Dubai South

La città dell'aeroporto: Al Maktoum International, Expo City e un vasto distretto pianificato sul lato di Abu Dhabi dell'emirato.

• prezzi d'ingresso più bassi
• investimenti di lunghissimo orizzonte
• acquirenti che lavorano nel sud

Che cosa c'è nei dintorni e come incide sul prezzo

• Al Maktoum International dal 2010
• Etihad Rail dal 2023
• Porto di Jebel Ali dal 1979
• Expo City Dubai dal 2022

Come è davvero questa zona

La scala del progetto

Dubai South è un distretto urbano pianificato sul margine sud-occidentale dell'emirato, costruito intorno all'Al Maktoum International Airport. Il masterplan copre un'area molto vasta e comprende funzioni residenziali, logistiche, aeronautiche, commerciali e l'ex sito di Expo 2020, oggi Expo City.

La logica strategica è l'aeroporto. Al Maktoum dovrebbe diventare il più grande aeroporto del mondo per capacità passeggeri, con un programma di espansione che nei prossimi decenni sposterebbe qui la maggior parte dell'attività aeronautica di Dubai.

Attorno a un aeroporto di questa scala nasce l'occupazione: aviazione, logistica, trasporto merci, ospitalità e le imprese che li servono. Dubai South è concepita per ospitare quella forza lavoro e quelle imprese.

Che cosa esiste oggi

Sostanzialmente meno del masterplan. Le comunità residenziali sono consegnate e occupate (The Pulse, le comunità MAG, Emaar South e altre) ed Expo City funziona come distretto di eventi e business.

L'espansione dell'aeroporto è in corso, ma il completamento è un programma di più decenni, e i volumi di passeggeri che giustificano il distretto sono ancora lontani di anni.

I servizi quotidiani nelle comunità residenziali sono funzionali più che ricchi: negozi di comunità, qualche scuola e un tragitto in auto per tutto ciò che è più sostanzioso.

Il problema della distanza

È il limite onesto. Dubai South dista circa da quarantacinque minuti a un'ora da Downtown e Marina con traffico normale, e di più nelle ore di punta.

Quella distanza limita il bacino di inquilini. Chi lavora nei distretti d'affari centrali non vive qui, quindi la domanda dipende dall'occupazione dentro Dubai South stessa, da Jebel Ali e dal corridoio logistico, e da nuclei disposti a scambiare il pendolarismo con il risparmio.

La connessione metropolitana è limitata (la linea Route 2020 arriva a Expo City) e il trasporto pubblico interno è scarso. È un distretto da auto.

L'argomento d'investimento, detto con onestà

Il caso rialzista è lineare: prezzi d'ingresso tra i più bassi dell'emirato per immobili di nuova costruzione, su terreni accanto a quello che dovrebbe diventare il più grande aeroporto del mondo, in un distretto che il governo sta attivamente sviluppando.

Il caso ribassista è altrettanto lineare: i tempi sono lunghi, la domanda locativa attuale è debole, l'offerta concorrente è abbondante perché non esiste alcun vincolo di terreno, e Dubai ha una storia di distretti che hanno impiegato molto più del promesso per maturare.

Ciò che è accaduto finora sta nel mezzo: consegne regolari, occupazione reale, canoni modesti e crescita del capitale modesta. Né un fallimento né un boom.

Che cosa verificare

La comunità specifica, il suo developer e lo stato di completamento. Dubai South non è un unico luogo e le comunità differiscono sostanzialmente.

Lo stato di pubblicazione più recente dell'espansione dell'aeroporto, anziché un annuncio più vecchio.

I canoni realmente ottenuti nella comunità specifica, non quelli previsti.

Distanza e tempo di percorrenza fino al luogo in cui il vostro inquilino lavorerebbe davvero, nell'orario in cui lo percorrerebbe.

Le spese condominiali e quali servizi della comunità mantengono.

A chi si adatta

A un investitore con un orizzonte molto lungo che compra la tesi dell'aeroporto a un prezzo d'ingresso basso e dimensiona la posizione come satellite speculativo, non come partecipazione centrale.

A chi vive nell'immobile e lavora a Dubai South, a Jebel Ali o nel corridoio logistico, per cui la posizione è un vantaggio e non un compromesso.

Non si adatta a chi ha bisogno di un forte rendimento corrente, a chi potrebbe dover vendere in fretta e a chi ha un inquilino che dovrebbe fare il pendolare fino al centro.

Le comunità al suo interno

Dubai South non è un unico distretto e le comunità al suo interno differiscono sostanzialmente. The Pulse e i progetti circostanti di Dubai South Properties sono townhouse e appartamenti rivolti alla forza lavoro locale. Emaar South è una comunità orientata al golf, con ville e townhouse allo standard di Emaar. MAG e diversi developer privati hanno aggiunto appartamenti.

