RAK Properties

Il principale sviluppatore di Ras Al Khaimah: di origine statale, quotato in borsa e oggi soggetto a obblighi di rendicontazione, è la società che ha realizzato il masterplan costiero di Mina Al Arab e che ora costruisce l'isola artificiale Hayat Island, e in questo emirato non esiste davvero alcun concorrente di pari dimensioni con cui confrontarlo.

• Un primo acquisto a Ras Al Khaimah
• Investitori che vogliono una rendicontazione verificabile
• Immobili resort sul mare
• Una scommessa su un mercato in crescita e non saturo

L'azienda in breve

Fondazione

2005, su iniziativa di Sua Altezza lo Sceicco Saud bin Saqr Al Qasimi

Status

quotata alla borsa di Abu Dhabi (Abu Dhabi Securities Exchange, ADX)

Dimensioni

il maggiore sviluppatore quotato in borsa dell'emirato di Ras Al Khaimah

Portafoglio

Mina Al Arab, Hayat Island, Cape Hayat, Falcon Island e altri progetti costieri a Ras Al Khaimah

Che tipo di sviluppatore è

Chi sono

RAK Properties è stata fondata su iniziativa di Sua Altezza lo Sceicco Saud bin Saqr Al Qasimi, con l'obiettivo dichiarato di collocare Ras Al Khaimah sulla mappa del turismo e degli investimenti, come avevano fatto gli emirati vicini nei decenni precedenti. Da allora è diventata il maggiore sviluppatore quotato dell'emirato ed è di fatto sinonimo di sviluppo lungo questo litorale.

La quotazione alla borsa di Abu Dhabi la distingue dalla maggior parte degli sviluppatori privati con cui di solito viene confrontata. La società è tenuta a pubblicare regolarmente i risultati finanziari, ed è quindi l'unico sviluppatore di questa guida la cui effettiva solidità finanziaria si può verificare su cifre depositate e non soltanto sulla reputazione e sui progetti completati.

Che cosa costruiscono

Il fiore all'occhiello è Mina Al Arab, un masterplan costiero realizzato per fasi con operatori alberghieri e un proprio lungomare, che ha fissato il modello dei progetti successivi dell'azienda. Su di esso si innesta il distretto resort Cape Hayat, e il principale impegno costruttivo degli ultimi anni è l'isola artificiale Hayat Island, che sostiene la fase successiva di crescita dell'azienda e dell'intero portafoglio costiero di Ras Al Khaimah.

Accanto ai grandi masterplan, il portafoglio comprende progetti più compatti come Falcon Island, con ville e case a schiera sull'acqua. Lo stile complessivo dell'azienda è riconoscibile: quasi tutto il portafoglio è organizzato attorno all'acqua e alle infrastrutture resort e non al formato urbano o da distretto direzionale tipico degli sviluppatori di Dubai di dimensioni comparabili.

Essere quotati non significa essere al sicuro

Vale la pena sottolineare questa distinzione, perché in una trattativa di vendita tende a essere trascurata. La quotazione in borsa porta trasparenza, non una garanzia: le società quotate, come quelle private, attraversano periodi difficili, ma la trasparenza è proprio ciò che dà all'acquirente la possibilità di vedere arrivare il problema e non di scoprirlo a cose fatte. Conviene guardare più trimestri consecutivi e non uno solo: l'andamento dice più di un singolo risultato.

Nei bilanci vale la pena leggere quattro cose: il rapporto tra debito e attivo e il piano di rimborso, il flusso di cassa su più periodi, il giudizio del revisore senza rilievi e la struttura delle operazioni con parti correlate. Nulla di tutto ciò è più difficile da leggere di una specifica di finitura, e dice molto di più.

In che cosa il mercato di Ras Al Khaimah è diverso

Il mercato dell'emirato è sostanzialmente più piccolo di quello di Dubai: meno sviluppatori, meno unità di rivendita già completate e una platea più ristretta di acquirenti che prendono attivamente in considerazione questa specifica regione. Ciò non rende un acquisto qui una cattiva idea, perché RAK Properties realizza progetti grandi e ben pianificati, ma implica un orizzonte di uscita più lungo e un insieme più ristretto di comparabili con cui fissare il prezzo.

Le infrastrutture attorno ai nuovi progetti, compresa Hayat Island, crescono insieme alla costruzione e non prima di essa, a differenza dei quartieri consolidati di Dubai. Per i primi acquirenti questo comporta lo stesso rischio di qualsiasi masterplan in fase di crescita: una parte delle infrastrutture promesse non esisterà il primo giorno, e questo va messo nelle aspettative dell'acquirente e non letto più tardi come una promessa non mantenuta.

Come lavoro con questo sviluppatore

Con i clienti che valutano Ras Al Khaimah non parto dal progetto ma da una conversazione sull'orizzonte temporale: è un mercato per capitale paziente e per acquirenti che apprezzano il litorale e una regione in crescita più della liquidità immediata di livello Dubai. Raccolgo i bilanci della società degli ultimi trimestri e illustro al cliente l'andamento, non il solo fatto della quotazione in borsa: la sola dicitura «sostenuta dallo Stato» non garantisce nulla.

