Zaya

Ein kleiner Entwickler mit ungewöhnlicher Herkunft: Das Unternehmen wird von demselben Gründer und CEO geführt, der auch Al Barari leitet, eine der angesehensten Premium-Grünanlagen Dubais — ein bedeutsames Signal für Geschmack und Ehrgeiz, aber keine Garantie dafür, dass dieses Unternehmen dasselbe Niveau bei der Fertigstellung erreicht.

• Ein einzigartiges Premiumprodukt statt einer Serie für den Massenmarkt
• Der Name eines Gründers, der unter wohlhabenden Käufern bereits bekannt ist
• Geografische Vielfalt, von einer Insel bis zu einem Stadtturm
• Investoren, die bereit sind, jedes Projekt für sich zu prüfen

Das Unternehmen in Kürze

Gegründet

2008; der Mitgründer und CEO leitet auch Al Barari, eine Premium-Grünanlage in Dubai

Format

einzelne Premiumprojekte an verschiedenen Standorten und in verschiedenen Formaten, statt serieller Bebauung eines Stadtteils

Portfolio

eine private Resort-Insel vor der Küste von Abu Dhabi, ein Turm in Jumeirah Village Circle und eine um eine Lagune angelegte Anlage aus Townhouses und Villen in Jebel Ali

Was für ein Entwickler das ist

Wer sie sind und woher die Herkunft des Unternehmens kommt

Das Unternehmen wurde 2008 von einem Unternehmer mitgegründet, der parallel auch Al Barari leitet — eine Premium-Grünanlage in Dubai mit langjährigem, solidem Ruf unter den wohlhabenden Käufern der Stadt. Diese Parallele ist für das Verständnis der Marke wichtig: Hinter dem Namen steht jemand mit nachgewiesenem Gespür für Design und der Erfahrung, ein ambitioniertes Premiumprojekt zu einem vom Markt anerkannten Ergebnis zu führen.

Dennoch sollte man zwei getrennte juristische Personen unterscheiden: die eine ist für Al Barari zuständig, die andere für Projekte unter dem eigenen Namen dieses Unternehmens. Der Ruf der einen überträgt sich nicht automatisch auf die andere, und ein konkretes Gebäude sollte nach der Erfolgsbilanz der Gesellschaft beurteilt werden, die im Vertrag tatsächlich als Entwickler genannt ist, nicht nach dem Namen der Person, die beide leitet.

Was sie tatsächlich bauen

Das Portfolio ist für einen kleinen Entwickler ungewöhnlich, weil es völlig verschiedene Formate und Standorte umfasst: eine private Resort-Insel vor der Küste von Abu Dhabi, gedacht für Touristen und Besitzer von Premiumvillen; einen Wohnturm in Jumeirah Village Circle, einem der hinsichtlich des vergleichbaren Angebots am stärksten umkämpften Stadtteile Dubais; und eine um eine Lagune angelegte Anlage aus Townhouses und Villen in Jebel Ali, die gemeinsam mit einer anderen Investmentgesellschaft realisiert wird.

Diese Bandbreite ist für ein Unternehmen dieser Größe ungewöhnlich — ein kleiner Entwickler konzentriert sich in der Regel auf einen Stadtteil oder ein Objektformat, hier dagegen gibt es Resort-Immobilien, ein städtisches Hochhaus und eine Villenanlage am Stadtrand zugleich. Das zeugt von einer ambitionierten Marke, aber auch davon, dass sich die operative Last eines kleinen Teams auf grundverschiedene Projekte verteilt.

Das Risiko eines kleinen Unternehmens mit Premiumanspruch

Ein kleines Team bedeutet zwangsläufig ein dünneres finanzielles Polster als bei einem großen Entwickler: Eine Budgetüberschreitung, ein Problem mit dem Auftragnehmer oder eine Verzögerung bei einem Objekt trifft das Unternehmen härter als einen Entwickler mit Dutzenden Projekten, der ein schwaches Objekt durch die Stärke der übrigen ausgleichen kann.

Dieses Risiko wird hier teilweise ausgeglichen — der Ruf des Gründers, an einem eigenen Premiumprojekt bewiesen, erleichtert es im Prinzip, Kapital zu beschaffen und Partner für neue Vorhaben zu gewinnen. Das bleibt aber ein indirektes Signal und keine direkte finanzielle Garantie für dieses konkrete Unternehmen und sollte entsprechend gewichtet werden.

Warum jedes Projekt eine eigene Due Diligence braucht

Eine Resort-Insel, ein Stadtturm und eine Vorortanlage sind keine Varianten eines Produkts — es sind drei grundverschiedene Immobilientypen mit unterschiedlicher rechtlicher Zuständigkeit, unterschiedlicher Liquidität und unterschiedlicher Eigentumslogik. Sie mit demselben Maßstab zu messen wäre ein Fehler: Was für eine Inselinvestition vor Abu Dhabi gilt, trifft auf eine Stadtwohnung in JVC womöglich überhaupt nicht zu.

