ABA Real Estate Development

Il primo progetto di sviluppo di un fondatore dopo anni nelle costruzioni di lusso: l'azienda è entrata a Dubai Marina con un brand alberghiero internazionale e un partner di vendita esterno fin dal primo giorno, saltando il percorso a piccoli passi dei nuovi arrivati.

• Una branded residence su uno degli ultimi lotti di Marina
• Un operatore alberghiero internazionale fin dal lancio
• Acquirenti disposti a valutare un progetto d'esordio
• Non adatto a chi vuole lo storico di consegne di un developer

L'azienda in breve

Fondatore

Ahmed Butti Almuhairi

Esperienza dichiarata

il gruppo dichiara vent'anni nelle costruzioni di lusso

Primo progetto di sviluppo

Kempinski Marina Residences — 453 residenze

Partner

l'operatore alberghiero Kempinski e il partner di marketing Devmark

Che tipo di developer è

Di cosa si tratta

ABA Real Estate Development è un nome nuovo nello sviluppo residenziale, ma non un nuovo protagonista delle costruzioni in senso più ampio: il fondatore dichiara vent'anni di esperienza nella realizzazione di immobili di lusso, maturata prima del lancio di questo brand. Questo la distingue da un tipico esordiente privo di qualsiasi background rilevante: l'esperienza c'è, semplicemente non era mai stata presentata pubblicamente come brand di sviluppo prima di questo progetto.

Il primo progetto dell'azienda non è una prudente prova generale, ma un ingresso immediato nel segmento premium con un set completo di partner di solito disponibile solo ai developer con uno storico: un operatore alberghiero internazionale e un'agenzia di marketing dedicata. Un esordio così richiede o capitali ingenti o relazioni in grado di convincere partner di quel calibro a lavorare con un esordiente.

La struttura della partnership: brand, operatore, venditore

Il progetto dell'azienda segue una struttura sempre più diffusa nella fascia alta del mercato di Dubai: il developer si occupa di terreno, finanziamento e costruzione; un brand alberghiero internazionale si occupa dello standard di servizio e della gestione dopo la consegna; un'agenzia di marketing separata si occupa di vendite e rapporti con gli acquirenti. Ogni anello della catena è coperto da un partner specializzato e non da un reparto generalista interno alla giovane azienda.

Questo riduce parte del rischio operativo per l'acquirente (il servizio è gestito da un operatore con una propria reputazione internazionale, non da un reparto messo in piedi in fretta da un'azienda giovane), ma aggiunge complessità nel capire chi risponde di cosa in base al contratto. La ripartizione della responsabilità tra developer, operatore e partner di marketing va chiarita in modo specifico, senza affidarsi a un'impressione generale del brand.

Uno degli ultimi lotti di Marina

Il progetto si è assicurato una posizione che l'azienda e il mercato descrivono come uno degli ultimi grandi lotti disponibili a Dubai Marina, un quartiere in cui i nuovi terreni sono di fatto finiti circa dieci anni fa. Un lotto così è di per sé una risorsa scarsa: la carenza di nuovi grandi progetti a Marina sostiene l'interesse per qualsiasi nuovo lancio, a prescindere dal nome del developer.

Per l'acquirente questo significa che parte del valore dell'acquisto non sta nello specifico developer, ma nell'opportunità stessa di entrare in un nuovo progetto in un quartiere dove quell'opportunità non si ripresenterà su una scala comparabile. È un argomento forte, ma non sostituisce la verifica dell'esecuzione di questo specifico progetto d'esordio.

I rischi di un progetto d'esordio

L'azienda non ha immobili già consegnati con questo brand e ciò cambia la logica della due diligence: conta non la reputazione generale del developer, ma i documenti specifici del progetto specifico: il conto escrow, lo stato dell'Oqood, il contratto con l'appaltatore e la percentuale di completamento reale, non quella presentata, al momento della visita.

L'esperienza costruttiva dichiarata dal fondatore è reale ma indiretta: l'esperienza nel costruire immobili e quella nel gestire uno sviluppo a ciclo completo, con finanziamento, vendite e rapporti con gli acquirenti privati, sono competenze diverse, e la prima non garantisce automaticamente la seconda. Vale la pena verificarlo attraverso l'effettiva esecuzione di questo progetto.

Il mercato della rivendita

Il progetto è ancora in costruzione e non esiste ancora uno storico significativo di rivendite: tutto l'interesse attuale del mercato riguarda i prezzi off-plan, non la liquidità, confermata dalle vendite, di abitazioni completate. La posizione a Marina e la partnership con un brand alberghiero riconoscibile sono entrambi forti argomenti strutturali per la liquidità futura, ma solo le vendite effettive dopo la consegna li confermeranno.

La presenza di un operatore internazionale indica di solito un interesse di rivendita più stabile nel lungo periodo rispetto ai progetti con marchio ma senza gestione di un operatore, ma anche questa è un'ipotesi di segmento e non un fatto confermato per questo specifico immobile.

Come lavoro con i suoi immobili

Per questo progetto controllo prima di tutto il conto escrow e lo stato effettivo dei lavori in cantiere, non i materiali di marketing dell'agenzia di vendita: senza uno storico di consegne è l'unico indicatore oggettivo disponibile. Poi chiedo direttamente al developer del suo background costruttivo prima di questo progetto: quali immobili specifici sono stati consegnati e con quale standard, non la dichiarazione generica di vent'anni di esperienza.

E separatamente guido il cliente nel contratto di gestione con l'operatore: cosa garantisce esattamente Kempinski e cosa resta in capo al developer come parte distinta dell'operazione, perché il nome di un operatore riconoscibile non sostituisce la responsabilità del developer ai sensi del contratto di compravendita.

È il primo progetto di sviluppo autonomo dell'azienda: prima di esso il fondatore aveva esperienza costruttiva ma nessuno storico pubblico specifico nello sviluppo residenziale con marchio. Partire subito con un operatore internazionale compensa una parte del rischio da nuovo arrivato, ma non lo elimina: controlli escrow e avanzamento dei lavori con più attenzione di quanto farebbe con un developer che ha già uno storico di consegne.

Domande frequenti

Conviene acquistare da ABA Real Estate Development direttamente o tramite un broker?

In termini di denaro non cambia nulla: nell'off-plan il broker è pagato da ABA Real Estate Development, non da Lei, quindi chiamare direttamente l'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. Cambia invece il punto di vista: il team vendite del developer vende solo i propri edifici e non Le dirà che la stessa unità costa meno nell'edificio accanto né che questo progetto viene consegnato più tardi. Nella rivendita e nella cessione la commissione è la solita: 2% più IVA.

Vale la pena acquistare da ABA Real Estate Development

La risposta dipende dall'obiettivo. Mi mandi il suo budget e il suo scopo: esaminerò con Lei quali progetti di ABA Real Estate Development vale la pena considerare ora e quali eviterei.