City Walk

Le quartier urbain de faible hauteur de Meraas, près d’Al Wasl Road : boutiques au niveau de la rue, appartements au-dessus, et des trottoirs que l’on utilise vraiment.

• vie urbaine accessible à pied
• emplacement central
• demande de revente par des occupants

Ce qui se trouve à proximité, et son effet sur le prix

• The Dubai Mall depuis 2008

Ce qu’est réellement ce quartier

Ce qu’est City Walk

City Walk est un quartier mixte de faible et moyenne hauteur développé par Meraas entre Al Wasl Road et Sheikh Zayed Road, près de Jumeirah et à quelques minutes de Downtown. Il associe commerces, restauration et loisirs au niveau de la rue, avec du résidentiel au-dessus.

L’intention de conception était européenne : des immeubles qui s’adressent à la rue plutôt que de se tenir derrière des parkings, de larges trottoirs, des boutiques en rez-de-chaussée et un espace public à l’échelle humaine. C’est l’un des très rares endroits de Dubaï où cela a réellement été réalisé.

Le résultat est un quartier où l’on peut se promener à pied, ce qui est plus rare et plus précieux dans cette ville que la formule ne le laisse penser.

Les commerces et la foule

L’offre commerciale est importante et animée : des enseignes internationales, un grand cinéma, des restaurants et une programmation d’événements tout au long de la saison d’hiver. Elle attire des visiteurs de toute la ville.

Pour les résidents, c’est un atout à double tranchant. Tout est en bas de l’immeuble, ce qui est réellement pratique. C’est aussi animé le week-end et pendant toute la moitié fraîche de l’année, avec la circulation et la pression sur le stationnement qui en découlent.

Le côté de la balance où vous vous situez dépend fortement de l’immeuble et de sa position dans le quartier — les blocs résidentiels plus éloignés de l’axe commerçant principal sont nettement plus calmes.

Les appartements

Construits par Meraas, contemporains, généralement bien équipés et de faible hauteur selon les standards de Dubaï — la plupart des immeubles ne comptent que quelques étages au lieu d’être des tours, ce qui limite la densité et l’attente aux ascenseurs.

Les plans sont urbains : efficaces plutôt que généreux, avec l’espace concentré là où il est utilisé. Les terrasses et balcons donnent soit sur les cours intérieures, soit sur la rue.

Les charges sont plutôt élevées, reflétant le niveau d’équipements, l’aménagement paysager et la charge de gestion d’un quartier mixte.

Qui y vit

Des professionnels et des couples qui veulent un mode de vie urbain et acceptent d’échanger des mètres carrés contre la possibilité d’aller dîner à pied. Une proportion importante des résidents sont des habitants de longue date de Dubaï qui ont délibérément quitté les quartiers de tours.

Quelques familles, attirées par la proximité des écoles de Jumeirah et par l’environnement de faible hauteur, bien que les appartements ne soient pas grands et qu’il n’y ait pas d’équipement dédié aux familles.

Une population non négligeable en location de courte durée, car l’emplacement et les commerces permettent facilement de séduire un visiteur qui veut être au centre sans se trouver dans un quartier d’hôtels.

Ce qu’il faut vérifier

La position précise dans le quartier. Donner sur l’axe commerçant principal signifie bruit et affluence ; donner sur une cour intérieure signifie calme. L’écart de prix est plus petit que l’écart de cadre de vie.

Les charges et ce que la composante mixte y apporte.

L’attribution des places de stationnement et le stationnement visiteurs, soumis à une réelle pression de la fréquentation commerciale le week-end.

Si l’immeuble autorise les locations de courte durée, au cas où c’est le projet.

L’argument d’investissement

City Walk est un actif de style de vie avec un véritable argument de rareté : Dubaï n’a presque aucun autre quartier urbain de faible hauteur, accessible à pied et réussi, et Meraas est peu susceptible d’en construire un autre à cet endroit.

Les rendements sont modérés — le prix reflète l’attrait plus que ne le fait le loyer — et le bassin d’acheteurs à la revente comprend des occupants, ce qui approfondit la liquidité par rapport à un quartier purement d’investisseurs.

Il convient à l’acheteur qui veut le Dubaï urbain et utilisera réellement la possibilité de se déplacer à pied. Il convient mal à celui qui cherche à maximiser le rendement et à quiconque veut de l’espace pour chaque dirham.

Les immeubles et les plans

City Walk est délibérément de faible hauteur — la plupart des immeubles ne comptent que quelques étages au lieu d’être des tours — avec des appartements disposés autour de cours intérieures, au-dessus de commerces en rez-de-chaussée.

Les plans sont urbains plutôt que généreux : des plans efficaces avec l’espace concentré dans le séjour et la ligne de fenêtres, des finitions haut de gamme et des terrasses qui donnent soit sur la cour, soit sur la rue.

