Metac Properties

Un piccolo developer con due torri a Dubai Islands che vende «beachfront», una parola che su un'isola artificiale può indicare quattro diversi regimi giuridici di accesso, e quello applicabile determina gran parte del valore dell'acquisto.

2 progetti di questo developer nel catalogo. Al momento nessuno dei suoi immobili rientra nello stock scontato: qui sotto trova gli annunci nelle vicinanze.

• Chi cerca una costa più economica di Palm ed è disposto ad attendere la maturazione del distretto
• Un investitore che ha ottenuto per iscritto conferma del regime di accesso alla spiaggia
• Un investimento di lungo periodo su un'isola ancora in fase di riempimento
• Non adatto a chi ha bisogno di una rendita subito

L'azienda in breve

Portafoglio

Haven Living e Haven Bay a Dubai Islands

Caratteristiche di Haven Living

13 piani, secondo la scheda del progetto — appartamenti da uno a quattro camere da letto

Caratteristiche di Haven Bay

11 piani, secondo la scheda del progetto

Posizione

Dubai Islands centrale, sul lato di Deira

Che tipo di developer è

Chi è e che cosa caratterizza il suo posizionamento

Metac Properties è una piccola società con due progetti a Dubai Islands, entrambi costruiti sullo stesso punto di forza: la vicinanza all'acqua. Su un'isola artificiale in cui quasi ogni progetto usa la parola «beach» nella propria descrizione, il contenuto giuridico concreto di quella parola conta più di qualsiasi render, ed è la prima cosa da capire di questo developer: non la dimensione del portafoglio, ma che cosa esattamente vende sotto l'insegna della costa.

Con un portafoglio così ridotto, conviene trattare i due progetti come un unico dato sulla società più che come due storie indipendenti: la posizione e il punto di forza sono gli stessi, quindi rischi e domande dei due edifici coincidono in larga misura.

Quattro regimi che vengono tutti chiamati «beachfront»

La spiaggia può far parte delle parti comuni dell'edificio — la posizione più forte per un proprietario, perché la spiaggia appartiene congiuntamente ai proprietari delle unità e l'associazione la mantiene e ne controlla l'accesso. Può invece esserci soltanto un diritto di passaggio sul terreno del master developer — utilizzabile, ma non di proprietà, con regole ed eventuali tariffe stabilite dal master developer dell'isola e non dall'associazione dell'edificio.

Una terza possibilità è una spiaggia pubblica di fronte alla quale sorge l'edificio — piacevole e aperta a tutti, con l'affollamento e la pressione sui parcheggi che in alta stagione ne conseguono. Una quarta è l'accesso tramite un hotel o un club, a condizioni che possono cambiare e talvolta sono a pagamento. Tutte e quattro vengono commercializzate come «beachfront», ma sul piano giuridico sono diritti completamente diversi.

Che cosa si aggiunge all'unità quando si possiede su un'isola artificiale

Un contributo di distretto in aggiunta alle ordinarie spese condominiali dell'edificio — per strade, verde, manutenzione della linea di costa e servizi comuni dell'isola. In generale, costi di gestione più alti: l'aria salmastra è severa con le facciate, gli impianti meccanici e tutto ciò che è esposto all'esterno, e tutto si consuma più in fretta che in un edificio più lontano dal mare.

Un unico punto di accesso all'isola, o un numero limitato di terrapieni e ponti, significa un possibile collo di bottiglia e un tragitto più lungo nelle ore di punta. Infrastrutture a fasi: negozi, scuole e cliniche su un'isola in via di riempimento arrivano insieme ai residenti, non prima di loro come previsto dal master plan.

La manutenzione della linea di costa è un costo che deve ricadere da qualche parte

Su un'isola artificiale la manutenzione della costa — ripascimento della sabbia, controllo dell'erosione, frangiflutti — è un costo reale di lungo periodo, e dal bilancio su cui grava dipende se arriverà nelle sue spese condominiali o resterà un problema del master developer. Conviene chiederlo separatamente dalla questione dell'accesso alla spiaggia in sé: il diritto di utilizzo e l'obbligo di manutenzione sono posizioni contrattuali diverse e non necessariamente coincidono.

