Orion Real Estate Development

Ein Entwickler des mittleren Segments, der bewusst in zwei verschiedenen Gewichtsklassen der Stadt zugleich arbeitet – ein Hochhaus am Kanal in Business Bay und ein kompaktes Gebäude in Arjan –, ungewöhnlich für ein Unternehmen dieser Größe.

• Praktische Grundrisse, ohne für einen lauten Namen draufzuzahlen
• Ein Investor mit mittlerem Budget, der Kanalblick in Business Bay sucht
• Kompakter, preiswerter Wohnraum in Arjan
• Nichts für Käufer, die hochwertige Ausstattung und architektonische Experimente suchen

Das Unternehmen in Kürze

Als Dubaier Entwickler registriert

November 2015, Registrierungsnummer 1110 beim Land Department

West Bay Tower, Business Bay

ein Wohnturm mit Blick auf den Kanal und den Burj Khalifa, im Bau

Orion Arjan

ein kompaktes Gebäude mit Ein- und Zweizimmerwohnungen in Arjan

Was für ein Entwickler das ist

Wer das ist und wie die Strategie aussieht

Orion Real Estate Development ist seit etwa zehn Jahren als Dubaier Entwickler registriert und arbeitet im praktischen Massensegment – ohne Anspruch auf architektonischen Ruhm, aber mit einem klaren Produkt für Käufer, die auf einen vernünftigen Preis und eine brauchbare Lage achten. Als Ziel nennt das Unternehmen, ein erfolgreicher Akteur auf dem Immobilienmarkt der VAE zu werden, indem es hochwertige Immobilien zu realistischen Preisen erwirbt und entwickelt, sowohl für eigene Investmentgesellschaften als auch für Joint-Venture-Partner.

Dieses Leitbild ist typisch für einen Entwickler der mittleren Ebene, der nicht über die Marke, sondern über Praktikabilität konkurriert: ein vernünftiger Einstiegspreis, funktionale Grundrisse und eine Ausführungsqualität, die für den Massenkäufer gut genug ist, ohne Premiumaufschlag für den Namen.

Zwei Projekte in zwei verschiedenen Gewichtsklassen der Stadt

Das Flaggschiffprojekt des Unternehmens ist ein Wohnhochhaus in Business Bay mit Blick auf den Kanal und den Burj Khalifa, in einem der teuersten Geschäftsviertel der Stadt. Zugleich realisiert das Unternehmen in Arjan ein bescheideneres Projekt – einen Stadtteil mit durchschnittlichem Wohnraum im mittleren Segment, ausgerichtet auf kompakte Ein- und Zweizimmereinheiten.

Diese Kombination – ein ambitionierter Turm am Kanal und ein praktisches Gebäude in einem Wohnviertel – ist für einen Entwickler dieser Größe ungewöhnlich: Unternehmen spezialisieren sich meist entweder ganz auf Premiumlagen oder arbeiten ganz im Massensegment. Wer in zwei verschiedenen Preis- und Statusnischen zugleich arbeitet, geht bei Qualität und Ausstattung möglicherweise von Projekt zu Projekt spürbar unterschiedlich vor, und man sollte nicht das ganze Unternehmen nach einem einzigen Gebäude beurteilen.

Was die Lage in Business Bay für dieses konkrete Projekt bedeutet

Business Bay als Stadtteil bietet dem Entwickler eine fertige Infrastruktur und hohe Mietnachfrage von Menschen, die im Geschäftszentrum der Stadt arbeiten, und der Blick auf Kanal und Burj Khalifa ist auch für ein Unternehmen ohne etablierten Premiumruf ein starkes Verkaufsargument. Der Wettbewerb in diesem Stadtteil ist allerdings besonders hoch: Die Nachbartürme stammen von Entwicklern mit deutlich längerer Dubaier Geschichte, und ein Käufer sollte den Preis pro Quadratfuß gezielt mit diesen direkten Konkurrenten vergleichen und nicht mit dem Stadtteildurchschnitt.

Für einen Investor bedeutet das die Chance, zu einem niedrigeren Preis als bei etablierteren Nachbarentwicklern in eine Prestigelage einzusteigen – allerdings mit einem entsprechenden Abschlag für die Unsicherheit bei der Ausführung, wie sie für ein Unternehmen ohne lange Erfolgsbilanz gerade in diesem Preissegment typisch ist.

