Dubai South

Die Flughafenstadt: Al Maktoum International, Expo City und ein riesiger geplanter Stadtteil auf der Abu-Dhabi-Seite des Emirats.

• niedrigste Einstiegspreise
• sehr langfristige Haltedauer
• Käufer, die im Süden arbeiten

Was in der Nähe liegt und wie es den Preis beeinflusst

• Al Maktoum International seit 2010
• Etihad Rail seit 2023
• Jebel Ali Port seit 1979
• Expo City Dubai seit 2022

Wie dieser Stadtteil tatsächlich ist

Das Ausmaß des Plans

Dubai South ist ein geplanter Stadtbezirk am südwestlichen Rand des Emirats, errichtet rund um den Al Maktoum International Airport. Der Masterplan umfasst ein sehr großes Gebiet mit Wohnen, Logistik, Luftfahrt, Gewerbe und dem früheren Expo-2020-Gelände, der heutigen Expo City.

Die strategische Logik ist der Flughafen. Al Maktoum soll nach Passagierkapazität der größte Flughafen der Welt werden; ein Ausbauprogramm würde in den kommenden Jahrzehnten den Großteil der Luftfahrtaktivität Dubais hierher verlagern.

Um einen Flughafen dieser Größe herum entsteht Beschäftigung: Luftfahrt, Logistik, Fracht, Gastgewerbe und die Unternehmen, die sie bedienen. Dubai South ist dafür ausgelegt, diese Arbeitskräfte und Unternehmen aufzunehmen.

Was heute existiert

Deutlich weniger als der Masterplan. Wohn-Communitys sind fertiggestellt und bewohnt – The Pulse, MAG-Communitys, Emaar South und andere –, und Expo City arbeitet als Veranstaltungs- und Geschäftsviertel.

Der Flughafenausbau läuft, doch der vollständige Ausbau ist ein Programm über mehrere Jahrzehnte, und die Passagierzahlen, die den Stadtteil rechtfertigen, sind noch Jahre entfernt.

Das Alltagsangebot innerhalb der Wohn-Communitys ist funktional statt reichhaltig: Community-Einzelhandel, einige Schulen und eine Fahrt zu allem Größeren.

Das Entfernungsproblem

Das ist die ehrliche Einschränkung. Dubai South liegt bei normalem Verkehr etwa fünfundvierzig Minuten bis eine Stunde von Downtown und Marina entfernt, zu Stoßzeiten weiter.

Diese Entfernung begrenzt den Mieterkreis. Wer in den zentralen Geschäftsvierteln arbeitet, wohnt nicht hier; die Nachfrage hängt daher von der Beschäftigung in Dubai South selbst, von Jebel Ali und dem Logistikkorridor sowie von Haushalten ab, die Pendelzeit gegen niedrigere Kosten tauschen.

Die Metro-Anbindung ist begrenzt – die Route-2020-Linie reicht bis Expo City –, und der öffentliche Nahverkehr im Viertel ist dünn. Dies ist ein Auto-Viertel.

Das Investmentargument, ehrlich dargestellt

Das Bull-Szenario ist einfach: Einstiegspreise unter den niedrigsten im Emirat für Neubauimmobilien, auf Land neben dem künftig größten Flughafen der Welt, in einem Stadtteil, den die Regierung aktiv ausbaut.

Das Bear-Szenario ist ebenso einfach: Der Zeitrahmen ist lang, die aktuelle Mietnachfrage dünn, das konkurrierende Angebot reichlich, weil es überhaupt keine Landknappheit gibt, und Dubai kennt Stadtteile, die weit länger zum Reifen brauchten als versprochen.

Was bisher tatsächlich geschehen ist, liegt dazwischen: stetige Fertigstellung, echte Belegung, bescheidene Mieten und bescheidenes Kapitalwachstum. Weder ein Misserfolg noch ein Boom.

Worauf Sie achten sollten

Die konkrete Community, ihr Developer und ihr Fertigstellungsstand. Dubai South ist nicht ein einziger Ort, und die Communitys unterscheiden sich erheblich.

Den aktuell veröffentlichten Stand des Flughafenausbaus statt einer älteren Ankündigung.

Realistisch erzielte Mieten in der konkreten Community statt prognostizierter.

Entfernung und Fahrzeit zu dem Ort, an dem Ihr Mieter tatsächlich arbeiten würde, zu der Zeit, zu der er fahren würde.

Die Service Charge und welche Einrichtungen der Community sie unterhält.

Für wen es passt

Für einen Investor mit sehr langem Horizont, der die Flughafenthese zu einem niedrigen Einstiegspreis kauft und die Position als spekulativen Satelliten statt als Kernbestand dimensioniert.

Für Selbstnutzer, die in Dubai South, Jebel Ali oder im Logistikkorridor arbeiten und für die die Lage ein Vorteil statt ein Kompromiss ist.

Es passt schlecht zu jedem, der eine starke laufende Rendite braucht, der womöglich schnell verkaufen muss oder dessen Mieter ins Zentrum pendeln müsste.

Die Communitys im Stadtteil

Dubai South ist nicht ein Stadtteil, und die Communitys darin unterscheiden sich erheblich. The Pulse und die umliegenden Projekte von Dubai South Properties sind Townhouses und Apartments für die lokale Belegschaft. Emaar South ist eine golforientierte Community mit Villen und Townhouses nach Emaar-Standard. MAG und mehrere private Developer haben Apartmentbestand ergänzt.

