Orion Real Estate Development

Un developer di fascia media che lavora di proposito in due categorie di peso diverse della città contemporaneamente, un grattacielo sul canale a Business Bay e un edificio compatto ad Arjan: una scelta insolita per una società di queste dimensioni.

• Piante pratiche, senza pagare un sovrapprezzo per un nome altisonante
• Un investitore con budget medio che cerca la vista sul canale a Business Bay
• Abitazioni compatte a prezzo ragionevole ad Arjan
• Non adatto a chi cerca finiture premium e sperimentazione architettonica

La società in breve

Registrata come developer di Dubai

novembre 2015, numero di registrazione 1110 presso il Land Department

West Bay Tower, Business Bay

una torre residenziale con vista sul canale e sul Burj Khalifa, in costruzione

Orion Arjan

un edificio compatto di appartamenti con una e due camere da letto ad Arjan

Che tipo di developer è

Chi sono e qual è la strategia

Orion Real Estate Development è registrata come developer di Dubai da circa dieci anni e lavora nel segmento pratico di massa: non ambisce alla fama architettonica, ma offre un prodotto chiaro a chi punta su un prezzo ragionevole e una posizione funzionale. La società dichiara come obiettivo di diventare un attore di successo sul mercato immobiliare degli Emirati acquisendo e sviluppando immobili di qualità a prezzi realistici, sia per le proprie società di investimento affiliate sia per i partner di joint venture.

Questa dichiarazione di missione è tipica di un developer di fascia intermedia che compete non sul marchio ma sulla praticità: un prezzo d'ingresso ragionevole, piante funzionali e una qualità di esecuzione sufficiente per l'acquirente di massa, senza il sovrapprezzo premium legato al nome.

Due progetti in due categorie di peso diverse della città

Il progetto di punta della società è una torre residenziale a Business Bay con vista sul canale e sul Burj Khalifa, in uno dei distretti direzionali più costosi della città. Allo stesso tempo la società sta realizzando un progetto più modesto ad Arjan, un quartiere di edilizia standard di fascia media, con unità compatte da una e due camere da letto.

Questa combinazione, una torre ambiziosa sul canale e un edificio pratico in un quartiere residenziale, è insolita per un developer di queste dimensioni: di solito le società si specializzano interamente in posizioni premium oppure lavorano interamente nel segmento di massa. Operare contemporaneamente in due nicchie di prezzo e di status diverse significa che l'approccio alla qualità e alle finiture può variare sensibilmente da un progetto all'altro, e non conviene giudicare l'intera società da un solo edificio.

Che cosa significa la posizione di Business Bay per quel progetto

Business Bay come quartiere offre al developer infrastrutture già pronte e un'elevata domanda di affitto da parte di chi lavora nel cuore direzionale della città, e la vista sul canale e sul Burj Khalifa è un forte argomento di vendita anche per una società priva di una consolidata reputazione premium. La concorrenza in questo quartiere è però particolarmente alta: le torri vicine sono costruite da developer con una storia a Dubai molto più lunga, e chi compra dovrebbe confrontare il prezzo al piede quadrato proprio con questi concorrenti diretti, non con la media del quartiere.

Per un investitore questo significa la possibilità di entrare in una posizione di prestigio a un prezzo inferiore rispetto ai developer vicini più affermati, ma con il corrispondente sconto per l'incertezza sull'esecuzione tipica di una società senza un lungo track record proprio in questa fascia di prezzo.

Che cosa significa la posizione di Arjan per l'altro progetto

Arjan è un tipico quartiere residenziale in sviluppo, con molti progetti simili di decine di developer di fascia media, dove contano più il prezzo, il ritmo di costruzione e la qualità di base dell'esecuzione che non la distintività architettonica. Qui la società compete alla pari con molti attori simili, e la sua posizione dipende più da prezzo e tempistiche che dal nome.

Per chi compra un immobile di questo tipo, confrontare il prezzo al piede quadrato e i servizi con i vicini diretti conta più di una reputazione astratta del developer: in questo segmento il divario tra le società è spesso minore di quello tra immobili specifici della stessa società.

Che cosa verificare prima di acquistare

Lo stato reale di avanzamento del singolo progetto rispetto al calendario dichiarato e la presenza di un escrow account: un controllo standard per un developer di registrazione relativamente recente. Le condizioni reali degli immobili già consegnati dalla società, se ce ne sono nel quartiere che vi interessa: ascensori, facciata, operato della società di gestione.

Un confronto del prezzo al piede quadrato con i concorrenti diretti dello stesso quartiere, separatamente per Business Bay e per Arjan, perché sono due mercati diversi con logiche di prezzo diverse. Le condizioni del piano di pagamento e che cosa succede se un pagamento da parte vostra è in ritardo.

Come lavoro con i suoi immobili

Con questo developer chiarisco sempre di quale dei due progetti si stia parlando: Business Bay e Arjan sono di fatto due prodotti diversi per la società, con rischi diversi e contesti competitivi diversi, e il mio modo di valutarli è diverso. Per la torre sul canale confronto il prezzo con i concorrenti diretti dello stesso quartiere e verifico se lo sconto rispetto ai vicini più affermati sia giustificato dalla qualità effettiva dell'esecuzione.

Per il progetto di Arjan lo tratto come un tipico prodotto di massa: qui il fattore decisivo per il cliente è quasi sempre il prezzo e il ritmo di costruzione, non il marchio, e lo dico apertamente se un cliente si aspetta qualcosa di più di un'abitazione funzionale a prezzo ragionevole.

La società è stata registrata come developer in tempi relativamente recenti, nel 2015, e lavora nel segmento pratico di massa, dove il fattore decisivo non è la sperimentazione architettonica ma un ragionevole equilibrio tra prezzo ed esecuzione. Non attribuite ai suoi progetti aspettative da developer premium: giudicate la funzionalità delle piante, il ritmo di costruzione rispetto al calendario e le condizioni reali degli immobili già consegnati, se ce ne sono nel quartiere che vi interessa.

Domande frequenti

Quali progetti sta realizzando Orion Real Estate Development?

Il catalogo del sito comprende 1 progetto di Orion Real Estate Development, ciascuno con la scheda dell'edificio: piani, unità, data di consegna e composizione per numero di camere. Sono elencati qui sopra, mentre il blocco «Dove costruiscono» mostra i quartieri in cui si concentra la maggior parte dei suoi lotti. Gli eventuali lotti in vendita compaiono direttamente sotto il rispettivo progetto.

Conviene acquistare da Orion Real Estate Development direttamente o tramite un broker?

Il prezzo è lo stesso: nell'off-plan la commissione del broker la paga il developer, non l'acquirente, quindi rivolgersi direttamente all'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. La differenza sta altrove: l'ufficio vendite di un developer mostra solo i propri progetti, e non vi dirà che lo stesso prodotto accanto costa meno o che questo progetto procede più in ritardo di quanto annunciato. Nella rivendita e nella cessione la commissione è quella standard: 2 % più IVA.

Vale la pena acquistare Orion Real Estate Development

Dipende da che cosa comprate e perché. Descrivetemi il budget e l'obiettivo: vi indicherò quali edifici di questo developer sono giustificati oggi e quali è meglio lasciar perdere.