Was die Lage in Arjan für das andere Projekt bedeutet

Arjan ist ein typischer, sich entwickelnder Wohnstadtteil mit vielen ähnlichen Projekten von Dutzenden Entwicklern des mittleren Segments, in dem Preis, Baugeschwindigkeit und grundlegende Ausführungsqualität mehr zählen als architektonische Eigenständigkeit. Hier konkurriert das Unternehmen auf Augenhöhe mit vielen ähnlichen Anbietern, und seine Position entscheidet sich eher über Preis und Zeitplan als über den Namen.

Für den Käufer einer solchen Immobilie ist der Vergleich von Preis pro Quadratfuß und Ausstattung mit den direkten Nachbarn wichtiger als ein abstrakter Ruf des Entwicklers – in diesem Segment ist der Abstand zwischen Unternehmen oft kleiner als der zwischen einzelnen Objekten desselben Unternehmens.

Was vor dem Kauf zu prüfen ist

Der tatsächliche Baustand des konkreten Projekts im Vergleich zum angegebenen Zeitplan und das Vorhandensein eines Escrow-Kontos – eine Standardprüfung bei einem Entwickler mit relativ junger Registrierung. Der tatsächliche Zustand der bereits übergebenen Objekte des Unternehmens, sofern es in Ihrem Wunschstadtteil welche gibt – Aufzüge, Fassade, Leistung der Hausverwaltung.

Ein Vergleich des Preises pro Quadratfuß mit direkten Konkurrenten im selben Stadtteil – getrennt für Business Bay und für Arjan, da es sich um zwei verschiedene Märkte mit unterschiedlicher Preislogik handelt. Die Bedingungen des Zahlungsplans und was passiert, wenn Sie eine Zahlung verspätet leisten.

Wie ich mit seinen Objekten arbeite

Bei diesem Entwickler kläre ich immer, über welches der beiden Projekte gesprochen wird – Business Bay und Arjan sind für dieses Unternehmen praktisch zwei verschiedene Produkte mit unterschiedlichen Risiken und unterschiedlichem Wettbewerbsumfeld, und meine Herangehensweise an ihre Bewertung unterscheidet sich. Beim Turm am Kanal vergleiche ich den Preis mit direkten Konkurrenten im selben Stadtteil und prüfe, ob der Abschlag gegenüber etablierteren Nachbarn durch die tatsächliche Ausführungsqualität gerechtfertigt ist.

Das Projekt in Arjan behandle ich als typisches Massenprodukt – hier sind für einen Kunden fast immer Preis und Baugeschwindigkeit entscheidend, nicht die Marke, und ich sage das deutlich, wenn ein Kunde mehr als funktionalen, vernünftig bepreisten Wohnraum erwartet.

Das Unternehmen wurde mit 2015 relativ spät als Entwickler registriert und arbeitet im praktischen Massensegment, in dem nicht architektonisches Experimentieren, sondern ein vernünftiges Verhältnis von Preis und Ausführung entscheidet. Übertragen Sie keine Erwartungen an Premiumentwickler auf seine Projekte: Beurteilen Sie sie nach der Funktionalität der Grundrisse, dem Baufortschritt im Vergleich zum Zeitplan und dem tatsächlichen Zustand bereits übergebener Objekte, sofern es in Ihrem Wunschstadtteil welche gibt.

Häufige Fragen

Welche Projekte baut Orion Real Estate Development?

Der Katalog der Website umfasst 1 Projekt von Orion Real Estate Development, jeweils mit einem Gebäudepass – Etagen, Einheiten, Übergabetermin und Aufteilung nach Schlafzimmern. Die Projekte sind oben aufgeführt, und der Block „Wo gebaut wird“ zeigt die Stadtteile mit den meisten Objekten des Entwicklers. Zum Verkauf stehende Objekte erscheinen direkt unter ihrem Projekt.

Sollte ich direkt bei Orion Real Estate Development kaufen oder über einen Makler?

Der Preis ist derselbe: Beim Off-plan-Kauf zahlt der Entwickler die Provision des Maklers, nicht der Käufer, der direkte Gang ins Verkaufsbüro spart also nichts. Der Unterschied liegt woanders – das Verkaufsbüro eines Entwicklers zeigt nur die eigenen Projekte und wird Ihnen nicht sagen, dass dasselbe Angebot nebenan günstiger ist oder dass dieses Projekt später fertig wird als beworben. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung beträgt die Provision die üblichen 2 % zuzüglich Mehrwertsteuer.

Lohnt sich ein Kauf bei Orion Real Estate Development

Das hängt davon ab, was Sie kaufen und wozu. Nennen Sie mir Budget und Ziel – ich zeige Ihnen, welche Gebäude dieses Entwicklers heute gerechtfertigt sind und von welchen man besser die Finger lässt.