City Walk

Niskie miejskie osiedle Meraas przy Al Wasl Road: witryny sklepowe na poziomie ulicy, mieszkania nad nimi i chodniki, z których ludzie naprawdę korzystają.

• miejskie życie w zasięgu spaceru
• centralna lokalizacja
• popyt na odsprzedaż ze strony użytkowników końcowych

Co jest w pobliżu i jak wpływa to na cenę

• The Dubai Mall od 2008 roku

Jaka naprawdę jest ta okolica

Czym jest City Walk

City Walk to niska i średniowysoka dzielnica o funkcji mieszanej, zrealizowana przez Meraas między Al Wasl Road a Sheikh Zayed Road, blisko Jumeirah i kilka minut od Downtown. Łączy handel, gastronomię i rozrywkę na poziomie ulicy z zabudową mieszkaniową powyżej.

Założenie projektowe było europejskie: budynki zwrócone ku ulicy, a nie schowane za parkingami, szerokie chodniki, witryny sklepowe na parterze i przestrzeń publiczna w ludzkiej skali. To jedno z bardzo nielicznych miejsc w Dubaju, gdzie faktycznie się to udało.

Efektem jest dzielnica, po której można spacerować, a to w tym mieście rzadsze i cenniejsze, niż sugeruje samo to określenie.

Handel i tłumy

Część handlowa jest rozległa i ruchliwa: międzynarodowe marki, duże kino, restauracje i program wydarzeń przez cały sezon zimowy. Przyciąga gości z całego miasta.

Dla mieszkańców to atut obosieczny. Wszystko jest na dole, co jest naprawdę wygodne. Jest tu też tłoczno w weekendy i przez całą chłodniejszą połowę roku, z towarzyszącym temu ruchem i presją na parkingi.

Po której stronie tego kompromisu się Państwo znajdą, zależy w dużej mierze od konkretnego budynku i jego położenia w dzielnicy — bloki mieszkalne dalej od głównej osi handlowej są znacznie spokojniejsze.

Mieszkania

Zbudowane przez Meraas, nowoczesne, zasadniczo dobrze wyposażone i niskie jak na standardy Dubaju — większość budynków ma kilka kondygnacji, a nie jest wieżami, co ogranicza zagęszczenie i czas oczekiwania na windę.

Układy są miejskie: funkcjonalne, a nie obszerne, z przestrzenią skoncentrowaną tam, gdzie się z niej korzysta. Tarasy i balkony wychodzą na wewnętrzne dziedzińce albo na ulicę.

Opłaty serwisowe są raczej wysokie, co odzwierciedla poziom udogodnień, zieleń i koszty zarządzania obiektem o funkcji mieszanej.

Kto tu mieszka

Profesjonaliści i pary, którzy chcą miejskiego stylu życia i chętnie zamieniają metry kwadratowe na możliwość pójścia pieszo na kolację. Znaczna część mieszkańców to długoletni mieszkańcy Dubaju, którzy świadomie wyprowadzili się z dzielnic wież.

Część rodzin, przyciągniętych bliskością szkół w Jumeirah i niską zabudową, choć mieszkania nie są duże i nie ma tu udogodnień dedykowanych rodzinom.

Znacząca grupa wynajmujących krótkoterminowo, bo lokalizacja i handel ułatwiają ofertę dla gościa, który chce być w centrum, ale nie w dzielnicy hotelowej.

Co sprawdzić

Konkretne położenie w dzielnicy. Okna ku głównej osi handlowej to hałas i ruch pieszych; okna ku wewnętrznemu dziedzińcowi to spokój. Różnica w cenie jest mniejsza niż różnica w stylu życia.

Opłatę serwisową i to, co dokłada do niej część o funkcji mieszanej.

Przydział miejsc parkingowych i parking dla gości, który w weekendy znajduje się pod realną presją ruchu handlowego.

Czy budynek dopuszcza wynajem krótkoterminowy, jeśli taki jest plan.

Argumenty inwestycyjne

City Walk to aktywo stylu życia z realnym argumentem rzadkości: Dubaj nie ma prawie żadnej innej udanej, niskiej, pieszej dzielnicy miejskiej, a Meraas raczej nie zbuduje drugiej w tej lokalizacji.

Rentowność jest umiarkowana — cena odzwierciedla atrakcyjność bardziej niż czynsz — a pula nabywców przy odsprzedaży obejmuje użytkowników końcowych, co pogłębia płynność w porównaniu z dzielnicą czysto inwestorską.

Nadaje się dla nabywcy, który chce miejskiego Dubaju i faktycznie będzie korzystać z możliwości poruszania się pieszo. Nie nadaje się dla maksymalizującego rentowność ani dla kogoś, kto chce mieć przestrzeń za każdego dirhama.

Budynki i układy

City Walk jest celowo niskie — większość budynków ma kilka kondygnacji, a nie jest wieżami — z mieszkaniami ułożonymi wokół wewnętrznych dziedzińców nad handlem na parterze.

Układy są miejskie, a nie obszerne: funkcjonalne plany z przestrzenią skoncentrowaną w części dziennej i przy linii okien, wysoki standard wykończenia oraz tarasy wychodzące na dziedziniec albo na ulicę.

Późniejsze etapy, w tym wyższe budynki mieszkalne na obrzeżach dzielnicy, oferują większe lokale i inny poziom cen, więc osiedle obejmuje dziś szerszy przedział niż pierwotna oferta.

