Цены на недвижимость в Дубае: основатель Emaar ждёт коррекции на 5–10% к 2027 году
Мохамед Алаббар на AIM Congress 7 сентября 2026 года допустил снижение цен в Дубае на 5–10% на фоне волны сдач 2026–2027 годов и назвал сценарий −15% нереалистичным. Разбираем, на чём держится прогноз и что показывают отчёты Emaar.
7 сентября 2026 года на инвестиционном форуме AIM Congress в Дубае основатель Emaar Мохамед Алаббар сказал вслух то, что рынок обсуждает с весны: цены на жильё в эмирате могут скорректироваться на 5–10%. Главная причина — большой объём новых домов, которые сдаются в 2026–2027 годах, плюс ситуация в регионе, которую сам Алаббар назвал «чрезвычайной». При этом сценарий падения на 15% он назвал «очень нереалистичным», а к 2027 году ждёт, что рынок придёт к «хорошему балансу».
Что именно сказал Алаббар
Прогноз стоит читать целиком, а не по заголовку. В нём три тезиса. Первый — коррекция умеренная: 5–10%, а не обвал. Второй — предложение, которое выходит в 2026–2027 годах, Алаббар считает полезным для рынка: оно не даёт ценам разогнаться до пузыря. Третий — если обстановка в регионе успокоится, рынок, по его словам, может «очень быстро» пойти вверх.
Отдельно он заметил, что часть застройщиков уже даёт скидки от 20% до 50%, а Emaar скидок не делает: компания делает ставку на продукт, запас денег и низкий долг. Сейчас у группы около 90 000 объектов в производстве на 18 рынках, а в июне Emaar анонсировал крупнейший проект в своей истории — мастер-план на 200 млрд дирхамов для примерно 150 000 жителей и площадью свыше 4,5 млн кв. м.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 WhatsApp, @dubai_oleg Телеграм
Цифры, которые стоят за словами
Спокойствие Алаббара опирается на отчётность. По итогам 2025 года Emaar Development показала рекордные продажи — 71,1 млрд дирхамов (+9%), выручку 27,5 млрд (+44%) и прибыль до налогов 15,5 млрд дирхамов, или около $4,2 млрд, что на 52% больше, чем годом ранее. Первое полугодие 2026 года, пришедшееся на конфликт, группа Emaar Properties закрыла с продажами 26,6 млрд дирхамов, прибылью до налогов 12,8 млрд (+23%) и портфелем законтрактованной, но ещё не признанной выручки 164,9 млрд дирхамов.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Продажи Emaar Development, 2025 | 71,1 млрд AED |
| Прибыль до налогов, 2025 | 15,5 млрд AED (+52%) |
| Прибыль до налогов Emaar Properties, 1П 2026 | 12,8 млрд AED (+23%) |
| Портфель будущей выручки на 30.06.2026 | 164,9 млрд AED |
Рынок в целом тоже не рухнул, а остыл. По данным Cavendish Maxwell, в августе 2026 года средняя цена жилья в Дубае была на 1,7% ниже, чем годом ранее, — это первое годовое снижение с февраля 2021 года. Подробнее о том, как шла коррекция в первом полугодии, — в разборе «Дубай после коррекции».
Что это меняет для покупателя и инвестора
- Спекулятивная модель «купил на старте — перепродал до ключей» больше не работает автоматически. Когда рынок растёт на 15–20% в год, ошибка в выборе проекта прощается. При плюс-минус нуле — нет.
- Скидка скидке рознь. Минус 30% у застройщика, который ещё не начал стройку, — это часто не подарок, а плата за риск. Почему крупные девелоперы держат прайс, мы разбирали в материале о ценовой политике застройщиков.
- Покупателю с деньгами коррекция выгодна. Сам Алаббар говорит, что у компаний и инвесторов с запасом ликвидности и низким долгом сейчас «время расширяться». Для частного покупателя это означает торг на вторичном рынке и в готовых домах, где продавцу нужна сделка.
- Волна сдач — главный фактор для аренды. Больше готовых квартир — больше конкуренции за арендатора в массовых районах. Доходность надо считать по текущим ставкам, а не по прошлогодним.
Прогноз в 5–10% — это не сигнал бежать с рынка и не сигнал заходить во что угодно. Это сигнал считать: цену входа, качество проекта, надёжность застройщика и реальный спрос на конкретный дом.
Как устроен сам Emaar и что проверять в его проектах, мы подробно разобрали на странице застройщика и в отдельном разборе.
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
Акционеры Emaar и Aldar: Dubai Holding и Mubadala стали крупнейшими владельцами
В мае 2026 года Dubai Holding получил 22,27% Emaar от ICD за 23,9 млрд дирхамов и довёл долю до 29,73%. Mubadala за весну и лето подняла долю в Aldar с 26,26% до 28,03%. Что эти сделки значат для покупателей квартир у двух главных застройщиков ОАЭ.
Застройщики Дубая: рейтинг по продажам за 2025 год и 648 новых проектов
Emaar продал в Дубае за 2025 год около 65,8 млрд дирхамов, DAMAC — 35,9 млрд, Sobha — около 30 млрд, Binghatti — 26 млрд. За год на рынок вышли 648 проектов на 167 000 квартир и домов от 258 застройщиков. Что эта концентрация значит для покупателя.
Emaar: как устроен крупнейший застройщик Дубая и что проверять в его проектах
Публичная компания с государственным участием, построившая Downtown, Марину и Бурдж-Халифу. Разбираем, что это значит для покупателя: как устроены платежи, чем отличаются мастер-планы и на что смотреть в договоре.
Индекс акций застройщиков — это не цены на жильё: как не спутать два рынка
Когда котировки Emaar и других публичных девелоперов проседают, заголовки объявляют падение рынка недвижимости. Это разные рынки. Разбираем, что на самом деле показывает биржевой индекс и почему у застройщиков остаётся запас прочности.
Застройщики ОАЭ глазами S&P и Moody's: ликвидность, стройки и сроки сдачи в 2026 году
S&P в марте 2026 года не увидел риска ликвидности у Emaar, DAMAC, Omniyat и PNC Investments. Moody's в июле подтвердил: большинство проектов со сдачей в 2026–2027 годах идут по графику, хотя импортные стройматериалы подорожали на 20–25%. Что это значит для покупателя стройки.
Почему застройщики Дубая не снижают цены даже при падении спроса
При охлаждении рынка застройщики почти никогда не режут розничный прайс. Вместо этого работают два других механизма — смягчение рассрочки и сокращение числа новых запусков. Разбираем логику и то, как этим пользоваться покупателю.