City Walk

Der niedrig bebaute Stadtbezirk von Meraas an der Al Wasl Road: Geschäfte auf Straßenebene, Wohnungen darüber und Gehwege, die tatsächlich genutzt werden.

• urbanes Wohnen zu Fuß
• zentrale Lage
• Wiederverkaufsnachfrage von Selbstnutzern

Was in der Nähe liegt und wie es den Preis beeinflusst

• The Dubai Mall seit 2008

Wie ist es in diesem Viertel wirklich?

Was City Walk ist

City Walk ist ein Mischnutzungsviertel mit niedriger und mittlerer Bebauung, das Meraas zwischen der Al Wasl Road und der Sheikh Zayed Road entwickelt hat, nahe Jumeirah und wenige Minuten von Downtown entfernt. Es verbindet Einzelhandel, Gastronomie und Unterhaltung auf Straßenebene mit Wohnen darüber.

Die Gestaltungsabsicht war europäisch: Gebäude, die sich zur Straße öffnen, statt hinter Parkplätzen zu stehen, breite Gehwege, Geschäfte im Erdgeschoss und öffentlicher Raum im menschlichen Maßstab. Es ist einer der ganz wenigen Orte in Dubai, an denen das tatsächlich gelungen ist.

Das Ergebnis ist ein Viertel, in dem man zu Fuß unterwegs sein kann – in dieser Stadt seltener und wertvoller, als der Satz vermuten lässt.

Der Einzelhandel und die Menschenmengen

Der Einzelhandelsanteil ist beträchtlich und belebt: internationale Marken, ein großes Kino, Restaurants und ein Veranstaltungsprogramm während der Wintersaison. Er zieht Besucher aus der ganzen Stadt an.

Für die Bewohner ist das ein zweischneidiger Vorteil. Alles ist direkt unten, was wirklich bequem ist. Es ist aber auch an Wochenenden und die gesamte kühlere Jahreshälfte hindurch voll, mit dem Verkehrs- und Parkdruck, der daraus folgt.

Auf welcher Seite dieses Abwägens Sie landen, hängt stark vom konkreten Gebäude und seiner Lage im Viertel ab – die Wohnblöcke weiter weg von der Haupt-Einzelhandelsachse sind erheblich ruhiger.

Die Wohnungen

Von Meraas gebaut, zeitgemäß, in der Regel gut ausgestattet und nach Dubaier Maßstäben niedrig – die meisten Gebäude haben eine Handvoll Stockwerke statt Türme, was die Dichte und die Wartezeiten am Aufzug niedrig hält.

Die Grundrisse sind urban: effizient statt großzügig, mit dem Raum dort konzentriert, wo er genutzt wird. Terrassen und Balkone blicken entweder auf die inneren Höfe oder auf die Straße.

Die Service Charges liegen eher im oberen Bereich, entsprechend dem Ausstattungsniveau, der Begrünung und dem Verwaltungsaufwand der Mischnutzung.

Wer hier wohnt

Berufstätige und Paare, die einen urbanen Lebensstil wollen und gern Quadratmeter gegen die Möglichkeit eintauschen, zu Fuß zum Abendessen zu gehen. Ein erheblicher Teil der Bewohner sind langjährige Dubai-Bewohner, die bewusst aus den Turmvierteln weggezogen sind.

Einige Familien, angezogen von der Nähe zu den Schulen in Jumeirah und vom niedrig bebauten Umfeld, auch wenn die Wohnungen nicht groß sind und es keine eigenen Einrichtungen für Familien gibt.

Ein spürbarer Anteil an Kurzzeitvermietung, da sich die Lage und der Einzelhandel leicht an Besucher verkaufen lassen, die zentral wohnen wollen, ohne in einem Hotelviertel zu sein.

Was zu prüfen ist

Die konkrete Lage im Viertel. Mit Blick auf die Haupt-Einzelhandelsachse bedeutet Lärm und Publikumsverkehr; mit Blick auf einen inneren Hof bedeutet Ruhe. Der Preisunterschied ist kleiner als der Unterschied in der Lebensqualität.

Die Service Charge und was die Mischnutzung dazu beiträgt.

Die Stellplatzzuteilung und die Besucherparkplätze, die an Wochenenden durch den Einzelhandelsverkehr unter echtem Druck stehen.

Ob das Gebäude Kurzzeitvermietung erlaubt, wenn das der Plan ist.

Das Investitionsargument

City Walk ist ein Lifestyle-Objekt mit echtem Knappheitsargument: Dubai hat fast keinen anderen erfolgreichen niedrig bebauten, fußgängerfreundlichen Stadtbezirk, und Meraas wird an diesem Standort kaum einen weiteren bauen.

Die Renditen sind moderat – der Preis spiegelt die Begehrtheit stärker wider als die Miete –, und der Käuferkreis beim Wiederverkauf umfasst Selbstnutzer, was die Liquidität gegenüber einem reinen Investorenviertel vertieft.

Es passt zu einem Käufer, der das urbane Dubai will und die Fußgängerfreundlichkeit tatsächlich nutzen wird. Schlecht passt es für Renditemaximierer und für alle, die Fläche pro Dirham wollen.

Die Gebäude und die Grundrisse

City Walk ist bewusst niedrig bebaut – die meisten Gebäude haben eine Handvoll Stockwerke statt Türme –, mit Wohnungen, die um innere Höfe über dem Einzelhandel im Erdgeschoss angeordnet sind.

Die Grundrisse sind urban statt großzügig: effiziente Pläne mit dem Raum im Wohnbereich und an der Fensterfront konzentriert, hohe Ausstattung und Terrassen, die entweder auf den Hof oder auf die Straße blicken.

