Metac Properties

Ein kleiner Bauträger mit zwei Türmen auf Dubai Islands, der „Beachfront“ verkauft – ein Wort, das auf einer aufgeschütteten Insel vier verschiedene rechtliche Zugangsmodelle bedeuten kann. Welches davon gilt, entscheidet über den Großteil des Kaufwerts.

2 Projekte dieses Bauträgers im Katalog. Aktuell ist nichts von ihnen im Angebot mit Preisnachlass – Objekte in der Nähe finden Sie unten.

• Küstenlage, günstiger als auf der Palm, für alle, die bereit sind, die Entwicklung des Viertels abzuwarten
• Ein Investor, der das Modell des Strandzugangs schriftlich bestätigt bekommen hat
• Eine lange Haltedauer auf einer Insel, die noch bebaut wird
• Nichts für jemanden, der sofort Einnahmen braucht

Das Unternehmen in Kürze

Portfolio

Haven Living und Haven Bay auf Dubai Islands

Haven Living – Eckdaten

13 Etagen laut Projektdatensatz – Ein- bis Vierzimmerwohnungen

Haven Bay – Eckdaten

11 Etagen laut Projektdatensatz

Lage

zentrales Dubai Islands, auf der Seite von Deira

Was für ein Bauträger das ist

Wer das ist und was seine Positionierung auszeichnet

Metac Properties ist ein kleines Unternehmen mit zwei Projekten auf Dubai Islands, die beide auf dasselbe Verkaufsargument setzen – die Nähe zum Wasser. Auf einer aufgeschütteten Insel, auf der fast jedes Projekt in der Beschreibung das Wort „Strand“ verwendet, zählt der konkrete rechtliche Gehalt hinter diesem Wort mehr als jedes Rendering. Genau das ist das Erste, was man über diesen Bauträger verstehen muss: nicht die Größe des Portfolios, sondern was er unter dem Banner der Küstenlage tatsächlich verkauft.

Bei einem kleinen Portfolio sollte man beide Projekte eher als einen einzigen Datenpunkt über das Unternehmen betrachten denn als unabhängige Geschichten – gleicher Standort und gleiches Verkaufsargument bedeuten, dass sich die Risiken und offenen Fragen beider Gebäude weitgehend überschneiden.

Vier Modelle, die alle „Beachfront“ heißen

Der Strand kann Teil des Gemeinschaftseigentums des Gebäudes sein – die stärkste Position für einen Eigentümer: Der Strand gehört den Wohnungseigentümern gemeinsam, die Eigentümergemeinschaft pflegt ihn und kontrolliert den Zugang. Es kann stattdessen nur ein Wegerecht über das Land des Master-Developers geben – nutzbar, aber nicht im Eigentum, mit Regeln und gegebenenfalls einer Gebühr, die der Master-Developer der Insel festlegt und nicht die Eigentümergemeinschaft des Gebäudes.

Eine dritte Möglichkeit ist ein öffentlicher Strand, auf den das Gebäude lediglich blickt – angenehm und für alle offen, samt dem Andrang und dem Parkplatzdruck, die in der Hochsaison dazugehören. Eine vierte ist der Zugang über ein Hotel oder einen Club, zu Bedingungen, die sich ändern können und mitunter kostenpflichtig sind. Alle vier werden als „Beachfront“ vermarktet, rechtlich sind es jedoch völlig verschiedene Rechte.

Was das Eigentum auf einer aufgeschütteten Insel zusätzlich zur Wohnung mit sich bringt

Eine Umlage für das Viertel zusätzlich zur üblichen Gebäudegebühr – für Straßen, Begrünung, Küstenpflege und die gemeinsamen Einrichtungen der Insel. Insgesamt höhere laufende Kosten: Salzluft setzt Fassaden, technischen Anlagen und allem, was außerhalb des Gebäudes liegt, stark zu, und all das nutzt sich schneller ab als in einem Haus, das weiter vom Meer entfernt steht.

Ein einziger Zugang zur Insel oder nur wenige Dämme und Brücken bedeuten einen möglichen Engpass und einen längeren Weg hinaus zu Stoßzeiten. Infrastruktur in Etappen: Geschäfte, Schulen und Kliniken auf einer Insel, die noch aufgeschüttet und bebaut wird, entstehen zusammen mit den Bewohnern, nicht vor ihnen, wie es der Masterplan verspricht.

Küstenpflege ist ein Kostenpunkt, der irgendwo anfallen muss

Auf einer aufgeschütteten Insel ist die Pflege der Uferlinie – Sand nachspülen, Erosion eindämmen, Wellenbrecher – ein echter langfristiger Kostenfaktor, und in wessen Bilanz er steht, entscheidet darüber, ob er in Ihrer Nebenkostenabrechnung landet oder das Problem des Master-Developers bleibt. Danach sollte man getrennt von der Frage des Strandzugangs selbst fragen: Das Nutzungsrecht und die Instandhaltungspflicht sind unterschiedliche vertragliche Positionen und fallen nicht zwingend zusammen.

