettonico dell'edificio è cambiato durante la costruzione ed è bene ricordarlo: un interno firmato è un vantaggio duraturo dell'edificio che è stato costruito, non una garanzia che il prossimo progetto annunciato uscirà esattamente come pubblicizzato.

Cosa controllare

Per Marina Arcade Tower: transazioni comparabili per la specifica fascia di piani dal registro pubblico del Land Department, canoni di locazione effettivi dagli annunci attivi e lo storico pluriennale delle spese condominiali, non solo la cifra attuale. Per la nuova Mada'in Tower: la scheda registrata del progetto con le cifre aggiornate, l'appaltatore principale e la sua esperienza a un'altezza comparabile, il conto escrow e come è ponderato il piano di pagamento.

In entrambi i casi chieda esplicitamente cosa garantisce effettivamente il developer sui tempi e sulle specifiche finali, tenendo presente quanto il concetto del progetto di punta dell'azienda sia cambiato durante la costruzione.

Come lavoro con i suoi progetti

Per la Marina Arcade Tower completata parto dalle transazioni registrate per piano e dal canone effettivo: l'edificio ha una storia sufficiente per appoggiarsi ai numeri e non all'impressione di una visita. Per la nuova Mada'in Tower estraggo prima di tutto la scheda ufficiale registrata del progetto e la confronto con quanto pubblicato nei materiali di marketing: la storia della torre di punta insegna proprio questa abitudine.

Per i clienti che tengono in modo particolare al design, discuto separatamente cosa è esattamente incluso nelle finiture e quali elementi fanno parte della dotazione base e quali sono opzionali all'acquisto, perché il nome di un designer sul banner non significa sempre un livello di finitura identico in ogni unità dell'edificio.

L'annuncio originale del 2008 per Marina Arcade Tower prometteva 65 piani e una galleria commerciale a tetto di vetro: nessuno dei due corrisponde all'edificio residenziale finale di 47 piani. Il progetto è cambiato durante la costruzione ed è utile tenerlo presente anche per la nuova Mada'in Tower: controlli la scheda finale registrata dell'edificio, non solo le cifre del primo annuncio.

Domande frequenti

Ci sono sconti sugli immobili Mada’in?

Al momento la nostra base contiene 1 lotto di questo developer con prezzo inferiore al mercato, con lo sconto massimo del 7%. Lo sconto viene dal venditore in una rivendita o in una cessione, non dal developer: ha un proprio motivo per uscire in fretta. L'entità dello sconto è calcolata da un algoritmo rispetto a immobili comparabili, non inserita a mano da un broker.

Mada’in è un developer affidabile?

Fondazione: 2006. La fonte che conta è il registro del Land Department, non la brochure: vi figurano la licenza, l'avanzamento di ogni progetto in percentuale e il conto escrow. Nell'off-plan il denaro dell'acquirente resta su quel conto sotto il controllo di RERA e viene liberato man mano che le fasi di costruzione sono verificate. Il dossier completo è nell'analisi qui sopra.

Quali progetti sta realizzando Mada’in?

Qui sopra in questa pagina: 2 progetti di Mada’in dal nostro catalogo, ciascuno con una scheda su piani, unità, consegna e camere da letto. I quartieri che ospitano la maggior parte dei suoi lotti sono raggruppati sotto «Dove costruiscono». I lotti in vendita, quando ce ne sono, si trovano subito sotto il progetto.

Conviene acquistare da Mada’in direttamente o tramite un broker?

In termini di denaro non cambia nulla: nell'off-plan il broker è pagato da Mada’in, non da Lei, quindi chiamare direttamente l'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. Cambia invece il punto di vista: il team vendite del developer vende solo i propri edifici e non Le dirà che la stessa unità costa meno nell'edificio accanto né che questo progetto viene consegnato più tardi. Nella rivendita e nella cessione la commissione è la solita: 2% più IVA.

Vale la pena acquistare da Mada’in

Dipende da cosa compra e perché. Mi descriva il budget e l'obiettivo: Le indicherò quali edifici di questo developer hanno senso oggi e quali è meglio lasciar perdere.