MGS Development

Deweloper wchodzący na Dubai Islands, jeden z najaktywniej rozbudowywanych nadmorskich kierunków miasta ostatnich lat; Edgewater Residences powstaje w kilku etapach, a wyspa zyskuje infrastrukturę równolegle z nowymi budynkami.

• Wczesne mieszkania na rozwijającym się kierunku Dubai Islands
• Inwestorzy akceptujący stopniowo dojrzewającą infrastrukturę
• Właściciele z zagranicy planujący wynajem przez zarządcę
• Kupujący śledzący etapy projektu w miarę ich uruchamiania

Firma w skrócie

Portfolio

Edgewater Residences na Dubai Islands, oddawane w kilku etapach

Jakim deweloperem jest ta firma

Kim są

MGS Development skupił swoją publiczną aktywność na jednym dużym kierunku, Dubai Islands — nadmorskim masterplanie w rejonie Deira, który w ostatnich latach stał się jednym z najszybciej rozwijających się odcinków wybrzeża miasta. Portfolio firmy opiera się na jednym projekcie, Edgewater Residences, oddawanym w kilku kolejnych etapach.

Takie skupienie na jednym kierunku nie jest niczym niezwykłym u dewelopera stawiającego na konkretną dzielnicę wzrostu: zamiast rozpraszać się po różnych częściach miasta, firma koncentruje zasoby i reputację na jednym dużym projekcie, obserwując, jak otoczenie kształtuje się razem z budową.

Co budują

Edgewater Residences to wysoki projekt mieszkaniowy na Dubai Islands z widokiem na sąsiednie części miasta, w tym Palm Jumeirah i Dubai Creek Harbour, oraz wygodnym dojazdem do międzynarodowego lotniska. Projekt jest oddawany etapami, a każdy kolejny dodaje budynki do już stojących, stopniowo tworząc kompletną dzielnicę.

Format wieloetapowy oznacza, że kupujący z wczesnego etapu przez pewien czas mieszka obok budowy kolejnych — to normalna cecha kierunku we wczesnej fazie wzrostu, a nie wada właściwa temu deweloperowi, ale warto uwzględnić ją w oczekiwaniach z góry, a nie odkrywać po wprowadzeniu się.

Czym wyróżnia się Dubai Islands jako kierunek

Dubai Islands to stosunkowo nowy nadmorski kierunek, a jego infrastruktura — sklepy, kawiarnie, połączenia transportowe poza głównymi drogami — powstaje razem z budową, a nie wyprzedza jej, jak w ugruntowanych dzielnicach miasta. Dla kupującego oznacza to, że część miejskiego otoczenia obiecanego na wizualizacjach pojawi się stopniowo, a nie w dniu przekazania kluczy.

Kierunek jako całość ma realny potencjał: bliskość kilku znanych części miasta i status jednego z priorytetowych kierunków rozwoju ostatnich lat budują popyt, który będzie rósł wraz z dojrzewaniem infrastruktury — ale właśnie dlatego wczesne mieszkania należy tu oceniać według obecnego stanu dzielnicy, a nie jej docelowej, w pełni zabudowanej formy.

Po przekazaniu: na co idą pierwsze miesiące

Odbiór kluczy to nie meta, lecz początek serii praktycznych kroków, które często pomija się w kalkulacji rentowności: dokończenie rejestracji tytułu własności, podłączenie prądu i wody, a w budynkach z chłodzeniem dzielnicowym — osobny rachunek za moc chłodniczą z własnym depozytem, naliczany niezależnie od tego, czy mieszka tam najemca.

Snagging należy przeprowadzić przed wprowadzeniem się najemcy, a nie w trakcie: puste miesiące nie są darmowe — opłata serwisowa i opłata za moc chłodniczą biegną od przekazania niezależnie od zajętości, a wolny start w pierwszych miesiącach jest całkowicie do uniknięcia przy dobrej organizacji, ale kosztuje realne pieniądze przy niedbałym podejściu.

Rola zarządcy dla właściciela mieszkającego za granicą

Dla właściciela mieszkającego poza ZEA zarządca zajmuje się całą listą spraw po przekazaniu za procent od czynszu i w większości przypadków nie jest to opcjonalny dodatek, lecz rozsądny standard, zwłaszcza na kierunku we wczesnej fazie wzrostu, takim jak Dubai Islands, gdzie wymogi dotyczące podłączeń mogą różnić się od utartych procedur w starszych dzielnicach miasta.

