RAK Properties

Czołowy deweloper Ras Al Khaimah: z państwowymi korzeniami, notowany na giełdzie i dziś publikujący raporty — firma, która zbudowała nadmorski masterplan Mina Al Arab i buduje obecnie sztuczną wyspę Hayat Island; w tym emiracie naprawdę nie ma porównywalnego pod względem skali konkurenta.

• Pierwszy zakup w Ras Al Khaimah
• Inwestorzy, którzy chcą audytowalnej sprawozdawczości
• Nieruchomości kurortowe nad wodą
• Zakład na rynek rosnący, a nie nasycony

Firma w skrócie

Założona

2005, z inicjatywy Jego Wysokości szejka Sauda bin Saqra Al Qasimiego

Status

notowana na giełdzie Abu Dhabi Securities Exchange (ADX)

Skala

największy notowany na giełdzie deweloper w emiracie Ras Al Khaimah

Portfolio

Mina Al Arab, Hayat Island, Cape Hayat, Falcon Island i inne nadmorskie projekty w całym Ras Al Khaimah

Jakim deweloperem jest ta firma

Kim są

RAK Properties powstała z inicjatywy Jego Wysokości szejka Sauda bin Saqra Al Qasimiego z wyraźnym celem: umieścić Ras Al Khaimah na mapie turystyki i inwestycji tak, jak w poprzednich dekadach zrobiły to sąsiednie emiraty. Od tego czasu urosła do rangi największego notowanego na giełdzie dewelopera emiratu i w praktyce jest synonimem zabudowy tego wybrzeża.

Notowanie na giełdzie w Abu Zabi odróżnia ją od większości prywatnych deweloperów, z którymi zwykle bywa porównywana. Spółka ma obowiązek regularnie ujawniać wyniki finansowe, dlatego jest jedynym deweloperem w tym przewodniku, którego rzeczywistą odporność finansową można zweryfikować na podstawie złożonych liczb, a nie tylko reputacji i ukończonych projektów.

Co budują

Flagowym projektem jest Mina Al Arab, nadmorski masterplan realizowany etapami z operatorami hoteli i własnym nabrzeżem, który wyznaczył wzorzec dla późniejszych projektów firmy. Na nim opiera się kurortowa dzielnica Cape Hayat, a głównym przedsięwzięciem budowlanym ostatnich lat jest sztuczna wyspa Hayat Island, która stanowi kotwicę kolejnego etapu rozwoju firmy i całego nadmorskiego portfolio Ras Al Khaimah.

Obok wielkich masterplanów portfolio obejmuje bardziej kompaktowe projekty, takie jak Falcon Island — wille i domy szeregowe nad wodą. Ogólny styl firmy jest rozpoznawalny: niemal całe portfolio jest zorganizowane wokół wody i infrastruktury kurortowej, a nie wokół dzielnicy biznesowej czy formatu miejskiego typowego dla dubajskich deweloperów o porównywalnej skali.

Notowanie na giełdzie to nie to samo, co bezpieczeństwo

Warto to wyraźnie powiedzieć, bo w rozmowie sprzedażowej łatwo to pominąć. Notowanie giełdowe daje jawność, a nie gwarancję: spółki giełdowe, podobnie jak prywatne, przechodzą trudne okresy, ale właśnie jawność daje kupującemu szansę zobaczyć problem wcześniej, a nie dowiedzieć się o nim po fakcie. Patrz na kilka kolejnych kwartałów, a nie na jeden — trend mówi więcej niż pojedynczy wynik.

W sprawozdaniach warto przeczytać cztery rzeczy: relację zadłużenia do aktywów i harmonogram spłat, przepływy pieniężne z kilku okresów, bezwarunkową opinię audytora oraz strukturę transakcji z podmiotami powiązanymi. Nic z tego nie jest trudniejsze do przeczytania niż specyfikacja wykończenia, a mówi znacznie więcej.

Czym wyróżnia się rynek Ras Al Khaimah

Rynek emiratu jest zasadniczo mniejszy niż dubajski: mniej deweloperów, mniej ukończonych lokali na rynku wtórnym i mniejsza grupa kupujących aktywnie rozważających ten konkretny region. Nie czyni to zakupu tutaj złym pomysłem — RAK Properties realizuje duże, dobrze zaplanowane projekty — ale oznacza dłuższy oczekiwany horyzont wyjścia i węższy zestaw porównań do wyceny.

Infrastruktura wokół nowych projektów, w tym Hayat Island, rośnie równolegle z budową, a nie przed nią, w odróżnieniu od ugruntowanych dzielnic Dubaju. Dla wczesnych kupujących wiąże się to z takim samym ryzykiem jak przy każdym masterplanie w fazie wzrostu: część obiecanej infrastruktury nie będzie istnieć pierwszego dnia, i należy to wpisać w oczekiwania kupującego, a nie później odczytywać jako złamaną obietnicę.

Jak pracuję z tym deweloperem

Z klientami rozważającymi Ras Al Khaimah zaczynam nie od projektu, lecz od rozmowy o horyzoncie czasowym: to rynek dla cierpliwego kapitału i kupujących, którzy cenią wybrzeże i rozwijający się region bardziej niż natychmiastową płynność na poziomie Dubaju. Pobieram sprawozdania firmy z ostatnich kilku kwartałów i przeprowadzam klienta przez trend, a nie tylko przez sam fakt notowania giełdowego — samo słowo „państwowy” niczego nie gwarantuje.

