ABA Real Estate Development

Das erste Entwicklungsprojekt eines Gründers nach Jahren im Luxusbau – das Unternehmen trat von Anfang an mit einer internationalen Hotelmarke und einem externen Vertriebspartner in Dubai Marina an und übersprang den kleinen Start, den die meisten Neueinsteiger wählen.

• Eine Branded Residence auf einem der letzten Grundstücke der Marina
• Ein internationaler Hotelbetreiber von Anfang an
• Käufer, die bereit sind, ein Erstlingsprojekt zu bewerten
• Nichts für Käufer, die eine Übergabehistorie des Developers wollen

Das Unternehmen im Überblick

Gründer

Ahmed Butti Almuhairi

Angegebene Erfahrung

die Gruppe gibt zwanzig Jahre im Luxusbau an

Erstes Entwicklungsprojekt

Kempinski Marina Residences – 453 Residenzen

Partner

Hotelbetreiber Kempinski und Marketingpartner Devmark

Was für ein Developer ist das?

Worum es sich handelt

ABA Real Estate Development ist ein neuer Name in der Wohnungsentwicklung, aber im weiteren Sinne kein Neuling im Bau: Der Gründer gibt zwanzig Jahre Erfahrung im Bau von Luxusimmobilien an, gesammelt vor dem Start dieser Marke. Das unterscheidet das Unternehmen von einem typischen Debütanten ganz ohne einschlägigen Hintergrund – die Erfahrung ist vorhanden, sie war nur bisher nicht öffentlich als Entwicklermarke aufgetreten.

Das erste Projekt des Unternehmens ist kein vorsichtiger Testlauf, sondern der sofortige Schritt ins Premiumsegment mit einem vollständigen Partnerpaket, das sonst nur Developern mit Historie zur Verfügung steht: ein internationaler Hotelbetreiber und eine eigene Marketingagentur. Ein solcher Start erfordert entweder erhebliches Kapital oder Kontakte, die Partner dieses Kalibers überzeugen, mit einem Debütanten zu arbeiten.

Die Partnerstruktur: Marke, Betreiber, Verkäufer

Das Projekt des Unternehmens folgt einer Struktur, die im Spitzensegment des Dubaier Marktes immer häufiger wird: Der Developer kümmert sich um Grundstück, Finanzierung und Bau; eine internationale Hotelmarke übernimmt den Servicestandard und die Verwaltung nach der Übergabe; eine separate Marketingagentur übernimmt Vertrieb und Käuferbetreuung. Jedes Glied dieser Kette wird von einem spezialisierten Partner abgedeckt und nicht von einer Generalistenabteilung im jungen Unternehmen.

Das senkt für den Käufer einen Teil des operativen Risikos – der Service wird von einem Betreiber mit eigenem internationalem Ruf geführt und nicht von einer hastig aufgebauten Abteilung eines jungen Unternehmens –, erhöht aber die Komplexität, wenn man verstehen will, wer laut Vertrag wofür verantwortlich ist. Die Haftungsaufteilung zwischen Developer, Betreiber und Marketingpartner sollte man gezielt klären und sich nicht auf den allgemeinen Eindruck der Marke verlassen.

Eines der letzten Grundstücke der Marina

Das Projekt hat sich eine Position gesichert, die das Unternehmen und der Markt gleichermaßen als eines der letzten verfügbaren großen Grundstücke in Dubai Marina beschreiben – einem Viertel, in dem neues Bauland vor etwa zehn Jahren faktisch ausgegangen ist. Ein solches Grundstück ist für sich genommen ein knappes Gut: Der Mangel an neuen Großprojekten in der Marina stützt das Interesse an jedem neuen Launch dort, unabhängig vom Namen des Developers.

Für den Käufer bedeutet das, dass ein Teil des Kaufwerts nicht im konkreten Developer liegt, sondern in der Gelegenheit selbst, in einem Viertel in ein neues Projekt einzusteigen, in dem sich diese Gelegenheit in vergleichbarem Umfang nicht wiederholen wird. Das ist ein starkes Argument, ersetzt aber nicht die Prüfung der Umsetzung bei diesem konkreten Erstlingsprojekt.