Expo City è un caso ancora diverso: il sito riconvertito di Expo 2020, che opera come distretto di eventi, business e residenza, con una propria identità e propri prezzi.

Queste comunità distano da cinque a quindici minuti l'una dall'altra e si rivolgono ad acquirenti diversi. Un confronto di prezzi su «Dubai South» senza nominare la comunità non ha senso.

Emaar South è in genere la più convenzionalmente investibile, per gli stessi motivi per cui lo sono di solito le comunità Emaar: consegne prevedibili, gestione competente e riconoscibilità internazionale del nome alla rivendita.

Il programma dell'aeroporto, in modo realistico

Al Maktoum International dovrebbe diventare il più grande aeroporto del mondo per capacità passeggeri, ed è stato annunciato e finanziato un importante programma di espansione. È l'unico fatto su cui poggia ogni argomento d'investimento in questo distretto.

È anche un programma di più decenni. I volumi di passeggeri che trasformerebbero il mercato immobiliare circostante arrivano alla fine, non all'inizio, e le fasi intermedie sono già slittate in passato.

Nel frattempo il programma porta occupazione edile, posti di lavoro nell'aviazione e nella logistica e investimenti pubblici continui in strade e trasporti: tutto ciò sostiene modestamente il mercato degli affitti attuale.

Verificate lo stato pubblicato dell'espansione anziché affidarvi a un annuncio di diversi anni fa, e dimensionate la posizione su ciò che esiste, non sul terminal che aprirà negli anni 2030.

Il problema dell'offerta

È l'argomento che più spesso viene omesso. Dubai South dispone di terreno edificabile di fatto illimitato, e il master developer e una dozzina di developer privati continuano a immettere nuova offerta.

In un mercato senza vincoli di terreno, ogni aumento di prezzo viene incontrato da nuova offerta, il che frena la crescita del capitale a prescindere da quanto bene funzioni la tesi dell'aeroporto. Non è una previsione: è aritmetica, valida in ogni distretto di Dubai con terreno abbondante.

Significa anche che la vostra rivendita compete per sempre con immobili nuovi di zecca con piano di pagamento.

La cornice onesta è quindi questa: comprate per l'affitto, dimensionate la posizione come satellite e non come partecipazione centrale, e trattate l'aeroporto come un'opzione per cui non avete pagato molto, non come la ragione dell'acquisto.

Il distretto in numeri

Dubai South copre 145 chilometri quadrati, più di molte città, con una popolazione pianificata a regime superiore a un milione. È stata annunciata nel 2006 come Dubai World Central e ribattezzata nel 2015.

Il masterplan è organizzato in otto distretti che coprono usi residenziali, commerciali, logistici, aeronautici, alberghieri e di intrattenimento, e l'area ha ospitato Expo 2020, il cui sito oggi funziona come Expo City.

L'Al Maktoum International Airport si trova al suo interno, con un programma di espansione che punta a portarlo a 260 milioni di passeggeri l'anno, il che lo renderebbe il più grande aeroporto del mondo per capacità.

Il distretto ha inoltre accesso diretto al porto di Jebel Ali, uno dei maggiori terminal container al mondo, e nell'area più ampia sono stati creati oltre mezzo milione di posti di lavoro.

La stazione metro Expo 2020 è stata aperta a giugno 2021. I tempi in auto sono di circa venti minuti fino a Jebel Ali Beach, trenta fino a Palm Jumeirah e trentacinque fino a Downtown, il che è il limite onesto del mercato residenziale qui.

Qui non c'è vincolo di terreno, quindi l'offerta risponde quasi subito a qualsiasi aumento di prezzo. Ciò frena la crescita del capitale a prescindere da come si sviluppa il programma dell'aeroporto: trattatela come una posizione satellite lunga e speculativa, non come una partecipazione centrale.

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  Centoquarantacinque chilometri quadrati costruiti attorno ad Al Maktoum International, pianificati per un milione di residenti e con un tragitto di quarantacinque minuti fino a Downtown. Quanto vale oggi per un acquirente la tesi dell'aeroporto.

Domande frequenti

Dubai South è un buon investimento?

I prezzi d'ingresso sono tra i più bassi dell'emirato e l'espansione dell'aeroporto è un vero catalizzatore di lungo periodo. Dall'altra parte: un tragitto di oltre quarantacinque minuti fino al centro, domanda locativa attuale debole e terreno abbondante che frena la crescita del capitale. Dimensionatelo come satellite speculativo.

Quanto dista Dubai South da Downtown?

Circa da quarantacinque minuti a un'ora con traffico normale, e di più nelle ore di punta. Quella distanza è il limite principale per il bacino di inquilini, perché chi lavora nei distretti centrali in genere non vive qui.

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