Przy konkretnych projektach sprawdzam, jak daleko faktycznie zaawansowana jest otaczająca infrastruktura w momencie transakcji, a nie tylko na rysunku masterplanu, a osobno pobieram zarejestrowane transakcje na ukończonych fazach Mina Al Arab — mają one realną historię cen i najmu, która może posłużyć za punkt odniesienia przy wycenie nowszych, wciąż budowanych części portfolio.

Czym Ras Al Khaimah różni się od Dubaju jako rynek

Różnica dotyczy nie tylko skali, ale i charakteru popytu. W Dubaju kupujący wybiera spośród dziesiątek deweloperów i dzielnic i konkuruje z innymi nabywcami o najlepsze lokale; w Ras Al Khaimah konkurencja działa inaczej — kupujący wybierają raczej sam emirat jako kierunek, niż walczą z tłumem innych inwestorów o jeden konkretny budynek. Daje to kupującemu silniejszą pozycję negocjacyjną niż w rozgrzanych klastrach Dubaju, ale wymaga też cierpliwości: popyt na odsprzedaż buduje się wolniej.

Element kurortowy portfolio RAK Properties — międzynarodowi operatorzy hoteli obok faz mieszkaniowych — działa według tej samej logiki co dubajskie projekty mieszane: podnosi atrakcyjność najmu i zapewnia podstawowy poziom usług od pierwszego dnia, ale oznacza też wyższą opłatę serwisową niż w zwykłym budynku mieszkalnym o tej samej wielkości bez hotelu obok.

RAK Properties jest w praktyce dominującym graczem we własnym emiracie — kupujący ma tu niemal niemożliwe do wykonania porównanie ceny i jakości z innym deweloperem o porównywalnej skali na tym samym wybrzeżu, o czym warto pamiętać przy stole negocjacyjnym. Ras Al Khaimah to nie Dubaj: inna jurysdykcja rejestracyjna, infrastruktura rosnąca równolegle z budową, a nie przed nią, i cieńsza płynność odsprzedaży — mniej kupujących, mniejsza pula porównań i dłuższe oczekiwane wyjście. Notowanie giełdowe firmy daje kupującemu realne narzędzie weryfikacji, czyli kwartalną sprawozdawczość, i zalecam korzystać z niego bezpośrednio, zamiast opierać się na ogólnej reputacji „państwowego” dewelopera jako zastępczej gwarancji.

Nobu w Ras Al Khaimah i Abu Zabi: dlaczego to w RAK jest ciekawszym aktywem

Dlaczego start sprzedaży Nobu na Saadiyat wywołał takie poruszenie, dlaczego to w Ras Al Khaimah jest lepszym przypadkiem inwestycyjnym, gdzie Nobu już działa w Dubaju, czym jest Wynn i gdzie — oraz które segmenty RAK faktycznie będą rosnąć.

Najczęstsze pytania

Czy nieruchomości RAK Properties są dostępne ze zniżką?

Obecnie baza zawiera 1 lot tego dewelopera z ceną poniżej rynkowej, przy czym największa obniżka wynosi 4 %. Cenę obniża sprzedający na rynku wtórnym lub przy cesji, a nie deweloper — każdy z nich ma powód, by się spieszyć. Zniżkę wylicza algorytm względem porównywalnych nieruchomości, bez ręcznej wyceny brokera.

Czy RAK Properties to rzetelny deweloper?

Założona: 2005, z inicjatywy Jego Wysokości szejka Sauda bin Saqra Al Qasimiego. Zrealizowano: Mina Al Arab, Hayat Island, Cape Hayat, Falcon Island i inne nadmorskie projekty w całym Ras Al Khaimah. Dewelopera sprawdza się w otwartym rejestrze Departamentu Gruntów, a nie w broszurze: pokazuje on status licencji, postęp budowy każdego projektu i zarejestrowany rachunek escrow. W przypadku off-plan pieniądze kupującego trafiają na ten rachunek pod nadzorem RERA i są uwalniane po zweryfikowanych etapach. Pełny dossier znajduje się w opisie powyżej.

Jakie projekty buduje RAK Properties?

Katalog serwisu obejmuje 2 projekty RAK Properties, każdy z paszportem budynku — liczbą kondygnacji, lokali, terminem przekazania i strukturą pokoi. Są wymienione powyżej. Wszelkie loty w sprzedaży pojawiają się bezpośrednio pod ich projektem.

Czy kupować od RAK Properties bezpośrednio, czy przez brokera?

Dla kupującego na rynku off-plan cena jest identyczna, ponieważ deweloper pokrywa prowizję brokera. Zakup bezpośrednio od RAK Properties nie jest więc tańszy, a wybór ogranicza się tam do jego własnych projektów — nie otrzymasz porównania z sąsiednimi budynkami ani szczerej oceny terminów przekazania. Przy odsprzedaży i cesji prowizja jest standardowa: 2 % plus VAT.

Czy warto kupić od RAK Properties

To zależy od tego, co kupujesz i po co. Prześlij mi budżet i zadanie, jakie ma spełnić zakup — powiem, które projekty tego dewelopera mają teraz sens, a które bym ominął.