JVT
Dieselbe Idee wie JVC, zwei Stockwerke niedriger und deutlich ruhiger: ein Raster stiller Straßen, in dem ein Townhouse so viel kostet wie anderswo, näher am Zentrum, eine Wohnung.
- ein Townhouse zum Preis einer Wohnung
- Familien als Mieter
- lange Mietverhältnisse
Was in der Nähe liegt und wie es den Preis beeinflusst
Wie dieser Stadtteil tatsächlich ist
Was dieses Quartier ist
Jumeirah Village Triangle ist eine Nakheel-Mastercommunity westlich der Al Khail Road, angelegt als Dreieck nummerierter Bezirke. Sie liegt unmittelbar neben Jumeirah Village Circle und wurde gleichzeitig geplant, aber mit geringerer Dichte gebaut.
Das Produktangebot besteht im Kern aus Townhouses und Villen, an den Rändern aus mittelhohen Apartmenthäusern. Nichts hier ist hoch, und der Unterschied, den das für den Charakter der Straßen macht, ist größer, als die Zahlen vermuten lassen.
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Der Grundriss ist ein Raster statt des Rings von JVC, was sich praktisch bemerkbar macht: Der Verkehr verteilt sich, statt sich auf eine kreisförmige Straße zu zwängen, und für das Finden einer Adresse braucht man keine drei Anläufe.
Die Bepflanzung hatte in den älteren Bezirken Zeit zu reifen. Teile der Community werden noch aufgefüllt, sodass sich der Eindruck von Bezirk zu Bezirk spürbar unterscheidet.
Worin er sich tatsächlich von JVC unterscheidet
Die ehrliche Antwort ist die Dichte. JVC hat weit mehr Gebäude pro Grundstück untergebracht, und die Folgen zeigen sich bei Parkplätzen, beim Lärm und bei der Zeit, die man morgens um acht braucht, um die Community zu verlassen.
JVT tendiert außerdem zu Häusern statt Wohnungen. Das verändert den Mieter: Hier unterschreiben Familien, und Familien ziehen seltener um als die alleinstehenden Berufstätigen, die einen großen Teil von JVC füllen.
Der Preis dafür ist die Auswahl. JVC hat mehr Bestand, mehr Umschlag und mehr Käufer, sodass man dort leichter einsteigt und leichter wieder verkauft. JVT ist in beide Richtungen dünner.
Für einen Vermieter sind die beiden Communities trotz der gegenüberliegenden Seiten derselben Straße tatsächlich unterschiedliche Geschäfte. Das eine optimiert auf Volumen und Fluktuation, das andere auf Stabilität.
Townhouse oder Apartment
Das Townhouse ist der Grund, weshalb die meisten Käufer hier suchen. Für etwa den Preis einer Einzimmerwohnung in einem zentralen Stadtteil bekommt man drei Schlafzimmer, einen kleinen Garten und eine Garage — eine Rechnung, die es weiter innen kaum gibt.
Dazu kommen die Probleme eines Hauses. Die Instandhaltung liegt bei Ihnen, der Garten ebenfalls, und die Klimaanlagenrechnung eines zweigeschossigen Hauses mit Verglasung auf beiden Etagen ist nicht die einer Wohnung.
Die Apartmenthäuser am Rand sind ein anderes Angebot: günstiger im Einstieg, leichter zu vermieten und in direkter Konkurrenz zu JVC auf der anderen Straßenseite, wo das Angebot tiefer ist und die Mieten von dieser Tiefe bestimmt werden.
Entscheiden Sie, welches von beiden Sie kaufen, bevor Sie mit den Besichtigungen beginnen. Sie teilen sich eine Postleitzahl und fast nichts sonst.
Mobilität
Es gibt keine Metrostation, und es ist auch keine geplant. Jeder Mieter hier fährt Auto, und diese Tatsache bestimmt den gesamten Nachfragekreis.
Die Straßenanbindung ist wirklich gut: Die Al Khail Road und die Sheikh Mohammed Bin Zayed Road liegen beide vor der Haustür, sodass Marina und Media City außerhalb der Stoßzeiten in angemessener Fahrzeit erreichbar sind.
Innerhalb der Community gibt es Supermärkte, Kliniken, Kindergärten, Cafés und am Rand eine Community Mall. Größere Einkäufe erfordern eine Fahrt, aber keine lange.
Schulen sind die praktische Einschränkung für die Familien, von denen diese Community abhängt. Es gibt Angebote in der Nähe statt innerhalb, und der morgendliche Schulweg gehört hier zum Alltag.
Was Sie vor dem Kauf prüfen sollten
Die Bezirksnummer. JVT wurde in Phasen gebaut, und der Abstand zwischen einem fertigen, bepflanzten Bezirk und einem, der noch von Baugrundstücken umgeben ist, ist die größte einzelne Variable in dieser Community.
Was auf den leeren Grundstücken rund um Ihre Straße steht und was dort zulässig ist. Eine ruhige Ecke ist nicht mehr ruhig, sobald auf dem Grundstück gegenüber gebaut wird.
Die Nebenkosten (Service Charge) und die Hausverwaltung, besonders bei den Apartmenthäusern, wo die Spanne zwischen gut und schlecht geführtem Bestand groß ist und sich direkt in der Nettorendite zeigt.
Und bei einem Townhouse: das Alter der Klimaanlage, den Zustand des Dachs und ob der Garten eine Bewässerung hat. Das sind Kosten eines Hauses, und sie tragen Sie.
Für wen er geeignet ist und für wen nicht
Geeignet: eine Familie, die ein Haus will und die Preise von Arabian Ranches nicht rechtfertigen kann; ein Vermieter, der lange, ruhige Mietverhältnisse maximaler Fluktuation vorzieht; alle, die in der westlichen Hälfte der Stadt arbeiten.
Nicht geeignet: wer eine Metrostation braucht, wer täglich nach Downtown pendelt und wer auf einen schnellen Weiterverkauf setzt — der Käuferkreis ist real, aber schmal.
Ungeeignet ist er auch für Investoren, die die höchste Schlagzeilenprozentzahl jagen. JVC und die Communities in Dubailand zeigen bessere Bruttozahlen; JVT konkurriert stattdessen über Stabilität.
Und denken Sie an das Einfache: JVT verkauft Quadratmeter pro Dirham, keine Aussicht und keine Adresse. Sobald Sie hier für irgendetwas anderes mehr bezahlen, verliert der Kauf seine Logik.
Womit man ihn vergleichen sollte
JVC auf der anderen Straßenseite — tieferer Bestand, schnellere Verkäufe, mehr Lärm und mehr Dichte für dasselbe Geld.
Mudon und Town Square — vergleichbare Townhouse-Angebote in geplanten Communities, weiter draußen, aber mit stärkerer Identität der Community und besserer Infrastruktur im Inneren.
Arabian Ranches — der Maßstab, an dem dieses Segment gemessen wird, bei deutlich höherem Einstiegspreis und mit entsprechendem Ruf.
Medianpreis und aktuelle Zusammensetzung des Bestands für jede dieser Communities werden aus unserem eigenen Bestand berechnet und stehen auf ihren Stadtteilseiten.
Die Community wurde in Phasen gebaut und wird noch aufgefüllt. Prüfen Sie, was auf den Grundstücken rund um Ihre Straße steht und was dort zulässig ist — eine ruhige Ecke in JVT ist nicht mehr ruhig, sobald auf dem Grundstück gegenüber gebaut wird.
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