MGS Development

Un developer che entra a Dubai Islands, una delle direttrici costiere di Dubai più sviluppate negli ultimi anni, con Edgewater Residences che cresce in più fasi mentre l'isola stessa si dota di infrastrutture insieme ai nuovi blocchi.

• Abitazioni in una fase iniziale sulla direttrice in crescita di Dubai Islands
• Investitori a proprio agio con infrastrutture che maturano gradualmente
• Proprietari all'estero che prevedono di affittare tramite un managing agent
• Acquirenti che seguono le fasi del progetto man mano che vengono rilasciate

L'azienda in breve

Portafoglio

Edgewater Residences a Dubai Islands, consegnato in più fasi

Che tipo di developer è

Chi sono

MGS Development ha concentrato la propria attività pubblica su un'unica grande direttrice, Dubai Islands, un masterplan costiero nell'area di Deira diventato negli ultimi anni uno dei tratti di costa più rapidamente sviluppati della città. Il portafoglio dell'azienda ruota attorno a un solo progetto, Edgewater Residences, consegnato in più fasi successive.

Questa concentrazione su un'unica direttrice non è insolita per un developer che scommette su uno specifico distretto in crescita: anziché disperdersi in diverse parti della città, l'azienda concentra risorse e reputazione su un grande progetto, osservando il distretto circostante prendere forma insieme al cantiere.

Cosa costruiscono

Edgewater Residences è un progetto residenziale high-rise a Dubai Islands con vista verso le parti vicine della città, tra cui Palm Jumeirah e Dubai Creek Harbour, e con comodo accesso all'aeroporto internazionale. Il progetto è consegnato in più fasi, e ogni nuova fase aggiunge edifici a quelli già esistenti, plasmando gradualmente un quartiere completo.

Un formato a più fasi significa che chi acquista in una fase iniziale vive per un certo periodo accanto ai cantieri delle fasi successive: una caratteristica normale di una direttrice in fase di crescita, non un difetto specifico di questo developer, ma da mettere in conto in anticipo anziché scoprirla dopo il trasloco.

Cosa distingue Dubai Islands come direttrice

Dubai Islands è una direttrice costiera relativamente nuova, e le sue infrastrutture — negozi, caffè, collegamenti di trasporto oltre alle strade principali — si formano insieme ai cantieri anziché precederli, come accade nei distretti consolidati della città. Per l'acquirente ciò significa che una parte dell'ambiente urbano promesso nei render arriverà gradualmente, e non il giorno della consegna delle chiavi.

La direttrice nel suo insieme ha un potenziale reale: la vicinanza a diverse zone simbolo della città e lo status di una delle direttrici di sviluppo prioritarie degli ultimi anni stanno creando una domanda destinata a crescere insieme alla maturazione delle infrastrutture. Proprio per questo le abitazioni in fase iniziale vanno valutate in base allo stato attuale del distretto, non alla sua forma finale a lavori ultimati.

Dopo la consegna: dove vanno i primi mesi

Ricevere le chiavi non è il traguardo ma l'inizio di una serie di passaggi pratici spesso trascurati nel calcolo della resa: completare la registrazione del titolo, collegare elettricità e acqua e, negli edifici con district cooling, pagare una fattura separata per la capacità di raffreddamento, con un proprio deposito, dovuta a prescindere dal fatto che un inquilino viva davvero nell'immobile.

Lo snagging va fatto prima dell'arrivo dell'inquilino, non durante: i mesi vuoti non sono gratuiti, perché la service charge e la quota per la capacità di raffreddamento decorrono dalla consegna a prescindere dall'occupazione. Un avvio lento nei primi mesi si evita facilmente con una buona organizzazione, ma costa denaro vero se si procede con leggerezza.

