Orion Real Estate Development

Deweloper ze średniego segmentu, który celowo działa w dwóch różnych kategoriach wagowych miasta jednocześnie: wieżowiec nad kanałem w Business Bay i kompaktowy budynek w Arjan. To nietypowe dla firmy tej wielkości.

• Praktyczne układy mieszkań bez dopłacania za głośną nazwę
• Inwestor ze średnim budżetem, który szuka widoku na kanał w Business Bay
• Kompaktowe mieszkania w rozsądnej cenie w Arjan
• Nie dla kupujących, którzy oczekują wykończenia premium i eksperymentów architektonicznych

Firma w skrócie

Zarejestrowana jako deweloper w Dubaju

listopad 2015, numer rejestracyjny 1110 w Land Department

West Bay Tower, Business Bay

wieża mieszkalna z widokiem na kanał i Burj Khalifa, w budowie

Orion Arjan

kompaktowy budynek z apartamentami jedno- i dwupokojowymi w Arjan

Jakim deweloperem jest ta firma

Kim jest i jaka jest jej strategia

Orion Real Estate Development jest zarejestrowany jako deweloper w Dubaju od około dziesięciu lat i działa w praktycznym segmencie masowym: bez aspiracji do architektonicznej sławy, ale z wyraźnym produktem dla kupującego, który stawia na rozsądną cenę i dobrą lokalizację. Firma określa swój cel jako stanie się odnoszącym sukcesy graczem na rynku nieruchomości w ZEA poprzez zakup i rozwój wartościowych nieruchomości w realistycznych cenach, zarówno dla własnych podmiotów inwestycyjnych, jak i dla partnerów joint venture.

Taka deklaracja misji jest typowa dla dewelopera ze średniej półki, który konkuruje nie marką, lecz praktycznością: rozsądną ceną wejścia, funkcjonalnymi układami i jakością wykonania wystarczającą dla masowego kupującego, bez marży premium za nazwę.

Dwa projekty w dwóch różnych kategoriach wagowych miasta

Flagowym projektem firmy jest wysoka wieża mieszkalna w Business Bay z widokiem na kanał i Burj Khalifa, w jednej z najdroższych dzielnic biznesowych miasta. Jednocześnie firma realizuje skromniejszy projekt w Arjan, dzielnicy standardowego budownictwa mieszkaniowego ze średniego segmentu, nastawionego na kompaktowe lokale jedno- i dwupokojowe.

Takie połączenie, czyli ambitna wieża nad kanałem i praktyczny budynek w dzielnicy mieszkaniowej, jest nietypowe dla dewelopera tej wielkości: firmy zwykle specjalizują się albo wyłącznie w lokalizacjach premium, albo działają wyłącznie w segmencie masowym. Działanie jednocześnie w dwóch różnych niszach cenowych i statusowych oznacza, że podejście do jakości i wykończenia może się wyraźnie różnić między projektami, i nie warto oceniać całej firmy po jednym budynku.

Co oznacza lokalizacja w Business Bay dla tego konkretnego projektu

Business Bay jako dzielnica daje deweloperowi gotową infrastrukturę i wysoki popyt na najem ze strony osób pracujących w biznesowym centrum miasta, a widok na kanał i Burj Khalifa to mocny argument sprzedażowy nawet dla firmy bez ugruntowanej reputacji premium. Konkurencja w tej dzielnicy jest jednak szczególnie duża: sąsiednie wieże budują deweloperzy ze znacznie dłuższą historią w Dubaju, a kupujący powinien porównywać cenę za stopę kwadratową właśnie z tymi bezpośrednimi konkurentami, a nie ze średnią dla dzielnicy.

Dla inwestora oznacza to szansę wejścia do prestiżowej lokalizacji po niższej cenie niż u bardziej uznanych sąsiednich deweloperów, ale z odpowiednim dyskontem za niepewność wykonania, typową dla firmy bez długiego doświadczenia właśnie w tym segmencie cenowym.

