ABA Real Estate Development

Debiutancki projekt deweloperski założyciela po latach w budownictwie luksusowym — firma weszła do Dubai Marina od razu z międzynarodową marką hotelową i zewnętrznym partnerem sprzedaży, pomijając drogę małego startu, którą wybiera większość nowych graczy.

• Rezydencja z marką hotelową na jednej z ostatnich działek w Marinie
• Międzynarodowy operator hotelowy od startu
• Kupujący gotowi ocenić projekt debiutanta
• Nie dla kupujących, którzy oczekują historii realizacji dewelopera

Firma w skrócie

Założyciel

Ahmed Butti Almuhairi

Deklarowane doświadczenie

grupa deklaruje dwadzieścia lat w budownictwie luksusowym

Pierwszy projekt deweloperski

Kempinski Marina Residences — 453 rezydencje

Partnerzy

operator hotelowy Kempinski i partner marketingowy Devmark

Jakim deweloperem jest ta firma

Czym jest ta firma

ABA Real Estate Development to nowa nazwa w deweloperce mieszkaniowej, ale nie nowy gracz w budownictwie w szerszym sensie: założyciel deklaruje dwadzieścia lat doświadczenia w budowie nieruchomości luksusowych, zdobytego przed uruchomieniem tej marki. Odróżnia to firmę od typowego debiutanta bez żadnego odpowiedniego zaplecza — doświadczenie jest, tylko wcześniej nie było publicznie opakowane w markę deweloperską.

Pierwszy projekt firmy nie jest ostrożną próbą, lecz natychmiastowym wejściem w segment premium z pełnym zestawem partnerów, którzy zwykle są dostępni tylko dla deweloperów z historią: międzynarodowym operatorem hotelowym i wyspecjalizowaną agencją marketingową. Taki start wymaga albo znacznego kapitału, albo koneksji zdolnych przekonać partnerów tej rangi do współpracy z debiutantem.

Struktura partnerstwa: marka, operator, sprzedawca

Projekt firmy opiera się na strukturze coraz częstszej w górnym segmencie rynku w Dubaju: deweloper odpowiada za grunt, finansowanie i budowę; międzynarodowa marka hotelowa za standard obsługi i zarządzanie po przekazaniu; a osobna agencja marketingowa za sprzedaż i relacje z kupującymi. Każde ogniwo tego łańcucha obsługuje wyspecjalizowany partner, a nie uniwersalny dział wewnątrz młodej firmy.

Zmniejsza to część ryzyka operacyjnego dla kupującego — obsługą zarządza operator z własną międzynarodową reputacją, a nie pospiesznie zbudowany dział młodej firmy — ale zwiększa złożoność zrozumienia, kto za co odpowiada na mocy umowy. Podział odpowiedzialności między deweloperem, operatorem i partnerem marketingowym warto wyjaśnić konkretnie, zamiast polegać na ogólnym wrażeniu o marce.

Jedna z ostatnich działek w Marinie

Projekt zabezpieczył pozycję, którą firma i rynek opisują jako jedną z ostatnich dużych dostępnych działek w Dubai Marina — dzielnicy, w której nowe grunty skończyły się w praktyce około dekady temu. Taka działka sama w sobie jest rzadkim aktywem: niedobór nowych dużych projektów w Marinie podtrzymuje zainteresowanie każdą nową inwestycją tam, niezależnie od nazwy dewelopera.

Dla kupującego oznacza to, że część wartości zakupu leży nie w konkretnym deweloperze, lecz w samej możliwości wejścia do nowego projektu w dzielnicy, w której taka okazja nie powtórzy się w porównywalnej skali. To mocny argument, ale nie zastępuje on sprawdzenia realizacji tego konkretnego debiutanckiego projektu.

Ryzyka projektu debiutanta

Firma nie ma wcześniej oddanych nieruchomości pod tą marką, a to zmienia logikę due diligence: liczy się nie ogólna reputacja dewelopera, lecz konkretne dokumenty dotyczące konkretnego projektu — rachunek escrow, status Oqood, umowa z wykonawcą oraz rzeczywisty, a nie prezentowany, procent zaawansowania budowy w chwili Twojej wizyty.

Deklarowane doświadczenie budowlane założyciela jest prawdziwe, ale pośrednie: doświadczenie w budowie nieruchomości i doświadczenie w prowadzeniu pełnego cyklu deweloperskiego z finansowaniem, sprzedażą i relacjami z prywatnymi kupującymi to różne kompetencje, a pierwsze nie gwarantuje automatycznie drugiego. Warto to zweryfikować na podstawie faktycznej realizacji tego projektu.

Rynek wtórny

Projekt jest wciąż w budowie i nie ma jeszcze znaczącej historii odsprzedaży — całe obecne zainteresowanie rynku dotyczy cen off-plan, a nie potwierdzonej sprzedażami płynności gotowych mieszkań. Lokalizacja w Marinie i partnerstwo z rozpoznawalną marką hotelową to mocne argumenty strukturalne na rzecz przyszłej płynności, ale potwierdzą je dopiero faktyczne sprzedaże po przekazaniu.

Obecność międzynarodowego operatora zwykle wskazuje na stabilniejsze długoterminowe zainteresowanie odsprzedażą niż w projektach z marką, ale bez zarządzania operatora, jednak i to jest hipotezą dla całego segmentu, a nie potwierdzonym faktem dla tej konkretnej nieruchomości.

Jak pracuję z jego nieruchomościami

W przypadku tego projektu najpierw sprawdzam rachunek escrow i faktyczny postęp budowy na miejscu, a nie materiały marketingowe agencji sprzedaży — przy braku historii realizacji to jedyny obiektywny wskaźnik. Następnie pytam dewelopera wprost o jego doświadczenie budowlane sprzed tego projektu — które konkretnie nieruchomości oddano i w jakim standardzie, a nie ogólne twierdzenie o dwudziestu latach doświadczenia.

Osobno przeprowadzam klienta przez umowę zarządzania z operatorem — co dokładnie gwarantuje Kempinski, a co spada na dewelopera jako odrębną stronę transakcji — ponieważ rozpoznawalna nazwa operatora nie zastępuje odpowiedzialności dewelopera wynikającej z umowy sprzedaży (SPA).

To pierwszy samodzielny projekt deweloperski firmy — wcześniej założyciel miał doświadczenie budowlane, ale nie miał publicznej historii konkretnie w rezydencjach z marką. Start od razu z międzynarodowym operatorem rekompensuje część ryzyka nowicjusza, ale go nie usuwa: sprawdzaj escrow i postęp budowy dokładniej niż u dewelopera, który ma już historię oddanych inwestycji.

Najczęstsze pytania

Czy kupować od ABA Real Estate Development bezpośrednio, czy przez brokera?

Pod względem pieniędzy nie ma różnicy: przy off-plan broker jest opłacany przez ABA Real Estate Development, a nie przez Ciebie, więc telefon do biura sprzedaży nic nie oszczędza. Różni się natomiast perspektywa — zespół sprzedaży dewelopera sprzedaje wyłącznie własne budynki i nie wspomni, że ten sam lokal kosztuje mniej obok albo że ten projekt zostanie oddany później. Przy odsprzedaży i cesji prowizja wynosi zwykle 2% plus VAT.

Czy warto kupić od ABA Real Estate Development

Odpowiedź zależy od celu. Prześlij budżet i cel — omówię, które projekty ABA Real Estate Development warto dziś rozważyć, a które bym pominął.