In einem Viertel, das noch aufgefüllt wird, ist die Wiederverkaufsliquidität dünn: Der Käuferkreis ist noch klein, und die Vermarktungsdauer sollte mit Puffer eingeplant werden, statt anzunehmen, dass sie der Geschwindigkeit eines etablierten Viertels wie Dubai Marina entspricht.

Was zu prüfen ist

Das Modell des Strandzugangs in den Unterlagen, mit einer ausdrücklichen Aussage darüber, wer für die Instandhaltung zuständig ist. Beide Gebühren – die des Gebäudes und die des Viertels – und was genau jede abdeckt. Was auf der Insel heute geöffnet ist und was nur geplant ist – zählen Sie funktionierende Geschäfte, nicht Renderings des Masterplans, und prüfen Sie, was unmittelbar um das konkrete Gebäude herum gebaut wird.

Das Treuhandkonto (Escrow), die Oqood-Registrierung, den Generalunternehmer und die Verzugsklausel beim Off-plan-Kauf. Die Mietpreise in bereits übergebenen Bauabschnitten der Insel und eine realistische Vermarktungsdauer beim Wiederverkauf, dazu die Regeln für Kurzzeitvermietung, wenn das Investitionsmodell auf Kurzzeitgästen beruht.

Wie ich mit den Projekten arbeite

Bei beiden Projekten beginne ich mit der dokumentierten Bestätigung des Strandzugangsmodells – der ersten Frage, die entscheidet, ob der angesetzte „Beachfront“-Aufschlag im konkreten Fall gerechtfertigt ist. Danach fasse ich beide Gebühren, die des Gebäudes und die des Viertels, zu einer einzigen jährlichen Unterhaltssumme zusammen und vergleiche sie mit einem vergleichbaren Projekt, das weiter vom Wasser entfernt liegt.

Gesondert prüfe ich, was auf der Insel heute tatsächlich geöffnet ist – ich bitte den Kunden, die Gegend persönlich abzufahren, statt sich auf die Karte des Masterplans zu verlassen, denn der Abstand zwischen dem Versprochenen und dem Funktionierenden entscheidet darüber, wie das Leben hier in den ersten Jahren nach dem Einzug tatsächlich aussieht. Bei einem Kunden, dessen Hauptgrund für das Projekt die Idee der „Beachfront“ selbst war, zeige ich gesondert, was die Aufrechterhaltung dieses Status auf den Rechnungen der Eigentümergemeinschaft tatsächlich kostet – oft kommt die endgültige Entscheidung auf diese Zahl an und nicht auf die Ausstattung der Wohnung.

„Beachfront“ ist auf einer aufgeschütteten Insel keine geklärte Rechtstatsache, sondern eine von mindestens vier verschiedenen Strandzugangsregelungen mit unterschiedlichem Schutz für die Eigentümer. Bevor Sie einen Lagezuschlag einpreisen, lassen Sie sich das Zugangsmodell schriftlich geben, zusammen mit der Angabe, wer für die Instandhaltung verantwortlich ist.

Häufige Fragen

Ist Metac Properties ein zuverlässiger Bauträger?

Übergeben: Haven Living und Haven Bay auf Dubai Islands. Maßgeblich ist das Register des Land Department, nicht die Broschüre: Es führt die Lizenz, den Baufortschritt jedes Projekts in Prozent und das Treuhandkonto (Escrow). Beim Off-plan-Kauf liegt das Geld des Käufers auf diesem Konto unter Kontrolle der RERA und wird nach Prüfung der Bauabschnitte ausgezahlt. Das vollständige Dossier steht in der Beschreibung oben.

Welche Projekte baut Metac Properties?

Oben auf dieser Seite: 2 Projekte von Metac Properties aus unserem Katalog, jeweils mit einem Steckbrief zu Etagen, Einheiten, Übergabe und Schlafzimmern. Objekte im Verkauf, sofern es welche gibt, stehen direkt unter dem Projekt.

Sollte ich bei Metac Properties direkt oder über einen Makler kaufen?

Für einen Off-plan-Käufer ist der Preis identisch, denn der Bauträger trägt die Provision des Maklers. Der direkte Weg zu Metac Properties ist daher nicht günstiger, und die Auswahl dort beschränkt sich auf die eigenen Projekte – einen Vergleich mit Nachbargebäuden oder eine offene Einschätzung der Übergabetermine bekommen Sie nicht. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung ist die Provision üblich: 2 % zuzüglich MwSt.

Lohnt sich ein Kauf bei Metac Properties

Das hängt davon ab, was Sie kaufen und wozu. Nennen Sie mir Budget und Ziel – ich zeige Ihnen, welche Gebäude dieses Bauträgers heute gerechtfertigt sind und von welchen man besser die Finger lässt.