MGS Development

Ein Entwickler, der auf Dubai Islands setzt, eine der in den letzten Jahren am aktivsten erschlossenen Küstenlagen der Stadt: Edgewater Residences wächst in mehreren Bauabschnitten, während die Insel selbst parallel zu den neuen Blöcken ihre Infrastruktur erhält.

• Frühes Wohnen in der wachsenden Lage Dubai Islands
• Investoren, die mit einer schrittweise reifenden Infrastruktur zurechtkommen
• Eigentümer im Ausland, die über eine Hausverwaltung vermieten wollen
• Käufer, die die Bauabschnitte des Projekts jeweils bei ihrer Freigabe verfolgen

Das Unternehmen in Kürze

Portfolio

Edgewater Residences auf Dubai Islands, übergeben in mehreren Bauabschnitten

Was für ein Entwickler das ist

Wer sie sind

MGS Development hat seine öffentliche Tätigkeit auf eine große Lage konzentriert, Dubai Islands – einen Küstenmasterplan im Bereich Deira, der sich in den letzten Jahren zu einem der am schnellsten wachsenden Abschnitte der Küste der Stadt entwickelt hat. Das Portfolio des Unternehmens baut auf einem Projekt auf, Edgewater Residences, das in mehreren aufeinanderfolgenden Bauabschnitten übergeben wird.

Diese Konzentration auf eine einzige Lage ist für einen Entwickler, der auf einen bestimmten Wachstumsstadtteil setzt, nicht ungewöhnlich: Statt sich auf verschiedene Teile der Stadt zu verteilen, bündelt das Unternehmen Mittel und Ruf in einem großen Projekt und beobachtet, wie sich der umliegende Stadtteil parallel zum Bau herausbildet.

Was sie bauen

Edgewater Residences ist ein Wohnhochhausprojekt auf Dubai Islands mit Blick auf benachbarte Teile der Stadt, darunter Palm Jumeirah und Dubai Creek Harbour, und mit bequemer Anbindung an den internationalen Flughafen. Das Projekt wird in mehreren Bauabschnitten übergeben, wobei jede neue Etappe den bereits stehenden Gebäuden weitere hinzufügt und so nach und nach ein vollständiges Viertel entsteht.

Ein Format mit mehreren Bauabschnitten bedeutet, dass ein Käufer aus dem ersten Abschnitt eine Zeit lang neben der Baustelle der späteren Abschnitte wohnt – ein normales Merkmal einer Lage in der Wachstumsphase und kein Mangel, der speziell diesem Entwickler anzulasten wäre, aber etwas, das man vorab in die Erwartungen einplanen sollte, statt es erst nach dem Einzug zu entdecken.

Was Dubai Islands als Lage auszeichnet

Dubai Islands ist eine relativ neue Lage am Wasser, und ihre Infrastruktur – Geschäfte, Cafés, Verkehrsanbindung jenseits der Hauptstraßen – entsteht parallel zum Bau, statt ihm voranzugehen, wie es in den etablierten Stadtteilen der Stadt der Fall ist. Für den Käufer heißt das: Ein Teil des in den Renderings versprochenen urbanen Umfelds kommt nach und nach und nicht am Tag der Schlüsselübergabe.

Die Lage insgesamt birgt echtes Potenzial: Die Nähe zu mehreren markanten Teilen der Stadt und der Status als eine der vorrangigen Entwicklungsrichtungen der letzten Jahre erzeugen eine Nachfrage, die mit der Reife der Infrastruktur wachsen wird – doch genau deshalb sollte man frühes Wohnen hier am heutigen Zustand des Stadtteils messen und nicht an seiner künftigen fertigen Gestalt.

Nach der Übergabe: wohin die ersten Monate gehen

Die Schlüsselübergabe ist nicht das Ziel, sondern der Beginn einer Reihe praktischer Schritte, die in einer Renditerechnung oft fehlen: den Eigentumstitel eintragen lassen, Strom und Wasser anschließen und in Gebäuden mit Fernkälte eine separate Rechnung für die Kühlkapazität samt eigener Kaution, die unabhängig davon läuft, ob tatsächlich ein Mieter dort wohnt.

Snagging sollte erledigt sein, bevor ein Mieter einzieht, nicht währenddessen: Leere Monate sind nicht kostenlos – Service Charge und Gebühr für die Kühlkapazität laufen ab der Übergabe unabhängig von der Belegung, und ein schleppender Start in den ersten Monaten ist bei ordentlicher Organisation vollständig vermeidbar, kostet bei nachlässigem Vorgehen aber echtes Geld.