Sui singoli progetti verifico a che punto sia davvero il completamento delle infrastrutture circostanti al momento dell'operazione, e non soltanto sul disegno del masterplan, e raccolgo a parte le transazioni registrate sulle fasi completate di Mina Al Arab: hanno uno storico reale di prezzi e affitti, che può servire da ancora per la valutazione delle parti più recenti del portafoglio, ancora in costruzione.

In che cosa Ras Al Khaimah differisce da Dubai come mercato

La differenza non sta solo nelle dimensioni, ma nel carattere della domanda. A Dubai l'acquirente sceglie tra decine di sviluppatori e quartieri e compete con altri acquirenti per le unità migliori; a Ras Al Khaimah la concorrenza funziona diversamente: gli acquirenti scelgono l'emirato stesso come direzione, più che contendersi con una folla di altri investitori uno specifico edificio. Ciò dà all'acquirente una posizione negoziale più forte che nei cluster surriscaldati di Dubai, ma richiede anche pazienza: la domanda di rivendita si forma più lentamente.

La componente resort del portafoglio di RAK Properties, con operatori alberghieri internazionali accanto alle fasi residenziali, funziona con la stessa logica dei progetti a uso misto di Dubai: aumenta l'attrattiva per l'affitto e garantisce fin dal primo giorno un livello di servizio di base, ma comporta anche spese di gestione più alte di un normale edificio residenziale delle stesse dimensioni senza un hotel accanto.

RAK Properties è di fatto l'attore dominante nel proprio emirato: qui l'acquirente non ha quasi modo di confrontare prezzo e qualità con un altro sviluppatore di dimensioni comparabili sullo stesso litorale, ed è bene tenerlo presente al tavolo della trattativa. Ras Al Khaimah non è Dubai: una diversa giurisdizione di registrazione, infrastrutture che crescono insieme alla costruzione e non prima di essa, e una liquidità di rivendita più sottile, con meno acquirenti, un insieme più ridotto di comparabili e un'uscita attesa più lunga. La quotazione in borsa della società offre all'acquirente un vero strumento di verifica, la rendicontazione trimestrale, e consiglio di usarlo direttamente e di non affidarsi alla reputazione generale di uno sviluppatore «statale» come garanzia sostitutiva.

Nobu a Ras Al Khaimah e ad Abu Dhabi: perché quello di RAK è l'asset più interessante

Perché il lancio di Nobu a Saadiyat ha fatto tanto rumore, perché quello di Ras Al Khaimah è il caso di investimento migliore, dove Nobu opera già a Dubai, che cos'è Wynn e dove si trova, e quali segmenti di RAK cresceranno davvero.

Domande frequenti

Ci sono sconti sugli immobili di RAK Properties?

Al momento la banca dati contiene 1 lotto di questo sviluppatore con prezzo inferiore al mercato, con il ribasso massimo del 4 %. A ridurre il prezzo è il venditore sul mercato secondario o in una cessione, non lo sviluppatore: entrambi hanno un motivo per avere fretta. Lo sconto è calcolato da un algoritmo rispetto a immobili comparabili, senza alcuna stima manuale del broker.

RAK Properties è uno sviluppatore affidabile?

Fondata: 2005, su iniziativa di Sua Altezza lo Sceicco Saud bin Saqr Al Qasimi. Consegnati: Mina Al Arab, Hayat Island, Cape Hayat, Falcon Island e altri progetti costieri a Ras Al Khaimah. Uno sviluppatore si verifica sul registro pubblico del Land Department e non su una brochure: vi compaiono lo stato della licenza, l'avanzamento dei lavori di ogni progetto e il conto escrow registrato. Nell'off-plan il denaro dell'acquirente confluisce in quel conto sotto la supervisione della RERA e viene sbloccato a fronte di tappe verificate. Il dossier completo è nell'approfondimento qui sopra.

Quali progetti sta costruendo RAK Properties?

Il catalogo del sito comprende 2 progetti di RAK Properties, ciascuno con la scheda dell'edificio: piani, unità, data di consegna e composizione per numero di camere. Sono elencati qui sopra. Gli eventuali lotti in vendita compaiono direttamente sotto il rispettivo progetto.

Conviene acquistare da RAK Properties direttamente o tramite un broker?

Per chi acquista off-plan il prezzo è identico, perché la commissione del broker è a carico dello sviluppatore. Rivolgersi direttamente a RAK Properties non costa quindi meno, e la scelta si limita ai suoi soli progetti: non avrete un confronto con gli edifici vicini né un parere schietto sulle date di consegna. Nella rivendita e nella cessione la commissione è quella standard: 2 % più IVA.

Vale la pena acquistare da RAK Properties

Dipende da che cosa si acquista e perché. Inviatemi il vostro budget e il compito che l'investimento deve assolvere: vi dirò quali progetti di questo sviluppatore hanno senso adesso e quali io lascerei passare.