Modon Properties

Der staatlich unterstützte Entwickler Abu Dhabis, dem fast die gesamte Insel Hudayriyat übertragen wurde und der keine einzelnen Türme baut, sondern einen Sport- und Wellness-Lifestyle für das Emirat – mit Radwegen, Stränden und einem Golfplatz statt der üblichen Hochhausreihen.

• Eine Zuteilung in Abu Dhabi statt in Dubai
• Sport- und Strandinfrastruktur direkt vor der Haustür
• Die Verlässlichkeit eines staatlich gestützten Entwicklers
• Eine lange Haltedauer auf einer Insel, die noch ausgebaut wird

Das Unternehmen in Kürze

Muttergruppe

Modon Holding, notiert an der Abu Dhabi Securities Exchange (ADX)

Hauptaktionär

seit Oktober 2025 die L'imad Holding Company, die vollständig der Regierung von Abu Dhabi gehört (rund 84,75 % von Modon Holding)

Geschichte der Gruppe

die heutige Struktur entstand im Februar 2024 aus der umbenannten Q Holding, die zuvor vom Staatsfonds ADQ getragen wurde

Flaggschiff-Standort

Hudayriyat Island – rund 3 000 Hektar am südlichen Rand von Abu Dhabi

Verkaufstempo

die Community Bashayer auf Hudayriyat Island war bei ihrem Start im Dezember 2025 innerhalb von etwa einem Tag ausverkauft

Was für ein Entwickler das ist

Wer dahintersteht und wer ihn trägt

Modon Properties ist der Entwicklungsarm von Modon Holding, einer Gruppe, die heute von einer Struktur kontrolliert wird, die vollständig der Regierung von Abu Dhabi gehört. Auf dem Papier ist diese Konstellation jung: Die heutige Modon Holding wurde aus der umbenannten Q Holding zusammengesetzt, die ihrerseits zuvor vom Staatsfonds des Emirats getragen wurde, und die direkte Eigentümerschaft des Staates wurde erst vor Kurzem formalisiert. Hinter dem Rebranding steht jedoch kein Start-up, sondern eine staatliche Entwicklungsinstitution, die nach derselben Logik arbeitet wie Aldar andernorts in Abu Dhabi: ein Objekt schaffen, das die Stadt auch in Jahrzehnten noch vorzeigt, statt aus einem einzigen Verkaufszyklus das Maximum herauszupressen.

Für Käufer hat das dieselbe praktische Folge wie der Kauf bei einem börsennotierten Dubai-Entwickler: Ein verschobener Start oder eine pausierte Bauphase ist keine stille interne Entscheidung, sondern ein Ereignis, das für die Aktionäre und die Börsenaufsicht sichtbar ist. Die Kehrseite: Entscheidungen fallen hier im Rahmen einer staatlichen Strategie für das Emirat und nicht innerhalb eines einzelnen Projekts – und diese Strategie hat sich zuletzt Sport- und Tourismusinfrastruktur zugewandt, genau dem, was auf Hudayriyat Island entsteht.

Eine Insel, ein Unternehmen

Hudayriyat ist kein Viertel innerhalb eines bestehenden Bezirks, sondern eine ganze Insel, und Modon ist zugleich ihr Master Developer und der Bauherr der meisten Gebäude darauf. Das ist auf diesem Markt eine ungewöhnliche Konstellation: In den meisten Dubaier Masterplänen betreibt eine Einheit die Infrastruktur, während ein Dutzend verschiedener Unternehmen die eigentlichen Gebäude errichtet – und eine Beschwerde zu einer bestimmten Einheit landet nicht bei dem, der für Straßen und Landschaftsgestaltung zuständig ist. Auf Hudayriyat entfällt diese Trennung weitgehend: Die Verantwortung für die Insel und für das Gebäude liegt beim selben Namen.