Die Rolle der Hausverwaltung für Eigentümer im Ausland

Für einen Eigentümer, der außerhalb der VAE lebt, übernimmt eine Hausverwaltung gegen einen Prozentsatz der Miete die gesamte Checkliste nach der Übergabe, und in den meisten Fällen ist das kein optionales Extra, sondern ein sinnvoller Standard, besonders in einer Wachstumslage wie Dubai Islands, wo sich die Anschlussanforderungen von den eingespielten Verfahren in den älteren Stadtteilen unterscheiden können.

Die Hausverwaltung sollte unabhängig von demjenigen bestellt werden, der die Einheit verkauft hat – beide Rollen zu vermischen schwächt die Position des Eigentümers in beiden zugleich. Den Leistungsumfang sollte man schriftlich festhalten: was enthalten ist, was gesondert abgerechnet wird, bis zu welchem Betrag ohne Freigabe des Eigentümers ausgegeben werden darf und wie oft die Verwaltung über den Zustand der Immobilie berichtet.

Was Sie prüfen sollten

Das Escrow-Konto und die Registrierungsnummer für den konkreten Bauabschnitt, den Sie in Betracht ziehen – jeder Abschnitt wird gesondert registriert. Den tatsächlichen Baufortschritt in genau diesem Abschnitt im Vergleich zum angegebenen Zeitplan, nicht den allgemeinen Status von Dubai Islands insgesamt.

Das Kühlungskonzept des Gebäudes und die Höhe der Kautionen für Versorgungsleistungen – sie sollten vorab, vor der Übergabe, eingeplant werden, statt sie hinterher zu entdecken. Und ob die Infrastruktur rund um den konkreten Abschnitt schon jetzt für eine bequeme Vermietung ausreicht, nicht nur im endgültig voll ausgebauten Masterplan des Stadtteils.

Dubai Islands ist eine Lage in der Wachstumsphase: Die Infrastruktur rund um Edgewater Residences entsteht parallel zum Bau und nicht vor ihm, und eine fertige Einheit in einem Stadtteil, der noch nicht vollständig bewohnt ist, lässt sich anfangs womöglich langsamer vermieten als eine vergleichbare in einem etablierten Viertel. Das Unternehmen hat außerhalb dieser Lage keine lange öffentliche Übergabebilanz, daher beurteilt man es am besten am tatsächlichen Fortschritt konkreter Bauabschnitte und nicht anhand allgemeiner Portfolio-Formulierungen aus dem Marketingmaterial. Wie in jedem neuen Stadtteil geht auf Dubai Islands ein erheblicher Teil der ersten Monate nach der Übergabe für Versorgungsanschlüsse und Formalitäten drauf statt für die Vermietung – das sollte man vorab einplanen.

Häufige Fragen

Gibt es Rabatte auf Immobilien von MGS Development?

Derzeit enthält die Datenbank 1 Objekt dieses Entwicklers, das unter dem Marktpreis angeboten wird, mit einem maximalen Abschlag von 8 %. Den Preis senkt der Verkäufer auf dem Sekundärmarkt oder bei einer Abtretung, nicht der Entwickler – beide haben einen Grund zur Eile. Der Abschlag wird von einem Algorithmus im Verhältnis zu vergleichbaren Objekten berechnet, ohne manuelle Einschätzung eines Maklers.

Ist MGS Development ein zuverlässiger Entwickler?

Übergeben: Edgewater Residences auf Dubai Islands, übergeben in mehreren Bauabschnitten. Maßgeblich ist das Register des Land Department, nicht die Broschüre: Es verzeichnet die Lizenz, den Fortschritt jedes Projekts in Prozent und das Escrow-Konto. Bei Off-plan liegt das Geld des Käufers auf diesem Konto unter RERA-Kontrolle und wird nach der Prüfung der Bauabschnitte ausgezahlt. Das vollständige Dossier steht im Beitrag oben.

Welche Projekte baut MGS Development?

Oben auf dieser Seite: 1 Projekt von MGS Development aus unserem Katalog, jeweils mit einem Pass zu Etagen, Einheiten, Übergabe und Schlafzimmern. Objekte, die zum Verkauf stehen, falls es welche gibt, stehen direkt unter dem Projekt.

Sollte ich direkt bei MGS Development kaufen oder über einen Makler?

Finanziell gibt es keinen Unterschied: Bei Off-plan wird der Makler von MGS Development bezahlt, nicht von Ihnen, ein direkter Anruf im Vertrieb spart also nichts. Der Unterschied liegt im Blickwinkel – das Vertriebsteam des Entwicklers verkauft nur die eigenen Gebäude und wird nicht erwähnen, dass dieselbe Einheit nebenan weniger kostet oder dass dieses Projekt später übergeben wird. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung beträgt die Provision üblich 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer.

Lohnt sich ein Kauf bei MGS Development

Das hängt davon ab, was Sie kaufen und wozu. Nennen Sie mir Budget und Ziel – ich zeige Ihnen, welche Gebäude dieses Entwicklers heute gerechtfertigt sind und von welchen man besser die Finger lässt.