RAK Properties

Der führende Developer von Ras Al Khaimah: staatlich gestützt von Beginn an, börsennotiert und heute berichtspflichtig – das Unternehmen, das den Küsten-Masterplan Mina Al Arab ausgebaut hat und jetzt die künstliche Hayat Island baut, und in diesem Emirat gibt es tatsächlich keinen Konkurrenten vergleichbarer Größe, an dem man es messen könnte.

• Ein erster Kauf in Ras Al Khaimah
• Investoren, die überprüfbare Berichterstattung wollen
• Resort-Immobilien am Wasser
• Eine Wette auf einen wachsenden statt gesättigten Markt

Das Unternehmen in Kürze

Gegründet

2005 auf Initiative von Seiner Hoheit Scheich Saud bin Saqr Al Qasimi

Status

börsennotiert an der Abu Dhabi Securities Exchange (ADX)

Größe

der größte börsennotierte Developer im Emirat Ras Al Khaimah

Portfolio

Mina Al Arab, Hayat Island, Cape Hayat, Falcon Island und weitere Küstenprojekte in ganz Ras Al Khaimah

Was für ein Developer das ist

Wer sie sind

RAK Properties wurde auf Initiative von Seiner Hoheit Scheich Saud bin Saqr Al Qasimi mit dem ausdrücklichen Ziel gegründet, Ras Al Khaimah auf die Tourismus- und Investitionslandkarte zu bringen, so wie es die Nachbaremirate in den Jahrzehnten zuvor getan hatten. Seither ist das Unternehmen zum größten börsennotierten Developer des Emirats gewachsen und steht praktisch synonym für die Entwicklung entlang dieser Küste.

Die Börsennotierung in Abu Dhabi unterscheidet es von den meisten privaten Developern, mit denen es üblicherweise verglichen wird. Das Unternehmen muss regelmäßig Finanzergebnisse offenlegen, und damit ist es der eine Developer in diesem Leitfaden, dessen tatsächliche finanzielle Belastbarkeit sich anhand eingereichter Zahlen prüfen lässt statt nur anhand von Reputation und fertiggestellten Projekten.

Was sie bauen

Das Flaggschiff ist Mina Al Arab, ein in Phasen gebauter Küsten-Masterplan mit Hotelbetreibern und eigener Uferzone, der die Vorlage für die späteren Projekte des Unternehmens setzte. Darauf aufbauend entsteht das Resort-Viertel Cape Hayat, und die große Bauanstrengung der letzten Jahre ist die künstliche Hayat Island, die die nächste Wachstumsstufe des Unternehmens und des gesamten Küstenportfolios von Ras Al Khaimah verankert.

Neben den großen Masterplänen umfasst das Portfolio kompaktere Projekte wie Falcon Island – Villen und Townhouses am Wasser. Der Gesamtstil des Unternehmens ist erkennbar: Fast das gesamte Portfolio ist um Wasser und Resort-Infrastruktur organisiert statt um das Geschäftsviertel- oder Stadtformat, das für Dubaier Developer vergleichbarer Größe typisch ist.

Börsennotiert zu sein heißt nicht, sicher zu sein

Diese Unterscheidung verdient eine ausdrückliche Erwähnung, denn im Verkaufsgespräch wird sie gern übergangen. Eine Börsennotierung bringt Offenlegung, keine Garantie: Börsennotierte Unternehmen durchlaufen, wie private, schwierige Phasen, aber gerade die Offenlegung gibt dem Käufer die Chance, eine solche Phase kommen zu sehen, statt sie erst im Nachhinein zu erfahren. Schauen Sie auf mehrere aufeinanderfolgende Quartale statt auf eines – der Trend sagt mehr als ein einzelnes Ergebnis.

Vier Dinge in den Berichten sind lesenswert: das Verhältnis von Schulden zu Vermögenswerten samt Tilgungsplan, der Cashflow über mehrere Perioden, ein uneingeschränkter Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers und die Struktur der Geschäfte mit nahestehenden Parteien. Nichts davon ist schwerer zu lesen als eine Ausstattungsbeschreibung, und es sagt erheblich mehr aus.

Was am Markt von Ras Al Khaimah anders ist

Der Markt des Emirats ist grundsätzlich kleiner als der Dubais: weniger Developer, weniger fertige Wiederverkaufswohnungen und ein kleinerer Kreis von Käufern, die diese konkrete Region aktiv erwägen. Das macht einen Kauf hier nicht zu einer schlechten Idee – RAK Properties realisiert große, gut geplante Projekte –, aber es bedeutet einen längeren erwarteten Ausstiegshorizont und weniger Vergleichsobjekte für die Preisfindung.

Die Infrastruktur rund um neue Projekte, darunter Hayat Island, wächst parallel zum Bau und nicht vorab, anders als in den etablierten Vierteln Dubais. Für frühe Käufer birgt das dasselbe Risiko wie jeder Masterplan in der Wachstumsphase: Ein Teil der versprochenen Infrastruktur wird am ersten Tag nicht existieren, und das gehört in die Erwartungen des Käufers, statt später als gebrochenes Versprechen gelesen zu werden.

Wie ich mit diesem Developer arbeite

Mit Kunden, die Ras Al Khaimah erwägen, beginne ich nicht beim Projekt, sondern mit einem Gespräch über den Zeithorizont: Dies ist ein Markt für geduldiges Kapital und für Käufer, denen die Küste und eine wachsende Region wichtiger sind als die sofortige Liquidität Dubais. Ich ziehe die Berichte des Unternehmens der letzten Quartale heran und gehe mit dem Kunden den Trend durch, nicht nur die Tatsache der Börsennotierung – das Wort „staatlich gestützt“ garantiert für sich genommen nichts.