Expo City ist wiederum ein eigenes Angebot: das umgewidmete Expo-2020-Gelände, das als Veranstaltungs-, Geschäfts- und Wohnviertel mit eigener Identität und eigenen Preisen betrieben wird.

Diese Communitys liegen fünf bis fünfzehn Minuten auseinander und sprechen unterschiedliche Käufer an. Ein Preisvergleich über "Dubai South" hinweg, ohne die Community zu nennen, ist bedeutungslos.

Emaar South ist im Allgemeinen die konventionell am besten investierbare, aus denselben Gründen wie meist bei Emaar-Communitys: verlässliche Fertigstellung, kompetentes Management und internationale Bekanntheit beim Wiederverkauf.

Das Flughafenprogramm, realistisch betrachtet

Al Maktoum International soll nach Passagierkapazität der größte Flughafen der Welt werden, und ein umfangreiches Ausbauprogramm wurde angekündigt und finanziert. Das ist die eine Tatsache, die jedem Investmentargument in diesem Stadtteil zugrunde liegt.

Es ist zugleich ein Programm über mehrere Jahrzehnte. Die Passagierzahlen, die den umliegenden Immobilienmarkt verwandeln würden, kommen an dessen Ende, nicht an seinem Anfang, und Zwischenphasen wurden bereits verschoben.

Was das Programm in der Zwischenzeit liefert, sind Bauarbeitsplätze, Jobs in Luftfahrt und Logistik sowie fortgesetzte öffentliche Investitionen in Straßen und Verkehr – all das stützt den aktuellen Mietmarkt in bescheidenem Maß.

Prüfen Sie den veröffentlichten Stand des Ausbaus, statt sich auf eine Ankündigung von vor mehreren Jahren zu verlassen, und dimensionieren Sie Ihre Position nach dem, was existiert, nicht nach dem Terminal, das in den 2030er-Jahren eröffnet.

Das Angebotsproblem

Dies ist das Argument, das am häufigsten weggelassen wird. Dubai South hat praktisch unbegrenzt bebaubares Land, und der Master-Developer sowie ein Dutzend private bringen weiterhin Neues auf den Markt.

In einem Markt ohne Landknappheit wird jeder Preisanstieg durch neues Angebot beantwortet, was das Kapitalwachstum deckelt, unabhängig davon, wie gut die Flughafenthese aufgeht. Das ist keine Prognose, sondern Arithmetik, die sich in jedem Stadtteil Dubais mit reichlich Land bewahrheitet hat.

Es bedeutet auch, dass Ihr Wiederverkauf auf unbegrenzte Zeit mit brandneuem Angebot auf Zahlungsplan konkurriert.

Die ehrliche Formulierung lautet daher: Kaufen Sie wegen der Miete, dimensionieren Sie es als Satellitenposition statt als Kernbestand, und behandeln Sie den Flughafen als Option, für die Sie nicht viel bezahlt haben, nicht als Grund für den Kauf.

Der Stadtteil in Zahlen

Dubai South umfasst 145 Quadratkilometer – mehr als viele Städte – mit einer geplanten Endbevölkerung von über einer Million. Es wurde 2006 als Dubai World Central angekündigt und 2015 umbenannt.

Der Masterplan gliedert sich in acht Bezirke für Wohnen, Gewerbe, Logistik, Luftfahrt, Gastgewerbe und Unterhaltung; auf dem Gebiet fand die Expo 2020 statt, deren Gelände heute als Expo City betrieben wird.

Der Al Maktoum International Airport liegt darin, mit einem Ausbauprogramm, das ihn auf 260 Millionen Passagiere pro Jahr bringen soll – damit wäre er nach Kapazität der größte Flughafen der Welt.

Der Stadtteil hat zudem direkten Zugang zum Jebel Ali Port, einer der größten Containeranlagen überhaupt, und im weiteren Gebiet sind mehr als eine halbe Million Arbeitsplätze entstanden.

Die Metrostation Expo 2020 wurde im Juni 2021 eröffnet. Die Fahrzeiten betragen etwa zwanzig Minuten zum Jebel Ali Beach, dreißig zur Palm Jumeirah und fünfunddreißig nach Downtown – das ist die ehrliche Einschränkung für den Wohnungsmarkt hier.

Hier gibt es keine Landknappheit, sodass das Angebot auf jeden Preisanstieg nahezu sofort reagiert. Das deckelt das Kapitalwachstum, unabhängig davon, wie sich das Flughafenprogramm entwickelt – betrachten Sie dies als lange, spekulative Satellitenposition, nicht als Kernbestand.

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  Hundertfünfundvierzig Quadratkilometer rund um Al Maktoum International, geplant für eine Million Einwohner und mit fünfundvierzig Minuten Fahrzeit nach Downtown. Was die Flughafenthese einem Käufer heute tatsächlich wert ist.

Häufige Fragen

Ist Dubai South eine gute Investition?

Die Einstiegspreise gehören zu den niedrigsten im Emirat, und der Flughafenausbau ist ein echter langfristiger Katalysator. Dagegen stehen: mehr als fünfundvierzig Minuten Fahrt ins Zentrum, dünne aktuelle Mietnachfrage und reichlich Land, das das Kapitalwachstum deckelt. Dimensionieren Sie es als spekulativen Satelliten.

Wie weit ist Dubai South von Downtown entfernt?

Bei normalem Verkehr etwa fünfundvierzig Minuten bis eine Stunde, zu Stoßzeiten länger. Diese Entfernung ist die Haupteinschränkung für den Mieterkreis, da Menschen, die in den zentralen Bezirken arbeiten, in der Regel nicht hier wohnen.

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