Spätere Phasen, einschließlich der höheren Wohngebäude am Rand des Viertels, bieten größere Einheiten und ein anderes Preisniveau, sodass die Community heute eine größere Bandbreite abdeckt als bei der ursprünglichen Markteinführung.

Die niedrige Bauweise hat einen praktischen Vorteil, den die Bewohner sofort bemerken: keine Schlangen am Aufzug, kein dreißigsekündiges Warten im vierzigsten Stock und ein Gebäude, das man schnell verlassen kann.

Wo das Viertel liegt

City Walk nimmt den Block zwischen der Al Wasl Road und der Sheikh Zayed Road ein, was es mitten im alten Dubai statt in einem neuen Masterplan platziert: Jumeirah und der Strand auf der einen Seite, Downtown wenige Minuten auf der anderen, der Safa Park angrenzend.

Das ist eine der bequemsten Lagen der Stadt, und deshalb funktioniert das Viertel. Die Bewohner erreichen den Strand, Downtown, das DIFC und die Schulen in Jumeirah in Minuten, ohne auf eine Autobahn zu müssen.

Es liegt außerdem neben der Coca-Cola Arena und dem weiteren Unterhaltungscluster von Al Wasl, was an bestimmten Abenden Veranstaltungsverkehr mit sich bringt und beim Vergleich von Gebäuden wissenswert ist.

Innerhalb des Viertels gibt es keine Metrostation; die nächsten sind eine kurze Fahrt entfernt, und die meisten Bewohner nehmen ein Taxi oder fahren selbst.

Die Investitionssicht

City Walk ist zuerst ein Markt für Selbstnutzer. Die Menschen kaufen hier, weil sie in dem einen Teil Dubais leben wollen, der sich wie ein europäischer Stadtbezirk anfühlt, und das ergibt einen tieferen und weniger preissensiblen Käuferkreis als in einem Investorenviertel.

Die Renditen sind moderat: Der Preis spiegelt die Begehrtheit wider, und die Miete wächst nicht proportional mit. Die Kurzzeitvermietung läuft gut, aus denselben Gründen, aus denen die Lage die Bewohner anspricht.

Die Service Charges liegen eher im oberen Bereich, entsprechend der Ausstattung, der Begrünung und dem Verwaltungsaufwand der Mischnutzung eines Viertels mit funktionierendem Einzelhandel.

Das Knappheitsargument ist echt. Meraas wird auf einem Grundstück wie diesem kaum einen weiteren niedrig bebauten, fußgängerfreundlichen Bezirk bauen, und Dubai hat in zwanzig Jahren nur sehr wenige davon hervorgebracht.

Das Viertel in Zahlen

City Walk umfasst rund 900 000 Quadratmeter, die vollständig von Meraas entwickelt wurden, mit Dewan Architects & Engineers hinter dem Masterplan. Das Projekt wurde 2011 angekündigt und seither von einem einzigen Bauträger ausgebaut – deshalb hält es architektonisch zusammen, wie es Viertel, die Grundstück für Grundstück entstehen, nicht tun.

Es liegt am nördlichen Rand von Jumeirah, an der Kreuzung von Al Safa Road und Al Wasl Road, was den Dubai Fountain etwa vier Minuten, den Burj Khalifa fünf und Jumeirah Beach zehn Minuten entfernt platziert.

Der Wohnanteil umfasst 34 Gebäude mit Wohnungen mit ein bis vier Schlafzimmern von etwa 85 bis 549 Quadratmetern. Das meiste hat sieben bis neun Stockwerke, mit einer kleinen Zahl höherer Türme mit bis zu 37 angekündigten Etagen. Die Eigentumsform ist durchgehend Freehold.

Meraas beauftragte zehn internationale Straßenkünstler, dem Viertel seine visuelle Identität zu geben, und die verspiegelten Fassaden, die nach Einbruch der Dunkelheit leuchten, gehören zum selben bewussten Gestaltungsprogramm.

Das Programm ist ein echter Teil dessen, wie der Ort funktioniert: Konzerte, Karnevale, Nachtvorführungen und saisonale Veranstaltungen laufen durch die kühleren Monate, und der Einzelhandelsmix neigt eher zu Marken-Boutiquen als zum Einkauf des täglichen Bedarfs.

Die Lage im Viertel ist wichtiger als der Grundriss. Einheiten an der Haupt-Einzelhandelsachse bekommen Lärm und Wochenend-Publikumsverkehr; zum Hof ausgerichtete Einheiten sind ruhig. Besuchen Sie das Viertel an einem Samstagabend, bevor Sie sich entscheiden.

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Häufige Fragen

Ist City Walk gut für Familien?

Teilweise. Das niedrig bebaute, fußgängerfreundliche Umfeld und die Nähe zu den Schulen in Jumeirah sprechen an, aber die Wohnungen sind kompakt, und es gibt keine eigenen Einrichtungen für Familien. Es passt besser zu Paaren und Berufstätigen als zu größeren Haushalten.

Wer hat City Walk entwickelt?

Meraas, der Dubaier Bauträger hinter La Mer, Bluewaters, Port de la Mer und Madinat Jumeirah Living – bekannt für gestaltungsorientierte Projekte mit geringerer Dichte statt Hochhausvolumen.

Interesse speziell an City Walk?

Sagen Sie mir, um welches Gebäude oder welche Einheit es sich handelt. Bevor Sie ein Angebot abgeben, liefere ich Ihnen die registrierte Transaktionshistorie, die aktuelle Service Charge und die tatsächlichen Mietpreise vergleichbarer Einheiten.