Bei konkreten Projekten prüfe ich, wie weit die umliegende Infrastruktur zum Zeitpunkt des Geschäfts tatsächlich fortgeschritten ist, nicht nur auf der Zeichnung des Masterplans, und ich ziehe gesondert die registrierten Transaktionen in den fertigen Phasen von Mina Al Arab heran – sie haben eine echte Preis- und Mietgeschichte, die die Bewertung der neueren, noch im Bau befindlichen Teile des Portfolios verankern kann.

Wie sich Ras Al Khaimah als Markt von Dubai unterscheidet

Der Unterschied liegt nicht nur in der Größe, sondern im Charakter der Nachfrage. In Dubai wählt ein Käufer unter Dutzenden Developern und Vierteln und konkurriert mit anderen Käufern um die besten Wohnungen; in Ras Al Khaimah funktioniert der Wettbewerb anders – Käufer wählen das Emirat selbst als Richtung, statt mit einer Menge anderer Investoren um ein bestimmtes Gebäude zu kämpfen. Das gibt dem Käufer eine stärkere Verhandlungsposition als in Dubais überhitzten Clustern, verlangt aber auch Geduld: Die Nachfrage beim Wiederverkauf baut sich langsamer auf.

Das Resort-Element im Portfolio von RAK Properties – internationale Hotelbetreiber neben Wohnphasen – folgt derselben Logik wie Dubais Mixed-Use-Projekte: Es steigert die Attraktivität für Mieter und liefert von Anfang an ein Grundniveau an Service, bedeutet aber auch höhere Service Charges als in einem gewöhnlichen Wohngebäude gleicher Größe ohne Hotel nebenan.

RAK Properties ist praktisch der dominierende Akteur im eigenen Emirat – ein Käufer hat hier kaum eine Möglichkeit, Preis und Qualität an einem anderen Developer vergleichbarer Größe an derselben Küste zu messen, und das sollte man am Verhandlungstisch im Kopf behalten. Ras Al Khaimah ist nicht Dubai: eine andere Registrierungsjurisdiktion, eine Infrastruktur, die parallel zum Bau statt vorab wächst, und geringere Liquidität beim Wiederverkauf – weniger Käufer, weniger Vergleichsobjekte und ein längerer erwarteter Ausstieg. Die Börsennotierung des Unternehmens gibt dem Käufer ein echtes Prüfinstrument, die Quartalsberichte, und ich empfehle, es direkt zu nutzen, statt sich auf den allgemeinen Ruf eines „staatlichen“ Developers als Ersatzgarantie zu verlassen.

Nobu in Ras Al Khaimah und Abu Dhabi: warum das Objekt in RAK interessanter ist

Warum der Launch von Nobu auf Saadiyat so viel Aufsehen erregte, warum das Projekt in Ras Al Khaimah der bessere Investmentfall ist, wo Nobu in Dubai bereits tätig ist, was Wynn ist und wo – und welche RAK-Segmente tatsächlich wachsen werden.

Häufige Fragen

Gibt es Rabatte auf Immobilien von RAK Properties?

Derzeit enthält die Datenbank 1 Objekt dieses Developers mit einem Preis unter dem Markt, der größte Abschlag beträgt 4 %. Den Preis senkt der Verkäufer auf dem Zweitmarkt oder bei einer Abtretung, nicht der Developer – beide haben einen Grund, sich zu beeilen. Der Rabatt wird von einem Algorithmus im Verhältnis zu vergleichbaren Objekten berechnet, ohne manuelle Einschätzung eines Maklers.

Ist RAK Properties ein zuverlässiger Developer?

Gegründet: 2005 auf Initiative von Seiner Hoheit Scheich Saud bin Saqr Al Qasimi. Übergeben: Mina Al Arab, Hayat Island, Cape Hayat, Falcon Island und weitere Küstenprojekte in ganz Ras Al Khaimah. Ein Developer wird nicht anhand einer Broschüre, sondern anhand des offenen Registers des Land Department geprüft: Es zeigt den Lizenzstatus, den Baufortschritt jedes Projekts und das registrierte Escrow-Konto. Beim Off-plan-Kauf fließt das Geld des Käufers auf dieses Konto unter Aufsicht der RERA und wird gegen geprüfte Bauabschnitte freigegeben. Das vollständige Dossier steht im Beitrag oben.

Welche Projekte baut RAK Properties?

Der Katalog der Website umfasst 2 Projekte von RAK Properties, jeweils mit Gebäudepass – Etagen, Wohnungen, Übergabetermin und Zimmerverteilung. Sie sind oben aufgeführt. Alle Objekte im Verkauf erscheinen direkt unter ihrem Projekt.

Sollte ich bei RAK Properties direkt oder über einen Makler kaufen?

Für einen Off-plan-Käufer ist der Preis identisch, denn der Developer trägt die Provision des Maklers. Der direkte Weg zu RAK Properties ist daher nicht günstiger, und die Auswahl beschränkt sich auf die eigenen Projekte – Sie erhalten weder einen Vergleich mit Nachbargebäuden noch eine offene Einschätzung der Übergabetermine. Beim Weiterverkauf und bei der Abtretung ist die Provision üblich: 2 % zuzüglich MwSt.

Lohnt sich der Kauf bei RAK Properties

Das hängt davon ab, was Sie kaufen und warum. Senden Sie mir Ihr Budget und die Aufgabe, die die Immobilie erfüllen soll – ich sage Ihnen, welche Projekte dieses Developers derzeit sinnvoll sind und an welchen ich vorbeigehen würde.