Il ruolo del managing agent per un proprietario residente all'estero

Per un proprietario che vive fuori dagli Emirati, un managing agent si occupa dell'intera lista di adempimenti successivi alla consegna in cambio di una percentuale dell'affitto; nella maggior parte dei casi non è un extra facoltativo ma uno standard sensato, soprattutto in una direttrice in fase di crescita come Dubai Islands, dove i requisiti di allacciamento possono differire dalle procedure consolidate dei quartieri più vecchi della città.

Il managing agent va nominato separatamente da chi ha venduto l'unità: unire i due ruoli indebolisce contemporaneamente la posizione del proprietario in entrambi. Conviene mettere per iscritto l'ambito del servizio: cosa è incluso, cosa viene fatturato a parte, il limite di spesa senza approvazione del proprietario e con quale frequenza l'agente riferisce sullo stato dell'immobile.

Cosa verificare

L'escrow account e il numero di registrazione della fase specifica che state valutando: ogni fase è registrata separatamente. L'effettivo avanzamento dei lavori di quella fase rispetto al calendario dichiarato, anziché lo stato generale di Dubai Islands nel suo complesso.

Lo schema di raffreddamento dell'edificio e l'entità dei depositi per le utenze: vale la pena metterli a budget in anticipo, prima della consegna, anziché scoprirli a posteriori. E se le infrastrutture attorno alla fase specifica sono sviluppate abbastanza da consentire oggi una locazione confortevole, e non solo sul masterplan finale del distretto, completamente realizzato.

Dubai Islands è una direttrice in fase di crescita: le infrastrutture attorno a Edgewater Residences arrivano insieme ai cantieri anziché prima, e un'unità completata in un distretto non ancora pienamente abitato può inizialmente affittarsi più lentamente di una equivalente in un quartiere consolidato. L'azienda non ha un lungo storico pubblico di consegne al di fuori di questa direttrice, quindi va giudicata sull'avanzamento effettivo delle singole fasi più che su un linguaggio generico, da scala di portafoglio, tratto dal materiale di marketing. Come in ogni nuovo distretto, una parte consistente dei primi mesi dopo la consegna a Dubai Islands se ne va in allacciamenti delle utenze e pratiche, più che in locazione: vale la pena metterlo a budget in anticipo.

Domande frequenti

Ci sono sconti sugli immobili di MGS Development?

Al momento la banca dati contiene 1 lotto di questo developer con prezzo inferiore al mercato, con lo sconto più alto pari all'8 %. A ridurre il prezzo è il venditore sul mercato secondario o in una cessione, non il developer: entrambi hanno un motivo per avere fretta. Lo sconto è calcolato da un algoritmo rispetto a immobili comparabili, senza stime manuali del broker.

MGS Development è un developer affidabile?

Consegnato: Edgewater Residences a Dubai Islands, consegnato in più fasi. Conta il registro del Land Department, non la brochure: vi figurano la licenza, l'avanzamento di ciascun progetto in percentuale e l'escrow account. Nell'off-plan il denaro dell'acquirente resta su quel conto sotto il controllo della RERA e viene erogato man mano che le fasi di costruzione vengono verificate. Il dossier completo è nell'approfondimento qui sopra.

Quali progetti sta realizzando MGS Development?

Qui sopra in questa pagina: 1 progetto di MGS Development dal nostro catalogo, ciascuno con una scheda che riporta piani, unità, consegna e camere. I lotti in vendita, quando ce ne sono, compaiono subito sotto il progetto.

Conviene acquistare da MGS Development direttamente o tramite un broker?

Quanto al denaro, non c'è differenza: nell'off-plan il broker è pagato da MGS Development, non da voi, quindi chiamare direttamente l'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. Cambia invece il punto di vista: il team vendite del developer vende solo i propri edifici e non vi dirà che la stessa unità costa meno nel palazzo accanto né che questo progetto viene consegnato più tardi. Nella rivendita e nella cessione la commissione è la solita: 2 % più IVA.

Vale la pena acquistare da MGS Development

Dipende da cosa si compra e perché. Descrivetemi budget e obiettivo: vi indicherò quali edifici di questo developer oggi sono giustificati e quali conviene lasciar stare.