Mada'in

Ein Developer mit zwei Jahrzehnten Markterfahrung, dessen Flaggschiff in Dubai Marina – der Marina Arcade Tower – noch vor der Fertigstellung von einem 65-stöckigen Turm mit glasüberdachter Shopping-Mall zu einem 47-stöckigen Wohngebäude schrumpfte.

• Ein fertiges Gebäude mit zehn Jahren Mietgeschichte
• Interieur von namhaften Designern als Teil des Kaufs
• Ein Investor, der ein Projekt an Fakten prüft und nicht an der ersten Ankündigung
• Nichts für jemanden, der das neueste Gebäude im Viertel sucht

Das Unternehmen im Überblick

Gegründet

2006

Flaggschiff-Projekt

Marina Arcade Tower in Dubai Marina, über die Tochtergesellschaft Marina Arcade Real Estate

Eckdaten

47 Etagen, 280 Einheiten laut Projekteintrag; 2008 ursprünglich als 65-stöckiger Turm mit Shopping-Arkade angekündigt

Bau

Baubeginn 2010, Fertigstellung 2017

Interior Design

der italienische Architekt und Designer Matteo Nunziati

Neues Projekt

der 71-stöckige Mada'in Tower in Dubai Marina, Fertigstellung für 2027 angestrebt

Was für ein Developer ist das?

Wer dahintersteht und was die Geschichte von Marina Arcade zeigt

Mada'in ist seit fast zwei Jahrzehnten auf dem Markt, und sein bekanntestes Projekt, der Marina Arcade Tower, ist eine gute Lehre darüber, wie weit sich eine Off-plan-Ankündigung von dem entfernen kann, was tatsächlich gebaut wird. Auf dem Höhepunkt eines der Dubaier Marktzyklen als hoher Turm mit glasüberdachter Einzelhandelsarkade angekündigt, kam er schließlich deutlich niedriger als beworben auf den Markt und ohne die beim Start versprochene Gewerbekomponente – als rein privates Wohngebäude.

Das ist bei einem Projekt, das sich über mehrere Jahre zwischen Ankündigung und Übergabe hinzieht, nicht ungewöhnlich – der Markt hat dazwischen einen Abschwung und eine Erholung erlebt, und das Konzept des Gebäudes hat sich mit ihm verändert. Die praktische Lehre für Käufer: Betrachten Sie jede Off-plan-Ankündigung als Arbeitsentwurf und nicht als endgültigen Entwurf, solange es keinen fertigen, registrierten Gebäudeeintrag gibt.

Was tatsächlich gebaut wurde

Der Bau des Turms selbst zog sich über mehrere Jahre hin, was bei einem Gebäude dieser Höhe nicht ungewöhnlich ist. Das fertige Produkt sind Apartments mit einem bis vier Schlafzimmern sowie Penthouses und Triplexe, mit einem Interieur des italienischen Designers Matteo Nunziati – ein Detail, das es von einem typischen Marina-Gebäude gleichen Alters und gleicher Preisklasse abhebt.

Heute ist es ein Gebäude mit gefestigter Betriebshistorie und kein Off-plan auf dem Papier – mit realen Mietpreisen, einer realen Service Charge und einem aussagekräftigen Volumen registrierter Transaktionen, auf die man sich bei der Bewertung einer konkreten Einheit stützen kann. Der Abstand zwischen dem, was die erste Ankündigung versprach, und dem, was heute am Wasser steht, zeigt am besten, warum man den endgültigen Gebäudeeintrag prüfen sollte statt der ursprünglichen Verkaufsbroschüre.

Der neue Turm des Unternehmens und dieselbe alte Lehre

Das Unternehmen hat im selben Viertel ein neues Projekt in Arbeit – den Mada'in Tower, angekündigt als einer der höchsten Türme des Viertels, mit Übergabe in einigen Jahren. Die Geschichte von Marina Arcade ist ein nützlicher Leitfaden dafür, wie man eine Ankündigung dieser Größenordnung behandeln sollte: Die beim Start genannten Zahlen – Höhe, Gewerbekomponente, Zeitplan – sind eher als Ausgangspunkt denn als endgültige Tatsache zu verstehen, besonders bei einem so langen Bau.

Das ist kein Argument gegen einen Kauf, sondern dafür, schon in der Off-plan-Phase nicht nur ein Rendering zu verlangen, sondern einen datierten, registrierten Projekteintrag – und ihn im Verlauf des Baus regelmäßig mit dem abzugleichen, was der Developer veröffentlicht, statt sich auf die Zahlen der ersten Verkaufspräsentation zu verlassen.

Ein namhaftes Interieur als Unterscheidungsmerkmal

In der dichten Reihe von Türmen an der Uferpromenade von Dubai Marina, in der die meisten Gebäude mit nahezu identischer Ausstattung konkurrieren, ist ein namentlich bekannter Innenarchitekt ein greifbarer Unterschied, der bei einer Besichtigung sichtbar ist und den Eindruck des Käufers prägt. Das ist keine automatische Garantie für höhere Mieten, aber ein echtes Argument im direkten Vergleich mit einem Nachbargebäude gleichen Alters ohne dieses Detail.