Niska zabudowa ma praktyczną zaletę, którą mieszkańcy zauważają od razu: brak kolejek do wind, brak trzydziestosekundowego oczekiwania na czterdziestym piętrze i budynek, z którego można szybko wyjść.

Gdzie leży dzielnica

City Walk zajmuje obszar między Al Wasl Road a Sheikh Zayed Road, co umieszcza je wewnątrz dawnego Dubaju, a nie w nowym master planie: Jumeirah i plaża z jednej strony, Downtown kilka minut z drugiej, Safa Park tuż obok.

To jedno z najwygodniejszych położeń w mieście i dlatego dzielnica działa. Mieszkańcy dotrą do plaży, Downtown, DIFC i szkół w Jumeirah w kilka minut, nie wjeżdżając na autostradę.

Leży też obok Coca-Cola Arena i szerszego skupiska rozrywkowego Al Wasl, co w niektóre wieczory oznacza ruch związany z wydarzeniami i warto o tym wiedzieć, wybierając między budynkami.

W dzielnicy nie ma stacji metra; najbliższe są o krótki przejazd, a większość mieszkańców korzysta z taksówek lub jeździ samochodem.

Spojrzenie inwestycyjne

City Walk to przede wszystkim rynek użytkowników końcowych. Ludzie kupują tu, bo chcą mieszkać w jedynej części Dubaju, która wygląda jak europejska dzielnica miejska, a to daje głębszą i mniej wrażliwą na cenę pulę nabywców niż w dzielnicy inwestorskiej.

Rentowność jest umiarkowana: cena odzwierciedla atrakcyjność, a czynsz nie rośnie proporcjonalnie do niej. Wynajem krótkoterminowy sprawdza się z tych samych powodów, dla których lokalizacja przyciąga mieszkańców.

Opłaty serwisowe są raczej wysokie, co odzwierciedla udogodnienia, zieleń i koszty zarządzania dzielnicą o funkcji mieszanej, z działającą częścią handlową.

Argument rzadkości jest realny. Meraas raczej nie zbuduje kolejnej niskiej, pieszej dzielnicy na takiej działce, a Dubaj przez dwadzieścia lat stworzył ich bardzo niewiele.

Dzielnica w liczbach

City Walk zajmuje około 900 000 metrów kwadratowych i w całości zrealizowało je Meraas, a za master planem stoi Dewan Architects & Engineers. Projekt ogłoszono w 2011 roku i od tamtej pory rozbudowuje go jeden deweloper — dlatego architektonicznie tworzy spójną całość, czego nie osiągają dzielnice powstające działka po działce.

Leży przy północnej granicy Jumeirah, na skrzyżowaniu Al Safa Road i Al Wasl Road, co oznacza około czterech minut do Dubai Fountain, pięć do Burj Khalifa i dziesięć do Jumeirah Beach.

Część mieszkalna obejmuje 34 budynki z mieszkaniami od jednego do czterech pokoi sypialnych o powierzchni od około 85 do 549 metrów kwadratowych. Większość ma od siedmiu do dziewięciu kondygnacji, a ogłoszono niewielką liczbę wyższych wież do 37 pięter. Forma własności to wszędzie freehold.

Meraas zleciło dziesięciu międzynarodowym artystom ulicznym nadanie dzielnicy tożsamości wizualnej, a lustrzane fasady, które rozświetlają się po zmroku, są częścią tego samego świadomego programu projektowego.

Program wydarzeń to realna część funkcjonowania tego miejsca: koncerty, karnawały, nocne seanse i sezonowe wydarzenia trwają przez chłodniejsze miesiące, a oferta handlowa skłania się ku butikom marek, a nie zakupom codziennym.

Położenie w dzielnicy znaczy więcej niż plan mieszkania. Lokale przy głównej osi handlowej słyszą hałas i weekendowy ruch pieszych; lokale od strony dziedzińca są spokojne. Warto odwiedzić to miejsce w sobotni wieczór, zanim podejmą Państwo decyzję.

Więcej o City Walk

Pisemne omówienia tematów, których angielski kanał nie sfilmował.

• Central Park at City Walk: park w środku jednej z nielicznych dzielnic Dubaju przyjaznych pieszym

  City Walk to jedno z bardzo nielicznych miejsc w Dubaju zbudowanych do spacerowania, a nie do jazdy samochodem. Co dodaje do tego Central Park, kto tam wynajmuje i dlaczego ceny bywają niższe, niż sugerowałaby lokalizacja.

Najczęstsze pytania

Czy City Walk nadaje się dla rodzin?

Częściowo. Niska, piesza zabudowa i bliskość szkół w Jumeirah przemawiają na korzyść, ale mieszkania są kompaktowe i nie ma udogodnień dedykowanych rodzinom. Lepiej pasuje do par i profesjonalistów niż do większych gospodarstw.

Kto zbudował City Walk?

Meraas, dubajski deweloper stojący za La Mer, Bluewaters, Port de la Mer i Madinat Jumeirah Living — znany z projektów o wysokiej jakości projektowej i mniejszej gęstości zabudowy, a nie z wysokościowców na dużą skalę.

Interesuje Państwa konkretnie City Walk?

Proszę powiedzieć, o jaki budynek lub lokal chodzi. Przed złożeniem oferty przedstawię zarejestrowaną historię transakcji, aktualną opłatę serwisową i realne ceny najmu porównywalnych lokali.