Dubai Science Park

Un parc d'affaires des sciences de la vie qui a fait pousser des logements autour de lui : ici, le locataire travaille de l'autre côté de la rue, ce qui est rare dans le milieu de gamme.

• un locataire qui travaille de l'autre côté de la rue
• rendement de milieu de gamme
• un parc relativement récent

Ce qu'est vraiment ce quartier

Ce qu'est ce quartier

Dubai Science Park est un quartier d'affaires exploité par Tecom, bâti autour d'entreprises des sciences de la vie, de la pharmacie, de la santé et des laboratoires. Il se situe à Al Barsha South, entre Arjan, Motor City et Al Barsha.

Il est né comme un pôle de travail plutôt que comme un pôle résidentiel. Les bureaux, les laboratoires et les sièges sont venus d'abord ; les immeubles d'appartements sont arrivés ensuite, autour des emplois déjà présents.

Cet ordre des événements est tout l'intérêt du quartier et la raison pour laquelle il se comporte différemment de ses voisins sur le marché locatif.

Le parc résidentiel est comparativement récent, surtout de moyenne hauteur, et en expansion — plusieurs immeubles ont été livrés ces dernières années et d'autres sont en construction.

Pourquoi l'emploi compte pour un propriétaire

La plupart des quartiers de milieu de gamme de Dubaï sont des cités-dortoirs : le locataire y habite et travaille ailleurs, si bien que la demande dépend de la tolérance du trajet cette année-là.

Ici, une part significative des locataires travaille dans le quartier ou à quelques minutes. Cela raccourcit leur décision et raccourcit la vacance pour vous.

Le profil de locataire qui en découle est précis — personnel de laboratoire et de santé, salariés des entreprises résidentes — et il est en général salarié, stable et sans éclat. Exactement ce que veut un propriétaire.

Cela signifie aussi des renouvellements plutôt que des départs. Un locataire qui va travailler à pied ne déménage pas pour économiser quelques points de pourcentage de loyer.

Ce que sont les logements

Des immeubles d'appartements de moyenne hauteur, surtout des studios jusqu'aux deux-chambres, construits selon les normes actuelles plutôt que selon celles du parc des années 2000 de Dubaï.

Les immeubles étant récents, les équipements techniques sont jeunes : le premier gros cycle d'entretien des groupes froids et des ascenseurs est encore devant, et non derrière, ce qui n'est pas le cas des quartiers de milieu de gamme plus anciens.

Les plans sont pratiques plutôt que généreux. Ce n'est pas un quartier où l'on achète des mètres carrés ; c'est un quartier où l'on achète un locataire actif tout proche.

Les finitions varient davantage d'un promoteur à l'autre que d'un immeuble à l'autre chez un même promoteur ; le projet pris individuellement compte donc plus que l'adresse.

Se déplacer et ce qui entoure le quartier

Pas de métro, et aucun prévu à proximité. Les locataires vont au travail à pied ou en voiture, et cette alternative définit précisément le bassin de demande.

L'accès routier passe par Sheikh Mohammed Bin Zayed Road et Umm Suqeim Road, ce qui place la Marina, Media City et Al Barsha à une distance de conduite raisonnable hors heures de pointe.

Arjan est immédiatement adjacent, avec ses propres commerces et le Miracle Garden ; Motor City et Sports City sont quelques minutes plus loin. Les courses et les cliniques sont proches, les grands centres commerciaux demandent un trajet en voiture.

Les abords sont encore en chantier par endroits. Ce qui se trouve à côté de votre immeuble aujourd'hui n'est pas nécessairement ce qui s'y trouvera dans trois ans.

Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter

À quelle distance l'immeuble se trouve réellement de la partie active du quartier. Toute la thèse repose sur la marche à pied, et un immeuble à l'extrême bord ne la tient pas.

Le promoteur et les charges de copropriété, ensemble. Dans le milieu de gamme récent, les charges sont souvent fixées de façon optimiste au lancement et augmentent une fois l'immeuble entièrement occupé.

L'occupation et la vitesse à laquelle les biens se louent. Dans un quartier aussi spécifique, la mesure honnête de la demande est le temps pendant lequel les appartements voisins restent vides.

Et ce qui est autorisé sur les parcelles autour de vous. C'est un secteur en plein développement, et un chantier voisin affecte à la fois le loyer et la qualité de vie.

À qui il convient et à qui il ne convient pas

Convient : à l'investisseur qui veut un rendement de milieu de gamme avec un argument de demande qui s'énonce en une phrase ; à l'acheteur qui préfère un parc récent et un cycle d'entretien jeune.

Ne convient pas : à qui a besoin d'une station de métro ; à qui achète pour y vivre et veut un quartier établi et achevé ; à qui cherche de grands plans familiaux.

Et une réserve lucide : un employeur voisin est un avantage et une concentration de risque à la fois. Tant que le pôle grandit, la demande est assurée ; si une grande entreprise résidente réduit sa voilure, ce quartier le ressent plus vite qu'un voisin doté d'une base de locataires plus diversifiée.

Un actif comme celui-ci trouve sa meilleure place dans un portefeuille aux côtés d'un bien qui ne dépend pas du même pôle.

À quoi le comparer

Arjan, juste à côté — entrée moins chère, bâti plus dense, aucun pôle d'emploi propre.

Motor City — plus mature, plus vert, plus orienté famille, et valorisé en conséquence.

TECOM et Barsha Heights — la version plus ancienne de la même idée, où bureaux et logements cohabitent et où le métro arrive réellement.

Chacun de ces quartiers est traité, avec prix médians et composition actuelle du parc, dans la section des quartiers.

Comment le quartier est susceptible d'évoluer

Le pôle est encore en cours de construction, tant côté commercial que résidentiel, si bien que l'équilibre entre les deux n'est pas encore établi.

Cela compte pour un propriétaire d'une façon précise : davantage de logements sans davantage d'emplois affaiblit justement ce qui distingue ce quartier d'Arjan, son voisin.

Surveillez ce qui est réellement en construction autour de vous plutôt que ce que montre le plan directeur, et accordez plus de poids aux nouveaux bureaux et laboratoires qu'aux nouvelles tours d'appartements.

Le signal sain est l'occupation commerciale : si les entreprises résidentes continuent de s'étendre, la thèse locative tient, quel que soit le nombre d'appartements livrés.

L'argument de demande est un seul pôle d'emploi. C'est un véritable avantage tant qu'il croît et une concentration de risque s'il s'arrête — gardez ce bien aux côtés d'un autre dont les locataires viennent d'ailleurs.

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