Die Risiken eines Erstlingsprojekts

Das Unternehmen hat unter dieser Marke noch keine übergebenen Objekte, und das verändert die Logik der Due Diligence: Entscheidend ist nicht der allgemeine Ruf des Developers, sondern die konkreten Unterlagen zum konkreten Projekt – das Escrow-Konto, der Status von Oqood, der Bauvertrag und der tatsächliche, nicht der präsentierte Fertigstellungsgrad zum Zeitpunkt Ihres Besuchs.

Die angegebene Bauerfahrung des Gründers ist real, aber indirekt: Erfahrung im Bau von Immobilien und Erfahrung in der Führung einer Entwicklung über den gesamten Zyklus mit Finanzierung, Vertrieb und Beziehungen zu Privatkäufern sind unterschiedliche Kompetenzen, und die erste garantiert die zweite nicht automatisch. Das sollte man anhand der tatsächlichen Umsetzung dieses Projekts prüfen.

Der Wiederverkaufsmarkt

Das Projekt ist noch im Bau, und es gibt noch keine aussagekräftige Wiederverkaufshistorie – das gesamte aktuelle Marktinteresse bezieht sich auf Off-plan-Preise, nicht auf durch Verkäufe bestätigte Liquidität fertiger Wohnungen. Die Lage in der Marina und die Partnerschaft mit einer bekannten Hotelmarke sind beides starke strukturelle Argumente für künftige Liquidität, doch bestätigen werden sie erst tatsächliche Verkäufe nach der Übergabe.

Die Präsenz eines internationalen Betreibers deutet in der Regel auf ein stabileres langfristiges Wiederverkaufsinteresse hin als bei Branded-Projekten ohne Betreibermanagement, aber auch das ist eine Hypothese für das gesamte Segment und keine bestätigte Tatsache für dieses konkrete Objekt.

Wie ich mit seinen Objekten arbeite

Bei diesem Projekt prüfe ich zuerst das Escrow-Konto und den tatsächlichen Baufortschritt vor Ort und nicht die Marketingunterlagen der Vertriebsagentur – ohne Übergabehistorie ist das der einzige objektive Indikator. Danach frage ich den Developer direkt nach seinem Bauhintergrund vor diesem Projekt – welche konkreten Objekte in welchem Standard übergeben wurden, nicht die allgemeine Behauptung von zwanzig Jahren Erfahrung.

Und separat gehe ich mit dem Kunden den Managementvertrag mit dem Betreiber durch – was genau Kempinski garantiert und was beim Developer als separater Vertragspartei bleibt –, denn ein bekannter Betreibername ersetzt nicht die Haftung des Developers aus dem Kaufvertrag.

Dies ist das erste eigenständige Entwicklungsprojekt des Unternehmens – davor hatte der Gründer Bauerfahrung, aber keine öffentliche Bilanz speziell in Branded Residences. Der sofortige Start mit einem internationalen Betreiber gleicht einen Teil des Neulingsrisikos aus, beseitigt es aber nicht: Prüfen Sie Escrow und Baufortschritt genauer, als Sie es bei einem Developer mit Übergabehistorie tun würden.

Häufige Fragen

Sollte ich direkt bei ABA Real Estate Development oder über einen Makler kaufen?

Finanziell gibt es keinen Unterschied: Bei Off-plan bezahlt ABA Real Estate Development den Makler, nicht Sie – ein Anruf direkt im Verkaufsbüro spart also nichts. Der Unterschied liegt in der Perspektive: Das Verkaufsteam des Developers verkauft nur die eigenen Gebäude und wird nicht erwähnen, dass dieselbe Einheit nebenan günstiger ist oder dass dieses Projekt später übergeben wird. Bei Wiederverkauf und Abtretung beträgt die Provision üblicherweise 2 % plus Mehrwertsteuer.

Lohnt sich ein Kauf bei ABA Real Estate Development?

Die Antwort hängt vom Zweck ab. Schicken Sie mir Ihr Budget und Ihr Ziel – ich gehe durch, welche Projekte von ABA Real Estate Development jetzt in Frage kommen und welche ich auslassen würde.