Греция целиком: страна ЕС, где расходы владения важнее цены входа

Кто может покупать

Ограничений по гражданству в Греции для покупателя недвижимости практически нет: приобретать может любой иностранец. Исключение составляют приграничные зоны и отдельные острова, где сделка с гражданином страны вне ЕС требует разрешения — процедура существует, но она не запрет, а согласование.

Для сделки нужен греческий налоговый номер AFM и банковский счёт: без первого нельзя ни купить объект, ни оформить коммунальные услуги, ни задекларировать доход. Оба оформляются заранее, в том числе через представителя по доверенности.

Дальше начинается то, ради чего в Греции нанимают собственного юриста, — проверка прав.

Почему проверка титула здесь долгая

Греция десятилетиями вела учёт прав через систему ипотечных бюро, и переход на единый национальный кадастр занял очень долгое время, местами продолжаясь до сих пор. Практическое следствие: право на объект подтверждается цепочкой документов, уходящей назад на десятилетия, а границы участка в старых записях могут не совпадать с кадастровыми.

Отдельный источник сложностей — наследственные объекты: несколько наследников, невступление в права, доли. Ещё один — самострой и пристройки, которые в Греции распространены и требуют проверки соответствия построенного разрешениям.

Юрист проверяет всю цепочку переходов права, а не последнюю сделку, и это занимает недели. Экономия на этом этапе — самая дорогая из возможных. Порядок сделки целиком.

Три рынка внутри страны

Афины — городской рынок с миллионным населением, где спрос формируют работа, университеты и переезды внутри страны. Отдельный фактор — крупный проект редевелопмента бывшего аэропорта на побережье, меняющий южную часть города. Ликвидность здесь самая высокая в стране.

Салоники — второй город, крупный студенческий и портовый центр на севере с сильной связью с Балканами. Вход заметно ниже афинского, спрос на аренду устойчивый за счёт университетов, но рынок для дорогого сегмента узкий.

Острова — курортный рынок с выраженным сезоном: основная выручка за три-четыре месяца, содержание круглый год, логистика дороже городской. Крит стоит особняком: там есть круглогодичное население и собственная экономика. Подробнее о различиях.

Расходы владения: ENFIA и остальное

ENFIA — ежегодный налог на недвижимость, который платит собственник. Он рассчитывается по характеристикам объекта: площади, зоне, возрасту, этажу, — и начисляется автоматически по данным реестра. От того, живёте вы в объекте или он стоит пустым, размер не зависит.

К этому добавляются муниципальные сборы, включаемые в счета за электричество, и расходы на содержание дома. По абсолютной величине суммы не разорительные, но они постоянные, и в расчёт их закладывают с первого года.

При покупке уплачивается либо налог на переход права (вторичный объект), либо НДС (новостройка), причём государство периодически приостанавливало действие НДС на новое строительство. Плюс нотариус, юрист, регистрация и агентская комиссия — континентальная модель сделки не бесплатна. Разбор всех четырёх этапов.

Сдача: краткосрочная аренда регулируется

Доход физического лица от сдачи жилья облагается по отдельной прогрессивной шкале, независимой от шкалы трудового дохода. Краткосрочная сдача туристам регулируется дополнительно: объект регистрируется в специальном реестре, номер регистрации указывается в объявлении, доход декларируется.

Отдельные муниципалитеты и центральные районы ограничивают краткосрочную сдачу — вплоть до приостановки новых регистраций. Ограничение локальное, и проверять его надо по конкретному адресу, а не по стране.

Это принципиально для расчёта: объект, купленный под посуточную сдачу в районе, где её ограничили, превращается в объект под долгосрочную аренду с совершенно другой экономикой.

Статус: «золотая виза» и её пороги

Греческая программа инвестиционного вида на жительство — одна из самых известных в Европе, и именно она приводит сюда большую часть покупателей из СНГ. С 2024 года у неё нет единого порога на всю страну: сумма зависит от региона, и в зонах повышенного спроса — Аттике, Салониках, популярных островах — она заметно выше, чем в остальной стране.

Логика реформы прямая: программа начала давить на доступность жилья в тех местах, где его и так не хватает, и государство развело дорогие и дешёвые регионы. Для покупателя это означает, что выбор региона и порог теперь связаны, а старые статьи с одной цифрой на всю Грецию вводят в заблуждение.

Отдельные условия предусмотрены для объектов под реконструкцию и для смены назначения коммерческого помещения в жилое — там свои требования. Разбор порогов — в отдельном материале.

Кому подходит, а кому нет

Подходит тому, кому нужен статус в Евросоюзе и кто готов относиться к объекту как к части этого решения, а не как к источнику дохода. В этой задаче Греция остаётся одним из самых понятных вариантов в Европе.

Подходит тому, кто покупает для жизни — климат, среда, море и полноценная европейская юрисдикция здесь работают вместе.

Не подходит тому, кто рассчитывает на быстрый выход: рынок медленнее дубайского, сделка длиннее, а на островах покупатель появляется преимущественно летом. И не подходит тому, кто не готов к постоянным расходам владения: в Заливе их нет, здесь они есть каждый год.