Mall of the Emirates

Un centre commercial de 2005 qui a créé à lui seul tout un quartier résidentiel : avant lui, Al Barsha était la périphérie de la ville ; après lui, une adresse avec une station de métro, des écoles et des locataires.

• location annuelle
• familles avec enfants
• métro accessible à pied

Ce qu'il faut savoir

De quoi s'agit-il

Le Mall of the Emirates a ouvert en septembre 2005 sur Sheikh Zayed Road : environ 630 boutiques, quelque 223 000 mètres carrés de surface commerciale et Ski Dubai, une piste de ski couverte de 22 500 mètres carrés avec de la vraie neige.

Une station de la ligne rouge du métro portant le nom du centre jouxte l'entrée, avec un pôle d'échange de bus. C'est une combinaison rare à Dubaï : une grande destination que l'on peut réellement rejoindre à pied et en métro, et pas seulement en voiture.

Le centre a depuis longtemps cessé d'être seulement commercial — cinéma, théâtre, salles de sport, cliniques, espaces de coworking. Pour les quartiers alentour, il fait office de centre de la vie quotidienne.

Ce qu'il a fait au quartier

En 2005, Al Barsha était la périphérie : de l'habitat bas et poussiéreux, et aucune raison d'y aller. Le centre commercial a donné un but au quartier, et le métro, en 2009, l'a relié au reste de la ville.

La suite est l'enchaînement habituel : écoles et cliniques après le centre commercial, familles après elles, puis, après les familles, une demande locative durable pour les appartements de deux et trois chambres et les townhouses. Al Barsha est aujourd'hui l'un des quartiers de milieu de gamme les plus stables de la ville.

Les voisins ont reçu le même effet : Tecom, The Greens et Al Sufouh vivent de ce centre comme de leur infrastructure quotidienne, et les annonces y indiquent encore le temps de trajet jusqu'à lui.

Voilà la leçon de cet objet : à Dubaï, un centre commercial n'est pas affaire de shopping, mais de tout ce qui pousse autour de lui. Le même scénario s'est rejoué à Dubai Hills en 2022.

Ce que cela signifie à l'achat

Ici l'effet s'est pleinement produit et il est dans le prix. Acheter à Al Barsha dans l'espoir d'une croissance due au centre commercial, c'est arriver avec vingt ans de retard.

Ce qui fonctionne encore, c'est la durabilité. Un quartier doté d'une infrastructure établie, d'une station de métro et d'écoles reste rarement vacant, et lors d'un repli il baisse plus doucement que les quartiers qui vivent d'une promesse.

Le prix d'entrée est bien inférieur à celui du front de mer, et le locataire est une famille qui reste des années. Pour un rendement fondé sur le taux d'occupation plutôt que sur le loyer affiché, c'est une bonne combinaison.

Ce qu'il faut vérifier

La distance réelle à pied, et non celle de la carte. Sheikh Zayed Road compte douze voies, et un immeuble de l'autre côté peut se trouver à trois minutes en ligne droite et à vingt en pratique.

L'âge de l'immeuble et l'état des parties communes. Une grande partie d'Al Barsha date du milieu des années 2000, et l'écart de qualité de gestion entre immeubles voisins est ici plus grand qu'entre quartiers.

Et le bruit. La proximité de l'autoroute et de l'échangeur se paie en commodité et se facture aux fenêtres.

Ce qu'il y a à proximité et en quoi cela diffère

Tecom et The Greens partagent l'infrastructure mais pas le parc immobilier : plus de tours et moins d'habitat bas, et un locataire plus souvent célibataire ou en couple que famille.

Al Sufouh se situe entre le centre commercial et la mer, et les prix y sont plus élevés à cause du littoral plutôt qu'à cause du centre.

Plus loin sur la ligne rouge viennent Dubai Marina et JLT — un autre segment, à un autre prix. Pour la plupart des acheteurs, l'écart de prix au pied carré entre Al Barsha et la Marina correspond à ce que coûte la mer.

La conclusion pratique : pour un rendement par l'occupation, regardez Al Barsha et Tecom. Pour vivre au bord de l'eau, le centre commercial n'entre pas du tout dans la décision.

L'effet du centre commercial est ici entièrement joué et déjà intégré au prix. On achète Al Barsha parce que le quartier ne reste pas vacant, pas pour la croissance.

Les quartiers concernés par cette évaluation

Le prix médian, le prix d'entrée et la composition actuelle de l'offre de chacun figurent sur la page du quartier.