Co oznacza lokalizacja w Arjan dla drugiego projektu

Arjan to typowa rozwijająca się dzielnica mieszkaniowa z wieloma podobnymi projektami dziesiątek deweloperów ze średniego segmentu, w której cena, tempo budowy i podstawowa jakość wykonania liczą się bardziej niż wyjątkowość architektoniczna. Firma konkuruje tu na równych zasadach z wieloma podobnymi graczami, a o jej pozycji decydują raczej cena i terminy niż nazwa.

Dla kupującego taką nieruchomość ważniejsze od abstrakcyjnej reputacji dewelopera jest porównanie ceny za stopę kwadratową i udogodnień z bezpośrednimi sąsiadami. W tym segmencie różnica między firmami bywa mniejsza niż różnica między konkretnymi nieruchomościami tej samej firmy.

Co sprawdzić przed zakupem

Rzeczywisty stan budowy konkretnego projektu na tle zapowiadanego harmonogramu oraz obecność rachunku escrow, czyli standardowa kontrola przy deweloperze ze stosunkowo niedawną rejestracją. Rzeczywisty stan już oddanych nieruchomości firmy, jeśli takie są w interesującej Państwa dzielnicy: windy, elewacja, działanie firmy zarządzającej.

Porównanie ceny za stopę kwadratową z bezpośrednimi konkurentami w tej samej dzielnicy, osobno dla Business Bay i dla Arjan, bo to dwa różne rynki o różnej logice cenowej. Warunki planu płatności i to, co się z nimi dzieje, jeśli po Państwa stronie pojawi się opóźnienie wpłaty.

Jak pracuję z ich nieruchomościami

U tego dewelopera zawsze wyjaśniam, o którym z dwóch projektów mówimy: Business Bay i Arjan to w praktyce dwa różne produkty tej firmy, z różnym ryzykiem i różnym otoczeniem konkurencyjnym, a moje podejście do ich oceny jest inne. W przypadku wieży nad kanałem porównuję cenę z bezpośrednimi konkurentami w tej samej dzielnicy i sprawdzam, czy dyskonto wobec bardziej uznanych sąsiadów jest uzasadnione rzeczywistą jakością wykonania.

Projekt w Arjan traktuję jak typowy produkt masowy: tutaj o decyzji klienta niemal zawsze przesądzają cena i tempo budowy, a nie marka. Mówię o tym wprost, jeśli klient oczekuje czegoś więcej niż funkcjonalnych, rozsądnie wycenionych mieszkań.

Firma została zarejestrowana jako deweloper stosunkowo niedawno, w 2015 roku, i działa w praktycznym segmencie masowym, w którym decydujące znaczenie ma nie eksperyment architektoniczny, lecz rozsądna równowaga ceny i wykonania. Nie należy przenosić na jej projekty oczekiwań wobec dewelopera premium: oceniać trzeba funkcjonalność układów, tempo budowy na tle harmonogramu i rzeczywisty stan już oddanych nieruchomości, jeśli takie są w interesującej Państwa dzielnicy.

Najczęstsze pytania

Jakie projekty buduje Orion Real Estate Development?

Katalog serwisu obejmuje 1 projekt Orion Real Estate Development, każdy z paszportem budynku: liczba kondygnacji, lokali, termin przekazania i struktura sypialni. Są wymienione wyżej, a blok „Gdzie budują” pokazuje dzielnice z największą liczbą jego lokali. Lokale na sprzedaż, jeśli są, pojawiają się bezpośrednio pod swoim projektem.

Czy kupować od Orion Real Estate Development bezpośrednio, czy przez brokera?

Cena jest taka sama: na rynku off-plan prowizję brokera płaci deweloper, nie kupujący, więc wizyta w biurze sprzedaży niczego nie oszczędza. Różnica leży gdzie indziej. Biuro sprzedaży dewelopera pokazuje wyłącznie własne projekty i nie powie, że to samo obok jest tańsze albo że ten projekt jest opóźniony w stosunku do zapowiedzi. Przy rynku wtórnym i cesji prowizja wynosi standardowe 2% plus VAT.

Czy warto kupić od Orion Real Estate Development

To zależy, co Państwo kupują i po co. Proszę opisać budżet i cel, a wskażę, które budynki tego dewelopera są dziś uzasadnionym wyborem, a które lepiej zostawić.