In un distretto ancora in fase di riempimento la liquidità in rivendita è scarsa: la platea di acquirenti è ancora piccola e i tempi di vendita vanno stimati con un margine, senza darli per pari alla rapidità di un distretto consolidato come Dubai Marina.

Che cosa verificare

Il regime di accesso alla spiaggia nei documenti, con l'indicazione esplicita di chi è responsabile della sua manutenzione. Entrambi i contributi — quello dell'edificio e quello del distretto — e che cosa copre esattamente ciascuno. Che cosa è aperto oggi sull'isola e che cosa è solo previsto — si contino i negozi funzionanti, non i render del master plan, e si verifichi che cosa viene costruito subito attorno all'edificio specifico.

Il conto escrow, la registrazione Oqood, l'appaltatore principale e la clausola sul ritardo di consegna dell'off-plan. I canoni di affitto nelle fasi dell'isola già consegnate e i tempi realistici di rivendita, oltre alle regole sugli affitti brevi se il modello di investimento si basa su ospiti di breve soggiorno.

Come lavoro con i suoi progetti

Per entrambi i progetti parto dalla conferma documentata del regime di accesso alla spiaggia — la prima domanda che decide se il premium «beachfront» dichiarato è giustificato nel caso specifico. Poi sommo i due contributi, quello dell'edificio e quello del distretto, in un'unica cifra annua di manutenzione e la confronto con un progetto comparabile più lontano dall'acqua.

Verifico a parte che cosa è davvero aperto oggi sull'isola: chiedo al cliente di percorrere la zona di persona anziché fidarsi della mappa del master plan, perché la distanza tra ciò che è promesso e ciò che funziona decide com'è davvero vivere qui nei primi anni dopo il trasloco. Per il cliente il cui motivo principale per guardare il progetto era proprio l'idea di «beachfront», mostro a parte quanto costa mantenere quello status nelle fatture dell'associazione — spesso è questa cifra, e non la finitura dell'unità, a pesare sulla decisione finale.

«Beachfront» su un'isola artificiale non è un dato giuridico univoco, ma uno di almeno quattro diversi regimi di accesso alla spiaggia, con livelli diversi di tutela del proprietario. Prima di includere nel prezzo un premium di posizione, si ottenga per iscritto il regime di accesso insieme all'indicazione di chi è responsabile della manutenzione.

Domande frequenti

Metac Properties è un developer affidabile?

Consegnati: Haven Living e Haven Bay a Dubai Islands. Conta il registro del Land Department, non la brochure: vi figurano la licenza, l'avanzamento di ciascun progetto in per cento e il conto escrow. Nell'off-plan il denaro dell'acquirente resta su quel conto sotto il controllo della RERA e viene erogato man mano che le fasi di costruzione vengono verificate. Il dossier completo è nell'analisi qui sopra.

Quali progetti sta costruendo Metac Properties?

Qui sopra in questa pagina: 2 progetti di Metac Properties dal nostro catalogo, ciascuno con una scheda su piani, unità, consegna e camere da letto. Gli immobili in vendita, quando ci sono, compaiono subito sotto il progetto.

Conviene acquistare da Metac Properties direttamente o tramite un broker?

Per chi compra off-plan il prezzo è identico, perché la commissione del broker la paga il developer. Rivolgersi direttamente a Metac Properties non costa quindi meno, e la scelta si limita ai suoi progetti: non si ottiene un confronto con gli edifici vicini né un giudizio franco sulle date di consegna. In rivendita e nella cessione la commissione è quella standard: 2 % più IVA.

Vale la pena acquistare da Metac Properties

Dipende da che cosa si compra e perché. Mi descriva il budget e l'obiettivo: Le indicherò quali edifici di questo developer sono oggi giustificati e quali conviene lasciar stare.