Bei dem Projekt, das gemeinsam mit einer anderen Investmentgesellschaft realisiert wird, sollte man gesondert klären, wie genau die Verantwortung unter den Joint-Venture-Partnern aufgeteilt ist — wer für den Bau haftet, wer für den Verkauf und vor allem, an wen man sich im Streitfall mit einer Beschwerde wendet. Das ist eine zusätzliche Prüfebene, die ein allein arbeitender Entwickler nicht erfordert.

Das Leben nach der Übergabe und der Wiederverkaufsmarkt

Die unterschiedlichen Formate bedeuten auch unterschiedlich tiefe Wiederverkaufshistorien: Gebäude in dichten Stadtteilen wie JVC haben bereits genug vergleichbare Verkäufe für eine faire Bewertung, während die Resort-Immobilie und die neue Lagunenanlage außerhalb der Stadt eher nach dem Versprechen des Standorts beurteilt werden als nach einer angesammelten Wiederverkaufshistorie.

Für den Käufer heißt das, mit anderen Erwartungen zu rechnen: Die Stadtwohnung konkurriert nach denselben Regeln wie der übrige dichte Mietmarkt des Stadtteils, während das Resort- oder Vorortobjekt eher eine Wette auf die Entwicklung und die künftige Bekanntheit dieses konkreten Standorts ist als auf unmittelbare Mieteinnahmen heute.

Für wen es passt und für wen nicht

Dieser Entwickler passt zu Käufern, die ein einzigartiges Premiumprodukt schätzen und bereit sind, sich in die Besonderheiten eines bestimmten Projekts einzuarbeiten, statt sich auf einen allgemeinen Markennamen zu stützen. Er passt auch zu Käufern, für die der Ruf des Gründers an einem anderen großen Projekt bei der Wahl unter kleinen Premiumentwicklern ein gewichtiges, wenn auch nicht entscheidendes Argument ist.

Er passt nicht zu Käufern, die eine berechenbare, serielle Entwicklung mit langer Übergabebilanz unter genau diesem Namen suchen — das Portfolio ist für einen solchen Vergleich zu vielfältig. Er passt auch nicht zu jemandem, der nicht bereit ist, für jedes konkrete Projekt eine eigene Due Diligence durchzuführen, einschließlich der Joint-Venture-Struktur, wo es eine gibt.

Der Ruf des Gründers, aufgebaut an einem anderen Projekt, ist ein Signal für Geschmack und Ehrgeiz, keine Garantie für ein konkretes Gebäude dieses Unternehmens — rechtlich sind das verschiedene Entwickler mit unterschiedlicher Übergabehistorie. Auch die Projekte des Unternehmens unterscheiden sich im Format enorm, von der Resort-Insel bis zum Stadtturm, deshalb muss die Due Diligence für jedes gesondert erfolgen: eigenes Escrow-Konto, eigener Auftragnehmer und bei manchen Projekten eine gesonderte Joint-Venture-Struktur mit einem Partner, die man vor der Unterschrift klären sollte.

Häufige Fragen

Ist Zaya ein zuverlässiger Entwickler?

Gegründet: 2008; der Mitgründer und CEO leitet auch Al Barari, eine Premium-Grünanlage in Dubai. Übergeben: eine private Resort-Insel vor der Küste von Abu Dhabi, ein Turm in Jumeirah Village Circle und eine um eine Lagune angelegte Anlage aus Townhouses und Villen in Jebel Ali. Ein Entwickler wird anhand des offenen Registers des Land Department geprüft und nicht anhand einer Broschüre: Es zeigt den Lizenzstatus, den Baufortschritt jedes Projekts und das eingetragene Treuhandkonto (Escrow). Beim Off-plan-Kauf fließt das Geld des Käufers unter RERA-Aufsicht auf dieses Konto und wird nach geprüften Bauabschnitten freigegeben. Das vollständige Dossier steht in der Darstellung oben.

Sollte ich direkt bei Zaya oder über einen Makler kaufen?

Finanziell gibt es keinen Unterschied: Beim Off-plan-Kauf wird der Makler von Zaya bezahlt, nicht von Ihnen, ein direkter Anruf im Verkaufsbüro spart also nichts. Der Unterschied liegt in der Sicht — das Verkaufsteam des Entwicklers verkauft nur die eigenen Gebäude und wird nicht erwähnen, dass dieselbe Einheit nebenan weniger kostet oder dass dieses Projekt später übergeben wird. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung beträgt die Provision die üblichen 2 % zuzüglich MwSt.

Lohnt sich ein Kauf bei Zaya

Das hängt davon ab, was Sie kaufen und warum. Beschreiben Sie Budget und Ziel — ich zeige, welche Gebäude dieses Entwicklers heute gerechtfertigt sind und welche man besser lässt.