The Rings

Jumeirah 2 · PMR Property

Sull'edificio

Si trova a Jumeirah 2. Developer — PMR Property. Architetto — Foster + Partners.

Caratteristiche di The Rings secondo Propsearch e il Dubai Land Department. Descrivono l'intero edificio, non la singola unità.

Sul progetto

The Rings è un complesso residenziale composto da più edifici a Jumeirah 2, attualmente in costruzione.

Il developer è PMR Property. Il progetto architettonico è di Foster + Partners.

Il complesso conta in totale 13 appartamenti.

Al momento nel database non c'è nulla per questo progetto: i lotti vanno e vengono e il database si aggiorna ogni notte.

Due edifici e appena tredici residenze da 9 500 a 19 500 sqft, progettate da Foster + Partners — l'indirizzo più unico del fronte del canale.

Tredici residenze e Foster + Partners

The Rings è sviluppato da PMR Property. L'architetto progettista è Foster + Partners, lo studio di Norman Foster; Conin Incorporated Consultants è l'architetto di riferimento (architect of record). Uno studio di questo calibro su un edificio residenziale di queste dimensioni è raro a Dubai — gli studi di quel livello di solito si occupano di torri ed edifici pubblici, non di progetti da tredici abitazioni.

Il progetto prevede due edifici con circa tredici residenze da cinque, sei e sette camere da letto, di superficie da 9 500 a 19 500 piedi quadrati — circa da 880 a 1 810 metri quadrati. Il limite inferiore qui è maggiore del limite superiore della maggior parte dei penthouse di Dubai.

Ogni residenza è progettata con piscina propria, ascensore privato, palestra, cinema e soggiorno a doppia altezza. Non è un appartamento con i servizi dell'edificio; è una villa sollevata su un piano, in cui l'infrastruttura è privata e non condivisa.

La costruzione è in corso da gennaio 2024 con una consegna dichiarata per dicembre 2025. Al momento della stesura l'edificio risulta ancora in sviluppo, quindi quella data è trascorsa. Il Land Department indica un valore di costruzione di 173 milioni di AED.

Che cosa si compra davvero con «tredici vicini»

Il numero di unità è il prodotto. In un edificio con tredici proprietari non ci sono code per l'ascensore, nessun estraneo nell'atrio e nessuna lite sul regolamento condominiale in una chat da cinquecento persone. Le aree comuni appartengono, in pratica, a poche famiglie.

La stessa medaglia ha un secondo lato: il service charge. La manutenzione delle parti comuni, la sicurezza, gli ascensori e le aree esterne si dividono tra tredici proprietari e non tra cinquecento. In dirham assoluti il conto annuale qui sarà sensibilmente più alto che in una torre comparabile e va calcolato in dirham, non come tariffa al piede.

La terza conseguenza riguarda il mercato. Tredici lotti significano che quasi non esistono statistiche pubbliche sull'edificio: le compravendite sono poche e irregolari e il prezzo è fissato da una specifica trattativa e non da un indice. I punti di riferimento vanno cercati tra i vicini — One Canal, Four Seasons Private Residences, Casa Canal.

Posizione

L'indirizzo è Jumeirah 2, la riva nord del Dubai Water Canal. È la vecchia Jumeirah a bassa altezza: ville, scuole, cliniche e Jumeirah Beach a un paio di minuti. Davanti l'acqua, dietro il mare.

I vicini immediati lungo la riva sono Mr. C Residences e The Melgrano; un po' più a ovest, Four Seasons Private Residences ed Eden House The Canal. Di fronte, dall'altra parte dell'acqua, c'è Al Wasl con Cavalli Couture e Casa Canal.

La riva di Jumeirah costa di più dell'altra, e le compravendite lo confermano: Four Seasons Private Residences ha registrato prezzi superiori a 14 000 AED al piede quadrato, mentre il lato di Al Wasl si è scambiato in una forbice di 3 500–5 300 AED. La differenza di indirizzo qui vale denaro vero.

A chi si adatta

Questo è un edificio per un caso soltanto: viverci personalmente. Una residenza di sette camere da letto di circa 1 500 metri quadrati non si affitta in senso ordinario: la platea di inquilini a quel livello a Dubai si conta in poche decine di persone.

Il secondo caso possibile è un patrimonio di famiglia da tramandare. Tredici residenze di Foster + Partners su un fronte d'acqua dove non compariranno nuovi terreni significano rarità, non rendimento.

Non è adatto a un investitore con un orizzonte di due o tre anni: la vendita richiede mesi, l'acquirente si trova per conoscenza e il prezzo si negozia sempre.

Composizione e prezzo di lancio

A novembre 2024 le residenze di The Rings erano proposte da 15 milioni di USD, da 883 m². Ognuna si sviluppa su due o tre livelli: secondo i materiali di vendita, otto Sky Mansions duplex da cinque a sei camere da letto e quattro Sky Palaces triplex da sei a sette camere da letto. Ognuna ha il proprio ascensore, piscina, palestra, cinema e garage climatizzato.

L'acquisto di una residenza dà diritto alla Golden Visa decennale — a questo prezzo è più un effetto collaterale che un motivo d'acquisto.

La consegna dichiarata per dicembre 2025 è trascorsa e l'edificio è ancora in costruzione: si chieda il programma aggiornato, un certificato di avanzamento dei lavori e le clausole sui ritardi. Si verifichi che cosa rientra esattamente nella superficie registrata — su residenze di queste dimensioni la terrazza, la piscina e i locali tecnici possono essere trattati in modo diverso, e mille piedi quadrati in più o in meno valgono milioni di dirham. E si calcoli in anticipo il service charge in dirham: dividere un edificio tra tredici proprietari costa più che dividerlo tra cinquecento.

Scheda di The Rings su propsearch e valutazione di costruzione del Dubai Land Department. I confronti di prezzo sul fronte d'acqua provengono da compravendite registrate negli edifici vicini. Prezzo di lancio, superfici, livelli delle residenze e dotazioni — annuncio del progetto, novembre 2024; tipologie Sky Mansion e Sky Palace — materiali dell'agenzia.

Dove si trova

Il segnaposto è collocato per distretto — l'indirizzo esatto lo invio su richiesta.

Lo stock si aggiorna ogni notte e i lotti qui compaiono e scompaiono. Mi scriva — controllerò i database chiusi e proporrò le alternative più vicine a Jumeirah 2.

Domande frequenti

Chi è il developer di The Rings?

PMR Property. Il progetto architettonico è di Foster + Partners.

Quando viene consegnato The Rings?

The Rings è ancora in costruzione. La data di consegna di una determinata unità la verifico sul suo contratto prima della compravendita.

Dove si trova The Rings?

Jumeirah. Il quartiere originario sul mare: ville a bassa altezza, le migliori scuole della città e il mare in fondo alla strada.

Quanto costa un appartamento a The Rings?

Al momento nel nostro database non ci sono annunci aperti per The Rings. Verificherò il prezzo della tipologia che desidera nei database chiusi e glielo invierò insieme ai costi della compravendita.