Dubai South

Miasto lotniskowe: Al Maktoum International, Expo City i rozległa planowana dzielnica po abudzabskiej stronie emiratu.

• najniższe ceny wejścia
• bardzo długi horyzont inwestycji
• kupujący pracujący na południu

Co jest w pobliżu i jak wpływa to na cenę

• Al Maktoum International od 2010 roku
• Etihad Rail od 2023 roku
• Port Jebel Ali od 1979 roku
• Expo City Dubai od 2022 roku

Jaka naprawdę jest ta dzielnica

Skala planu

Dubai South to planowana dzielnica miejska na południowo-zachodnim skraju emiratu, zbudowana wokół lotniska Al Maktoum International. Masterplan obejmuje bardzo duży obszar i zawiera zabudowę mieszkaniową, logistykę, lotnictwo, biura i dawny teren Expo 2020, dziś Expo City.

Logika strategiczna opiera się na lotnisku. Al Maktoum ma stać się największym lotniskiem świata pod względem przepustowości pasażerskiej, a program rozbudowy przeniesie tu w ciągu najbliższych dekad większość ruchu lotniczego Dubaju.

Wokół lotniska tej skali powstają miejsca pracy: w lotnictwie, logistyce, transporcie towarowym, hotelarstwie i w firmach, które je obsługują. Dubai South ma pomieścić tę załogę i te firmy.

Co istnieje dziś

Znacznie mniej niż w masterplanie. Osiedla mieszkaniowe są oddane i zamieszkane — The Pulse, osiedla MAG, Emaar South i inne — a Expo City działa jako dzielnica wydarzeń i biznesu.

Rozbudowa lotniska trwa, ale pełna realizacja to program na wiele dziesięcioleci, a wolumeny pasażerów, które uzasadniają istnienie dzielnicy, pojawią się dopiero za wiele lat.

Codzienne udogodnienia na osiedlach są funkcjonalne, nie bogate: handel osiedlowy, kilka szkół i dojazd samochodem do wszystkiego, co większe.

Problem odległości

To uczciwe ograniczenie. Dubai South leży mniej więcej czterdzieści pięć minut do godziny jazdy od Downtown i Marina w normalnym ruchu, a w szczycie dalej.

Ta odległość zawęża pulę najemców. Osoby pracujące w centralnych dzielnicach biznesowych tu nie mieszkają, więc popyt zależy od zatrudnienia w samym Dubai South, w Jebel Ali i korytarzu logistycznym oraz od gospodarstw domowych gotowych zamienić dojazd na niższy koszt.

Łączność metrem jest ograniczona — linia Route 2020 dociera do Expo City — a wewnętrzny transport publiczny jest skromny. To dzielnica samochodowa.

Argument inwestycyjny, powiedziany uczciwie

Argument za jest prosty: ceny wejścia wśród najniższych w emiracie dla nowych nieruchomości, na ziemi obok planowanego największego lotniska świata, w dzielnicy, którą rząd aktywnie rozbudowuje.

Argument przeciw jest równie prosty: harmonogram jest długi, obecny popyt najmu jest niewielki, konkurencyjnej podaży jest pod dostatkiem, bo ograniczeń gruntowych nie ma żadnych, a Dubaj zna dzielnice, które dojrzewały znacznie dłużej, niż obiecywano.

To, co faktycznie się dotąd wydarzyło, leży pośrodku: stałe oddawanie inwestycji, realne zamieszkanie, skromne czynsze i skromny wzrost wartości. Nie porażka i nie boom.

Co sprawdzić

Konkretne osiedle, jego dewelopera i stan ukończenia. Dubai South to nie jedno miejsce, a osiedla różnią się znacznie.

Aktualny opublikowany stan rozbudowy lotniska, a nie starsze ogłoszenie.

Realnie osiągane czynsze w konkretnym osiedlu, a nie prognozowane.

Odległość i czas dojazdu do miejsca, w którym najemca faktycznie by pracował, o porze, o której by jechał.

Opłatę serwisową i to, jakie udogodnienia osiedla utrzymuje.

Dla kogo

Dla inwestora o bardzo długim horyzoncie, który kupuje tezę lotniskową po niskiej cenie wejścia i traktuje pozycję jako spekulacyjny satelita, a nie rdzeń portfela.

Dla właścicieli-użytkowników pracujących w Dubai South, Jebel Ali lub korytarzu logistycznym, dla których lokalizacja jest zaletą, a nie kompromisem.

Słabo pasuje do każdego, kto potrzebuje wysokiej bieżącej rentowności, kto może musieć szybko sprzedać i czyj najemca musiałby dojeżdżać do centrum.

Osiedla w jego granicach

Dubai South to nie jedna dzielnica, a osiedla w jej granicach różnią się znacznie. The Pulse i okoliczne inwestycje Dubai South Properties to szeregowce i apartamenty skierowane do lokalnej załogi. Emaar South to osiedle zorientowane na golfa, z willami i szeregowcami w standardzie Emaar. MAG i kilku prywatnych deweloperów dołożyło zabudowę apartamentową.

Expo City to jeszcze inna propozycja: zagospodarowany teren Expo 2020, działający jako dzielnica wydarzeń, biznesu i mieszkań, z własną tożsamością i własnymi cenami.

Osiedla te dzieli od pięciu do piętnastu minut i obsługują różnych kupujących. Porównanie cen w „Dubai South” bez wskazania osiedla nie ma sensu.