Zugleich hat sich das architektonische Konzept des Gebäudes selbst während des Baus verändert – daran sollte man denken: Ein Designer-Interieur ist ein dauerhafter Vorteil des Gebäudes, das tatsächlich entstanden ist, aber keine Garantie dafür, dass das nächste angekündigte Projekt genau so wird wie beworben.

Was zu prüfen ist

Beim Marina Arcade Tower: vergleichbare Transaktionen für den konkreten Etagenbereich aus dem offenen Register des Land Department, tatsächliche Mietpreise aus aktuellen Inseraten und eine mehrjährige Entwicklung der Service Charge statt nur ihres heutigen Wertes. Beim neuen Mada'in Tower: der registrierte Projekteintrag mit aktuellen Zahlen, der Generalunternehmer und seine Erfahrung bei vergleichbarer Höhe, das Escrow-Konto und die Gewichtung des Zahlungsplans.

Fragen Sie in beiden Fällen ausdrücklich, was der Developer bei Terminen und endgültiger Ausstattung tatsächlich garantiert – und bedenken Sie dabei, wie stark sich das Konzept des Flaggschiff-Projekts des Unternehmens während des Baus verändert hat.

Wie ich mit seinen Projekten arbeite

Beim fertigen Marina Arcade Tower beginne ich mit den registrierten Transaktionen je Etage und der tatsächlichen Miete – das Gebäude hat genug Historie, um sich auf Zahlen statt auf den Eindruck einer Besichtigung zu stützen. Beim neuen Mada'in Tower hole ich zuerst den offiziell registrierten Projekteintrag und gleiche ihn mit dem ab, was in den Marketingunterlagen steht – genau diese Gewohnheit lehrt die Geschichte des Flaggschiff-Turms.

Bei Kunden, denen das Design besonders wichtig ist, bespreche ich separat, was genau in der Ausstattung enthalten ist und welche Elemente zur Grundausstattung gehören und welche beim Kauf optional sind – denn der Name eines Designers auf dem Banner bedeutet nicht immer ein identisches Ausstattungsniveau in allen Einheiten des Gebäudes.

Die ursprüngliche Ankündigung des Marina Arcade Tower von 2008 versprach 65 Etagen und eine glasüberdachte Einzelhandelsarkade – beides entspricht nicht dem fertigen 47-stöckigen Wohngebäude. Das Projekt hat sich während des Baus verändert, und das sollte man auch beim neuen Mada'in Tower im Hinterkopf behalten: Prüfen Sie den endgültigen registrierten Gebäudeeintrag und nicht nur die Zahlen der ersten Ankündigung.

Häufige Fragen

Gibt es Rabatte auf Immobilien von Mada'in?

Derzeit enthält die Datenbank 1 Lot dieses Developers, das unter dem Marktwert angeboten wird; der höchste Abschlag liegt bei 7 %. Der Rabatt kommt vom Verkäufer bei einem Wiederverkauf oder einer Abtretung, nicht vom Developer: Er hat seinen eigenen Grund, schnell auszusteigen. Die Höhe des Abschlags wird per Algorithmus im Vergleich zu ähnlichen Objekten berechnet und nicht von einem Makler eingetragen.

Ist Mada'in ein zuverlässiger Developer?

Gegründet: 2006. Entscheidend ist das Register des Land Department, nicht die Broschüre: Es führt die Lizenz, den Baufortschritt jedes Projekts in Prozent und das Escrow-Konto auf. Bei Off-plan liegt das Geld des Käufers auf diesem Konto unter RERA-Kontrolle und wird nach geprüften Bauabschnitten ausgezahlt. Das vollständige Dossier steht in der Analyse oben.

Welche Projekte baut Mada'in?

Weiter oben auf dieser Seite: 2 Projekte von Mada'in aus unserem Katalog, jeweils mit einem Objektpass zu Etagen, Einheiten, Übergabe und Schlafzimmern. Die Viertel, in denen die meisten seiner Lots liegen, sind unter „Wo sie bauen“ zusammengefasst. Zum Verkauf stehende Lots, sofern es welche gibt, stehen direkt unter dem Projekt.

Sollte ich direkt bei Mada'in oder über einen Makler kaufen?

Finanziell gibt es keinen Unterschied: Bei Off-plan bezahlt Mada'in den Makler, nicht Sie – ein Anruf direkt im Verkaufsbüro spart also nichts. Der Unterschied liegt in der Perspektive: Das Verkaufsteam des Developers verkauft nur die eigenen Gebäude und wird nicht erwähnen, dass dieselbe Einheit nebenan günstiger ist oder dass dieses Projekt später übergeben wird. Bei Wiederverkauf und Abtretung beträgt die Provision üblicherweise 2 % plus Mehrwertsteuer.

Lohnt sich ein Kauf bei Mada'in?

Das hängt davon ab, was Sie kaufen und wozu. Beschreiben Sie Budget und Ziel – ich zeige Ihnen, welche Gebäude dieses Developers heute gerechtfertigt sind und welche man besser liegen lässt.