Ceny nieruchomości w Dubaju: założyciel Emaar spodziewa się korekty o 5–10%, zanim w 2027 roku wróci równowaga

Gdy człowiek, który zbudował Downtown Dubai, mówi, że ceny mogą spaść, rynek słucha. Podczas AIM Congress w Dubaju 7 września 2026 roku założyciel Emaar, Mohamed Alabbar, oświadczył, że ceny nieruchomości w Dubaju mogą się skorygować o 5–10%, gdy w latach 2026 i 2027 zostanie oddana do użytku duża liczba nowych mieszkań, na tle „niezwykłej" sytuacji w regionie. Jednym tchem odrzucił korektę o 15% jako „bardzo nierealistyczną" i dodał, że w 2027 roku spodziewa się „dobrej równowagi" na rynku.

Trzy punkty, a nie jeden nagłówek

Prognoza jest bardziej niuansowa niż sama liczba. Po pierwsze, korekta ma być umiarkowana, a nie krachem. Po drugie, Alabbar uważa nadchodzącą podaż za zdrową: nie pozwala cenom zamienić się w bańkę. Po trzecie, jeśli sytuacja w regionie się uspokoi, spodziewa się, że rynek „bardzo szybko odbije". Zauważył też, że niektórzy deweloperzy już oferują rabaty rzędu 20–50%, a Emaar tego nie robi: „sprzedajemy dobry produkt" — powiedział, wskazując na zasoby gotówki i niski poziom zadłużenia spółki. Grupa ma w realizacji około 90 000 jednostek na 18 rynkach, a w czerwcu ogłosiła największy projekt w swojej historii: plan zagospodarowania o wartości 200 mld AED, przeznaczony dla około 150 000 mieszkańców.

Bilans, który uzasadnia pewność siebie

Wskaźnik	Wartość
Sprzedaż Emaar Development, 2025	71,1 mld AED (+9%)
Zysk przed opodatkowaniem Emaar Development, 2025	15,5 mld AED / 4,2 mld USD (+52%)
Zysk przed opodatkowaniem Emaar Properties, I półrocze 2026	12,8 mld AED (+23%)
Portfel przychodów, 30 czerwca 2026	AED 164,9 mld

Szerszy rynek raczej ostygł, niż się załamał. Dane Cavendish Maxwell pokazują, że średnia cena mieszkania w Dubaju w sierpniu 2026 roku była o 1,7% niższa niż rok wcześniej, co oznacza pierwszy roczny spadek od lutego 2021 roku. Przebieg pierwszego półrocza opisujemy w tekście Dubaj po korekcie.

Co to oznacza dla kupującego z zagranicy

• Flipping przestał być strategią. Kupno na starcie sprzedaży i odsprzedaż przed przekazaniem kluczy działały, gdy rynek rósł o 15–20% rocznie. Na płaskim rynku o wyniku decydują cena wejścia i jakość projektu.
• Głęboki rabat dewelopera to zwykle wycenione ryzyko. Najwięksi deweloperzy utrzymują ceny katalogowe z powodów strukturalnych, które wyjaśniamy w tekście dlaczego deweloperzy w Dubaju nie obniżają cen. Prawdziwe negocjacje toczą się na rynku wtórnym i przy gotowych lokalach.
• Stopy najmu trzeba przeliczyć na nowo. Więcej ukończonych mieszkań oznacza większą konkurencję o najemców w dzielnicach masowego segmentu; kalkulację warto oprzeć na dzisiejszych czynszach, a nie na zeszłorocznych.

Jak zbudowany jest Emaar i co sprawdzić w jego umowach, opisujemy w naszym profilu dewelopera Emaar oraz na stronie Emaar.