Emaar South jest na ogół najbardziej klasyczną inwestycją z nich wszystkich, z tych samych powodów, dla których zwykle są nimi osiedla Emaar: przewidywalne oddanie, kompetentne zarządzanie i rozpoznawalna na świecie marka przy odsprzedaży.

Program lotniskowy, realistycznie

Al Maktoum International ma stać się największym lotniskiem świata pod względem przepustowości pasażerskiej, a duży program rozbudowy został ogłoszony i sfinansowany. To jedyny fakt, na którym opiera się każdy argument inwestycyjny w tej dzielnicy.

To także program na wiele dziesięcioleci. Wolumeny pasażerów, które odmieniłyby okoliczny rynek nieruchomości, pojawią się na jego końcu, nie na początku, a etapy pośrednie już się przesuwały.

W międzyczasie program daje zatrudnienie przy budowie, miejsca pracy w lotnictwie i logistyce oraz dalsze publiczne inwestycje w drogi i transport — wszystko to w niewielkim stopniu wspiera obecny rynek najmu.

Należy sprawdzić opublikowany stan rozbudowy, a nie polegać na ogłoszeniu sprzed kilku lat, i wielkość pozycji dobierać do tego, co istnieje, a nie do terminala, który otworzy się w latach trzydziestych

Problem podaży

To argument, który najczęściej się pomija. Dubai South ma praktycznie nieograniczone grunty pod zabudowę, a główny deweloper i kolejna dwunastka prywatnych nadal wprowadzają tam nowe inwestycje.

Na rynku bez ograniczeń gruntowych każdy wzrost cen spotyka się z nową podażą, co ogranicza wzrost wartości niezależnie od tego, jak dobrze sprawdzi się teza lotniskowa. To nie prognoza, lecz arytmetyka, która sprawdziła się w każdej dzielnicy Dubaju z obfitością ziemi.

Oznacza to także, że odsprzedaż konkuruje z zupełnie nowym produktem z planem płatności — bez końca.

Uczciwe ujęcie jest więc takie: kupować dla czynszu, traktować pozycję jako satelitę, a nie rdzeń portfela, i patrzeć na lotnisko jak na opcję, za którą niewiele się zapłaciło, a nie jak na powód zakupu.

Dzielnica w liczbach

Dubai South zajmuje 145 kilometrów kwadratowych — więcej niż wiele miast — z docelową planowaną liczbą mieszkańców powyżej miliona. Ogłoszono ją w 2006 roku jako Dubai World Central, a przemianowano w 2015.

Masterplan dzieli się na osiem dzielnic obejmujących zabudowę mieszkaniową, biurową, logistykę, lotnictwo, hotelarstwo i rozrywkę, a na tym obszarze odbyło się Expo 2020, którego teren działa dziś jako Expo City.

Lotnisko Al Maktoum International leży w jej granicach, a program rozbudowy ma doprowadzić je do 260 milionów pasażerów rocznie, co uczyniłoby je największym lotniskiem świata pod względem przepustowości.

Dzielnica ma też bezpośredni dostęp do portu Jebel Ali, jednego z największych terminali kontenerowych na świecie, a na szerszym obszarze powstało ponad pół miliona miejsc pracy.

Stacja metra Expo 2020 została otwarta w czerwcu 2021 roku. Czas dojazdu samochodem to mniej więcej dwadzieścia minut do plaży Jebel Ali, trzydzieści do Palm Jumeirah i trzydzieści pięć do Downtown — i to właśnie jest uczciwe ograniczenie rynku mieszkaniowego tutaj.

Ograniczeń gruntowych tu nie ma, więc podaż reaguje na każdy wzrost cen niemal natychmiast. To ogranicza wzrost wartości niezależnie od rozwoju programu lotniskowego — należy to traktować jako długą, spekulacyjną pozycję satelitarną, a nie rdzeń portfela.

Więcej o Dubai South

Pisemne omówienia tematów, których kanał angielskojęzyczny nie nagrywał.

• Dubai South: zakup obok lotniska, które jeszcze nie powstało

  Sto czterdzieści pięć kilometrów kwadratowych zbudowanych wokół Al Maktoum International, planowanych dla miliona mieszkańców, z dojazdem czterdzieści pięć minut do Downtown. Ile teza lotniskowa jest dziś warta dla kupującego.

Najczęstsze pytania

Czy Dubai South to dobra inwestycja?

Ceny wejścia należą do najniższych w emiracie, a rozbudowa lotniska to realny, długoterminowy katalizator. Z drugiej strony: dojazd do centrum trwa ponad czterdzieści pięć minut, obecny popyt najmu jest niewielki, a obfite grunty ograniczają wzrost wartości. Należy traktować to jako spekulacyjnego satelitę.

Jak daleko jest Dubai South od Downtown?

Mniej więcej czterdzieści pięć minut do godziny w normalnym ruchu, a w szczycie dłużej. Ta odległość jest głównym ograniczeniem puli najemców, ponieważ osoby pracujące w centralnych dzielnicach na ogół tu nie mieszkają.

Interesuje Państwa konkretnie Dubai South?

Proszę przesłać budynek lub lokal, a pobiorę zarejestrowaną historię transakcji, aktualną opłatę serwisową i to, za ile faktycznie wynajmowane są porównywalne lokale — zanim złożą Państwo ofertę, a nie po.