Dubai Science Park

Ein Life-Sciences-Businesspark, der Wohnungen um sich herum wachsen ließ: Hier arbeitet der Mieter auf der anderen Straßenseite, was im mittleren Segment selten ist.

• ein Mieter, der gegenüber arbeitet
• Rendite im mittleren Segment
• relativ neuer Bestand

Wie dieses Viertel tatsächlich ist

Was das Viertel ist

Dubai Science Park ist ein von Tecom betriebenes Geschäftsviertel, aufgebaut rund um Unternehmen aus Life Sciences, Pharma, Gesundheitswesen und Labortechnik. Es liegt in Al Barsha South, zwischen Arjan, Motor City und Al Barsha.

Es begann als Arbeitscluster und nicht als Wohncluster. Zuerst kamen die Büros, Labore und Hauptsitze; die Apartmentgebäude folgten danach, rund um die bereits vorhandene Beschäftigung.

Diese Reihenfolge ist der ganze Sinn des Viertels und der Grund, warum es sich auf dem Mietmarkt anders verhält als seine Nachbarn.

Der Wohnungsbestand ist vergleichsweise neu, überwiegend Mittelhochbau, und wächst weiter – mehrere Gebäude wurden in den vergangenen Jahren fertiggestellt, weitere sind im Bau.

Warum die Beschäftigung für einen Eigentümer wichtig ist

Die meisten Viertel im mittleren Segment in Dubai sind Schlafstädte: Der Mieter wohnt dort und arbeitet woanders, die Nachfrage hängt also davon ab, wie erträglich der Arbeitsweg in diesem Jahr ist.

Hier arbeitet ein beträchtlicher Teil der Mieter im Viertel oder wenige Minuten davon entfernt. Das verkürzt für sie die Entscheidung und für Sie den Leerstand.

Das daraus folgende Mieterprofil ist spezifisch – Labor- und Gesundheitspersonal, Angestellte der ansässigen Unternehmen – und im Allgemeinen angestellt, stabil und unspektakulär. Genau das, was ein Vermieter sich wünscht.

Es bedeutet auch Verlängerungen statt Umzüge. Ein Mieter, der zu Fuß zur Arbeit geht, zieht nicht um, um ein paar Prozent Miete zu sparen.

Wie die Wohnungen sind

Apartmentgebäude im Mittelhochbau, überwiegend Studios bis Zweizimmerwohnungen, gebaut nach heutigen Standards und nicht nach den Standards des Dubaier Bestands der 2000er Jahre.

Weil die Gebäude neu sind, ist die Technik jung: Der erste große Wartungszyklus für Kältemaschinen und Aufzüge liegt noch vor Ihnen statt hinter Ihnen, was für die älteren Viertel im mittleren Segment nicht gilt.

Die Grundrisse sind praktisch statt großzügig. Dies ist kein Viertel, in dem man Quadratmeter kauft; man kauft hier einen arbeitenden Mieter in der Nähe.

Die Ausstattung unterscheidet sich stärker zwischen den Bauträgern als zwischen Gebäuden desselben Bauträgers, daher zählt das einzelne Projekt mehr als die Adresse.

Anbindung und Umgebung

Keine Metro, und in der Nähe ist auch keine geplant. Die Mieter gehen entweder zu Fuß zur Arbeit oder fahren, und diese Zweiteilung bestimmt den Nachfragepool genau.

Die Anbindung verläuft über die Sheikh Mohammed Bin Zayed Road und die Umm Suqeim Road, sodass Marina, Media City und Al Barsha außerhalb der Stoßzeiten in überschaubarer Fahrzeit liegen.

Arjan grenzt unmittelbar an, mit eigenem Einzelhandel und dem Miracle Garden; Motor City und Sports City sind einige Minuten weiter. Einkäufe des täglichen Bedarfs und Kliniken sind nah, größere Einkaufszentren erreicht man mit dem Auto.

Die Umgebung ist stellenweise noch im Bau. Was heute neben Ihrem Gebäude steht, ist nicht zwingend das, was in drei Jahren dort stehen wird.

Was vor dem Kauf zu prüfen ist

Wie weit das Gebäude tatsächlich vom Arbeitsteil des Viertels entfernt ist. Die ganze These beruht auf Erreichbarkeit zu Fuß, und ein Gebäude am äußersten Rand liefert sie nicht.

Den Bauträger und die Nebenkosten zusammen. Im neueren Bestand des mittleren Segments wird die Gebühr beim Launch oft optimistisch angesetzt und steigt, sobald das Gebäude voll belegt ist.

Belegung und wie schnell Einheiten vermietet werden. In einem so spezifischen Viertel ist das ehrliche Maß der Nachfrage, wie lange benachbarte Wohnungen leer stehen.

Und was auf den Grundstücken um Sie herum zulässig ist. Dies ist ein aktiv wachsendes Gebiet, und eine Baustelle nebenan beeinflusst sowohl die Miete als auch die Lebensqualität.

Für wen es sich eignet und für wen nicht

Es eignet sich für: einen Investor, der Rendite im mittleren Segment mit einer Nachfragegeschichte will, die sich in einem Satz formulieren lässt; einen Käufer, der neueren Bestand und einen jungen Wartungszyklus bevorzugt.

Es eignet sich nicht für: alle, die eine Metrostation brauchen; alle, die zur Selbstnutzung kaufen und ein etabliertes, fertiges Viertel wünschen; alle, die große Familiengrundrisse suchen.

Und eine nüchterne Einschränkung: Ein Arbeitgeber nebenan ist zugleich ein Vorteil und ein Klumpenrisiko. Solange der Cluster wächst, ist die Nachfrage gesichert; wenn ein großer ansässiger Konzern schrumpft, spürt dieses Viertel es schneller als ein Nachbar mit gemischter Mieterschaft.

Ein solches Objekt passt am besten in ein Portfolio neben etwas, das nicht vom selben Cluster abhängt.

Womit man es vergleichen sollte

Das benachbarte Arjan – günstigerer Einstieg, dichtere Bebauung, kein eigener Beschäftigungsanker.

Motor City – reifer, grüner, familienorientierter und entsprechend bepreist.

TECOM und Barsha Heights – die ältere Version derselben Idee, in der Büros und Wohnungen zusammen liegen und die Metro tatsächlich hinreicht.

Jedes davon wird im Bereich Gebiete mit Medianpreisen und der aktuellen Zusammensetzung des Bestands behandelt.

Wie sich das Viertel voraussichtlich entwickelt

Der Cluster wird weiter ausgebaut, sowohl auf der gewerblichen als auch auf der Wohnseite, daher ist das Gleichgewicht zwischen beiden noch nicht entschieden.

Für einen Eigentümer ist das auf eine bestimmte Weise wichtig: Mehr Wohnraum ohne mehr Beschäftigung schwächt genau das, was dieses Viertel vom benachbarten Arjan unterscheidet.

Beobachten Sie, was um Sie herum tatsächlich im Bau ist, und nicht, was der Masterplan zeigt, und gewichten Sie neue Büro- und Laborflächen stärker als neue Apartmenttürme.

Das gesunde Signal ist die gewerbliche Belegung: Wenn die ansässigen Unternehmen weiter expandieren, trägt die Mietthese unabhängig davon, wie viele Wohnungen fertiggestellt werden.

Die Nachfragegeschichte ist ein einzelner Beschäftigungscluster. Das ist ein echter Vorteil, solange er wächst, und ein Klumpenrisiko, wenn er stoppt – halten Sie dieses Objekt zusammen mit etwas, dessen Mieter ganz woanders herkommen.

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