Zarządcę należy wybrać oddzielnie od osoby, która sprzedała lokal — łączenie obu ról osłabia pozycję właściciela w obu naraz. Zakres usług warto spisać: co jest wliczone, co rozliczane osobno, jaki jest limit wydatków bez zgody właściciela i jak często zarządca składa sprawozdania ze stanu nieruchomości.

Co sprawdzić

Rachunek powierniczy (escrow) i numer rejestracyjny dla konkretnego etapu, który Państwo rozważają — każdy etap jest rejestrowany osobno. Faktyczny postęp budowy tego konkretnego etapu względem deklarowanego harmonogramu, a nie ogólny status Dubai Islands jako całości.

System chłodzenia budynku i wysokość depozytów za media — warto uwzględnić je w budżecie z góry, przed przekazaniem, a nie odkrywać po fakcie. Czy infrastruktura wokół konkretnego etapu jest już na tyle rozwinięta, by wygodnie wynajmować teraz, a nie tylko według ostatecznego, w pełni zabudowanego masterplanu dzielnicy.

Dubai Islands to kierunek we wczesnej fazie wzrostu: infrastruktura wokół Edgewater Residences powstaje razem z budową, a nie przed nią, a ukończony lokal w dzielnicy, która nie jest jeszcze w pełni zamieszkana, może początkowo wynajmować się wolniej niż odpowiednik w ugruntowanej dzielnicy. Firma nie ma długiego publicznego dorobku realizacji poza tym kierunkiem, dlatego najlepiej oceniać ją według faktycznego postępu konkretnych etapów, a nie ogólnych sformułowań o skali portfolio z materiałów marketingowych. Jak w każdej nowej dzielnicy, znaczna część pierwszych miesięcy po przekazaniu na Dubai Islands upływa na podłączeniach mediów i formalnościach, a nie na wynajmie — warto to uwzględnić w budżecie z góry.

Najczęstsze pytania

Czy są zniżki na nieruchomości MGS Development?

Obecnie baza zawiera 1 lot tego dewelopera w cenie poniżej rynkowej, z najgłębszą obniżką wynoszącą 8 %. Cenę obniża sprzedający na rynku wtórnym lub przy cesji, a nie deweloper — każdy z nich ma powód, by się spieszyć. Zniżkę wylicza algorytm względem porównywalnych nieruchomości, bez ręcznej wyceny brokera.

Czy MGS Development jest wiarygodnym deweloperem?

Oddane: Edgewater Residences na Dubai Islands, oddawane w kilku etapach. Liczy się rejestr Departamentu Gruntów (Land Department), a nie broszura: wskazuje licencję, postęp każdego projektu w procentach i rachunek powierniczy (escrow). W off-plan pieniądze kupującego znajdują się na tym rachunku pod kontrolą RERA i są wypłacane w miarę weryfikacji etapów budowy. Pełne dossier znajduje się w opisie powyżej.

Jakie projekty buduje MGS Development?

Powyżej na tej stronie: 1 projekt MGS Development z naszego katalogu, każdy z paszportem obejmującym kondygnacje, lokale, termin przekazania i sypialnie. Lokale dostępne w sprzedaży, jeśli takie są, znajdują się tuż pod projektem.

Czy kupować od MGS Development bezpośrednio, czy przez brokera?

Pod względem pieniędzy nie ma różnicy: w off-plan brokerowi płaci MGS Development, a nie Państwo, więc telefon bezpośrednio do biura sprzedaży niczego nie oszczędza. Różni się natomiast perspektywa — zespół sprzedaży dewelopera sprzedaje wyłącznie własne budynki i nie wspomni, że ten sam lokal kosztuje mniej obok ani że ten projekt zostanie przekazany później. Przy odsprzedaży i cesji prowizja wynosi zwykle 2 % plus VAT.

Czy warto kupować od MGS Development

To zależy od tego, co Państwo kupują i w jakim celu. Proszę opisać budżet i cel — wskażę, które budynki tego dewelopera są dziś uzasadnionym wyborem, a które lepiej pominąć.