Praktisch bedeutet das eine geringere Lücke zwischen dem, was der Masterplan verspricht, und dem, was am Ende vor Ihrem Eingang steht. Infrastruktur und das einzelne Gebäude entwickeln sich im gleichen Zeitplan und nicht mit dem mehrjährigen Rückstand, der für Masterpläne typisch ist, die von vielen unabhängigen Entwicklern in ihrem jeweils eigenen Tempo umgesetzt werden.

Was das Produkt eigentlich ist

Modons Produkt auf Hudayriyat ist kein typischer Dubaier Turm mit Pool auf dem Dach, sondern niedrig bebaute Communitys und Villen, die in die Sportinfrastruktur der Insel eingewoben sind – Rad- und Laufstrecken, Strände, ein Golfplatz, Parks für aktive Nutzung. Das Unternehmen verkauft einen Lifestyle rund um das Leben im Freien und nicht Quadratmeter – eine ungewöhnliche Positionierung auf einem Markt, auf dem die meisten Entwickler über Innenausbau und Markenarmaturen im Bad konkurrieren.

Das verengt den Käuferkreis bewusst: Ein Haus auf Hudayriyat passt zu jemandem, dem Laufen, Radfahren und Strandzugang in Gehweite wichtig sind, und interessiert einen Käufer, der eine zentrale Geschäftsadresse und maximale Vermietungsliquidität sucht, weit weniger. Weiter weg vom Wasser und von der Strecke wird das Produkt konventioneller, doch der sportliche Kern ist der Grund, diesen Standort einer vergleichbaren Villa in einem etablierten Dubaier Bezirk vorzuziehen.

Abu Dhabi ist nicht Dubai, und die Regeln unterscheiden sich

Der häufigste Fehler eines Käufers, der nur Dubai kennt, ist die automatische Übertragung von Dubaier Gewohnheiten. Die Registrierungsbehörde ist eine andere, die Regeln für ausländisches Eigentum unterscheiden sich je nach Zone, und nicht jeder Bezirk des Emirats steht Nicht-Staatsangehörigen der VAE zu denselben Bedingungen offen wie die Palm oder Downtown. Bevor Sie den Preis pro Quadratfuß mit einem Dubaier Vergleichsobjekt vergleichen, klären Sie ausdrücklich den Status des ausländischen Eigentums für das konkrete Gebäude – auf einer neuen Insel ist das die erste Frage und keine Formalität.

Der zweite Unterschied liegt in der Nachfrage selbst. Der Miet- und Wiederverkaufsmarkt von Abu Dhabi ist kleiner und langsamer als der von Dubai – absolut weniger Käufer und Mieter, geringere Umschlagshäufigkeit und entsprechend längere Zeit bis zum Ausstieg aus einer Position. Das ist kein Argument gegen den Kauf, wohl aber dafür, die Haltedauer in Jahren statt in Quartalen zu bemessen.

Liquidität auf einer Insel, die noch im Bau ist

Für die meisten Viertel von Hudayriyat gibt es schlicht noch keine Wiederverkaufshistorie – die Häuser sind entweder noch im Bau oder wurden gerade an die Erstbesitzer übergeben. Das heißt: Der Preis wird bei jeder neuen Freigabe vom Entwickler festgelegt und nicht durch Transaktionen zwischen privaten Eigentümern, und ein Käufer hat außer der eigenen Einschätzung der Entwicklung der Insel keinen Anker. Ein schneller spekulativer Weiterverkauf funktioniert hier schlechter als in einem etablierten Bezirk: Wer aussteigt, bevor ein unabhängiger Sekundärmarkt existiert, verkauft an denselben Käuferkreis, den der Entwickler noch bedient.

Andererseits ist die Geschwindigkeit, mit der neue Bauphasen ausverkauft sind, selbst ein echtes Nachfragesignal und keine reine Werbung – eine Community, die in wenigen Tagen vergriffen ist, bedeutet, dass es für die nächste Phase bereits eine Warteliste gibt. Zu bedenken ist: Mehrere weitere solche Phasen stehen noch aus, das Angebot auf der Insel wird also gemeinsam mit der Nachfrage weiter wachsen und ihr nicht hinterherhinken.