Les phases ultérieures, y compris les immeubles résidentiels plus hauts en périphérie du quartier, proposent des unités plus grandes et un autre niveau de prix ; la communauté couvre donc désormais une gamme plus large que lors de sa première commercialisation.

Le format de faible hauteur présente un avantage pratique que les résidents remarquent immédiatement : pas de files d’attente aux ascenseurs, pas d’attente de trente secondes au quarantième étage, et un immeuble que l’on quitte rapidement.

Où se situe le quartier

City Walk occupe le bloc entre Al Wasl Road et Sheikh Zayed Road, ce qui le place dans le vieux Dubaï plutôt que dans un nouveau plan directeur : Jumeirah et la plage d’un côté, Downtown à quelques minutes de l’autre, Safa Park à côté.

C’est l’une des positions les plus pratiques de la ville et c’est pourquoi le quartier fonctionne. Les résidents rejoignent la plage, Downtown, le DIFC et les écoles de Jumeirah en quelques minutes sans prendre d’autoroute.

Il se trouve aussi à côté de Coca-Cola Arena et du pôle de loisirs plus large d’Al Wasl, ce qui apporte du trafic lié aux événements certains soirs, et c’est à savoir si vous choisissez entre plusieurs immeubles.

Il n’y a pas de station de métro dans le quartier ; les plus proches sont à courte distance en voiture, et la plupart des résidents prennent un taxi ou conduisent.

Le point de vue de l’investisseur

City Walk est d’abord un marché d’occupants. On achète ici parce que l’on veut vivre dans la seule partie de Dubaï qui ressemble à un quartier de ville européenne, ce qui produit un bassin d’acheteurs plus profond et moins sensible au prix que dans un quartier d’investisseurs.

Les rendements sont modérés : le prix reflète l’attrait et le loyer ne progresse pas proportionnellement. La location de courte durée fonctionne bien, pour les mêmes raisons que l’emplacement séduit les résidents.

Les charges sont plutôt élevées, reflétant les équipements, l’aménagement paysager et la charge de gestion mixte d’un quartier doté d’une composante commerciale en activité.

L’argument de rareté est réel. Meraas est peu susceptible de construire un autre quartier de faible hauteur accessible à pied sur une parcelle comme celle-ci, et Dubaï en a produit très peu en vingt ans.

Le quartier en chiffres

City Walk occupe environ 900 000 mètres carrés développés entièrement par Meraas, avec Dewan Architects & Engineers derrière le plan directeur. Le projet a été annoncé en 2011 et construit depuis par un seul promoteur — ce qui explique sa cohérence architecturale, que les quartiers aménagés parcelle par parcelle n’ont pas.

Il se situe en bordure nord de Jumeirah, au croisement d’Al Safa Road et d’Al Wasl Road, ce qui place la Dubai Fountain à environ quatre minutes, le Burj Khalifa à cinq et Jumeirah Beach à dix.

La composante résidentielle compte 34 immeubles, avec des appartements de une à quatre chambres d’environ 85 à 549 mètres carrés. L’essentiel compte sept à neuf étages, avec un petit nombre de tours plus hautes, allant jusqu’à 37 étages, annoncées. La propriété est en pleine propriété (freehold) partout.

Meraas a commandé à dix artistes de rue internationaux l’identité visuelle du quartier, et les façades en miroir qui s’illuminent à la nuit tombée relèvent du même programme de conception délibéré.

La programmation fait réellement partie du fonctionnement du lieu : concerts, carnavals, projections nocturnes et événements saisonniers se succèdent pendant les mois frais, et l’offre commerciale penche vers les boutiques de marques plutôt que vers les courses du quotidien.

La position dans le quartier compte plus que le plan de l’appartement. Les unités sur l’axe commerçant principal subissent bruit et affluence le week-end ; celles qui donnent sur les cours sont calmes. Passez un samedi soir avant de décider.

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Questions fréquentes

City Walk convient-il aux familles ?

En partie. L’environnement de faible hauteur, accessible à pied, et la proximité des écoles de Jumeirah séduisent, mais les appartements sont compacts et il n’y a pas d’équipement dédié aux familles. Il convient mieux aux couples et aux professionnels qu’aux ménages plus nombreux.

Qui a développé City Walk ?

Meraas, le promoteur de Dubaï à l’origine de La Mer, Bluewaters, Port de la Mer et Madinat Jumeirah Living — connu pour des projets orientés design et de plus faible densité plutôt que pour le volume en hauteur.

Vous regardez précisément City Walk ?

Dites-moi de quel immeuble ou de quelle unité il s’agit. Avant que vous fassiez une offre, je vous apporterai l’historique des transactions enregistrées, les charges actuelles et les loyers réels d’unités comparables.