The Rings

Jumeirah 2 · PMR Property

O budynku

Budynek znajduje się w Jumeirah 2. Deweloper — PMR Property. Architekt — Foster + Partners.

Parametry The Rings według Propsearch i Dubai Land Department. Dotyczą całego budynku, a nie pojedynczego lokalu.

O projekcie

The Rings to kompleks mieszkaniowy złożony z kilku budynków w Jumeirah 2, obecnie w budowie.

Deweloperem jest PMR Property. Autorem architektury jest Foster + Partners.

W kompleksie jest łącznie 13 apartamentów.

W bazie nie ma teraz nic z tego projektu: lokale pojawiają się tu i znikają, a baza odświeża się co noc.

Dwa budynki i zaledwie trzynaście rezydencji o powierzchni od 9 500 do 19 500 sqft, zaprojektowane przez Foster + Partners — najbardziej jednostkowy adres na nabrzeżu kanału.

Trzynaście rezydencji i Foster + Partners

The Rings buduje PMR Property. Architektem projektu jest Foster + Partners, pracownia Normana Fostera; Conin Incorporated Consultants jest architektem wykonawczym. Pracownia tej rangi przy budynku mieszkalnym takiej skali to w Dubaju rzadkość — firmy na tym poziomie zwykle biorą wieże i budynki publiczne, a nie projekty na trzynaście domów.

Projekt to dwa budynki z około trzynastoma rezydencjami o pięciu, sześciu i siedmiu sypialniach, o powierzchni od 9 500 do 19 500 stóp kwadratowych — mniej więcej od 880 do 1 810 metrów kwadratowych. Dolna granica jest tu większa niż górna granica większości penthouse’ów w Dubaju.

Każda rezydencja jest zaprojektowana z własnym basenem, prywatną windą, siłownią, kinem i dwukondygnacyjnym salonem. To nie apartament z udogodnieniami budynku; to willa podniesiona na piętro, w której infrastruktura jest prywatna, a nie wspólna.

Budowa trwa od stycznia 2024 roku, a deklarowany termin oddania to grudzień 2025 roku. W chwili pisania budynek nadal figuruje jako w budowie, więc ten termin minął. Land Department szacuje wartość budowy na 173 mln AED.

Co naprawdę daje „trzynastu sąsiadów”

Liczba lokali jest tu produktem. W budynku z trzynastoma właścicielami nie ma kolejki do windy, nieznajomego w holu ani sporów o regulamin w pięćsetosobowym czacie. Części wspólne należą w praktyce do kilku rodzin.

Ta sama moneta ma drugą stronę: opłatę serwisową. Utrzymanie części wspólnych, ochrony, wind i terenu dzieli się między trzynastu właścicieli, a nie pięciuset. W bezwzględnych dirhamach roczny rachunek będzie tu wyraźnie wyższy niż w porównywalnej wieży i należy go liczyć w dirhamach, a nie jako stawkę za stopę.

Trzecia konsekwencja to rynek. Trzynaście lotów oznacza, że o budynku prawie nie będzie publicznych statystyk: transakcji jest mało i są nieregularne, a cenę wyznacza konkretna negocjacja, a nie indeks. Punkty odniesienia trzeba brać od sąsiadów — One Canal, Four Seasons Private Residences, Casa Canal.

Lokalizacja

Adres to Jumeirah 2, północny brzeg Dubai Water Canal. To stara, niska zabudowa Jumeirah: wille, szkoły, kliniki i Jumeirah Beach w odległości kilku minut. Woda z przodu, morze z tyłu.

Bezpośrednimi sąsiadami wzdłuż brzegu są Mr. C Residences i The Melgrano; nieco dalej na zachód — Four Seasons Private Residences i Eden House The Canal. Po drugiej stronie wody leży Al Wasl z Cavalli Couture i Casa Canal.

Brzeg Jumeirah jest droższy niż przeciwległy, i potwierdzają to transakcje: Four Seasons Private Residences odnotowało ceny powyżej 14 000 AED za stopę kwadratową, podczas gdy strona Al Wasl sprzedawała się w przedziale 3 500–5 300 AED. Różnica w adresie kosztuje tu prawdziwe pieniądze.

Dla kogo to jest

To budynek dla dokładnie jednego przypadku — mieszkania w nim samemu. Rezydencja o siedmiu sypialniach i powierzchni około 1 500 metrów kwadratowych nie wynajmuje się w żadnym zwykłym sensie: grono najemców na tym poziomie w Dubaju to kilkadziesiąt osób.

Drugi możliwy przypadek to rodzinny majątek przeznaczony do przekazania dalej. Trzynaście rezydencji Foster + Partners na nabrzeżu, gdzie nie pojawią się nowe działki, to kwestia rzadkości, a nie rentowności.

Nie jest to produkt dla inwestora z horyzontem dwóch–trzech lat: sprzedaż trwa miesiącami, kupca znajduje się przez znajomości, a cena jest zawsze negocjowana.

Skład i cena na starcie

W listopadzie 2024 roku rezydencje w The Rings oferowano od 15 mln USD, od 883 m². Każda obejmuje dwa lub trzy poziomy: według materiałów sprzedażowych osiem dwupoziomowych Sky Mansions o pięciu–sześciu sypialniach i cztery trzypoziomowe Sky Palaces o sześciu–siedmiu sypialniach. Każda ma własną windę, basen, siłownię, kino i klimatyzowany garaż.

Zakup rezydencji uprawnia do dziesięcioletniej Golden Visa — przy tej cenie to raczej efekt uboczny niż powód zakupu.

Deklarowany termin oddania w grudniu 2025 roku minął, a budynek nadal jest w budowie: należy poprosić o aktualny harmonogram, zaświadczenie o postępie budowy i klauzule dotyczące opóźnień. Trzeba sprawdzić, co dokładnie wlicza się do zarejestrowanej powierzchni — przy rezydencjach tej wielkości taras, basen i pomieszczenia techniczne mogą być traktowane różnie, a tysiąc stóp kwadratowych w jedną lub drugą stronę to miliony dirhamów. I trzeba z góry policzyć opłatę serwisową w dirhamach: podział budynku między trzynastu właścicieli kosztuje więcej niż podział między pięciuset.

Karta The Rings w propsearch i wycena budowy z Dubai Land Department. Porównania cen nabrzeża pochodzą z transakcji rejestrowych w sąsiednich budynkach. Cena na starcie, powierzchnie, poziomy rezydencji i specyfikacja — ogłoszenie projektu, listopad 2024; typy Sky Mansion i Sky Palace — materiały agencji.

Gdzie to jest

Pinezka jest ustawiona według dzielnicy — dokładny adres przesyłam na prośbę.

Baza odświeża się co noc, a lokale tu pojawiają się i znikają. Napiszcie do mnie — sprawdzę zamknięte bazy i zaproponuję najbliższe alternatywy w Jumeirah 2.

Najczęstsze pytania

Kto jest deweloperem The Rings?

PMR Property. Autorem architektury jest Foster + Partners.

Kiedy The Rings zostanie oddany do użytku?

The Rings jest nadal w budowie. Termin oddania konkretnego lokalu sprawdzam w jego umowie przed transakcją.

Gdzie znajduje się The Rings?

Jumeirah. Pierwotna dzielnica przy plaży: niskie wille, najlepsze szkoły w mieście i morze na końcu ulicy.

Ile kosztuje apartament w The Rings?

W naszej bazie nie ma obecnie otwartych ofert w The Rings. Sprawdzę cenę interesującego Państwa układu w zamkniętych bazach i prześlę ją razem z kosztami transakcji.