Wie ich mit seinen Projekten arbeite

Bei Modon-Projekten geht das erste Gespräch nicht um den Grundriss, sondern um die Eigentumszonierung – ob ein bestimmtes Gebäude für einen Käufer ohne Staatsangehörigkeit der VAE überhaupt infrage kommt und zu welchen Bedingungen, denn diese Frage entscheidet das Geschäft vor der Fassade. Danach folgt das tatsächliche Ausbautempo der Insel: welche Phasen bereits bewohnt sind und was den Bewohnern heute tatsächlich zur Verfügung steht – und nicht, was nur auf dem Papier geplant ist –, denn das bestimmt den Alltag im ersten Jahr nach dem Einzug.

Gesondert rechne ich stets die laufenden Kosten durch: Eine neue Insel mit aufwendiger Strand- und Sportinfrastruktur bringt fast immer eine Bezirksumlage zusätzlich zur üblichen Service Charge des Gebäudes mit sich, und es ist besser, diese Zahl vorher zu kennen, als ihr auf der ersten Rechnung zu begegnen. Für alle, die den Kauf als Investition und nicht nur als Zuhause betrachten, gehe ich außerdem durch, was gleichzeitig auf Abu Dhabis anderen Inselprojekten startet: Der Wettbewerb um denselben Mieter und Käufer wird nicht von einem einzigen Entwickler bestimmt.

Für die meisten Viertel von Hudayriyat Island gibt es noch keine Wiederverkaufshistorie – der Preis wird bei jeder Freigabe vom Entwickler festgelegt und nicht von einem offenen Sekundärmarkt. Ein schneller spekulativer Weiterverkauf funktioniert hier schlechter als in einem etablierten Dubaier Bezirk; orientieren Sie sich daran, wie viele weitere Inselphasen Modon in den kommenden Jahren voraussichtlich starten wird, und nicht an einem Wiederverkaufsvergleich, den es noch nicht gibt.

Häufige Fragen

Gibt es Rabatte auf Immobilien von Modon Properties?

Aktuell enthält die Datenbank 33 Objekte dieses Entwicklers mit Preisen unter dem Markt, der höchste Abschlag liegt bei 15 %. Das ist keine Aktion von Modon Properties: Preise unter dem Markt stammen von privaten Verkäufern beim Wiederverkauf oder bei einer Abtretung, die schnell aussteigen müssen. Die Höhe des Abschlags legt ein Algorithmus im Vergleich zu ähnlichen Objekten fest; kein Makler trägt ihn von Hand ein.

Welche Projekte baut Modon Properties?

Der Katalog der Website umfasst 4 Projekte von Modon Properties, jeweils mit einem Gebäudepass – Stockwerke, Einheiten, Übergabetermin und Zimmerverteilung. Sie sind oben aufgeführt. Zum Verkauf stehende Objekte erscheinen direkt unter ihrem Projekt.

Sollte ich bei Modon Properties direkt oder über einen Makler kaufen?

Finanziell gibt es keinen Unterschied: Beim Off-plan-Kauf wird der Makler von Modon Properties bezahlt und nicht von Ihnen, ein direkter Anruf im Verkaufsbüro spart also nichts. Der Unterschied liegt im Blickwinkel – das Verkaufsteam des Entwicklers verkauft nur die eigenen Gebäude und wird nicht erwähnen, dass dieselbe Einheit nebenan günstiger ist oder dass dieses Projekt später übergeben wird. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung beträgt die Provision üblicherweise 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer.

Lohnt sich ein Kauf bei Modon Properties

Das hängt davon ab, was Sie kaufen und warum. Nennen Sie mir Budget und Ziel – ich zeige Ihnen, welche Gebäude dieses Entwicklers heute gerechtfertigt sind und welche Sie besser liegen lassen.