Mall of the Emirates

Ein Einkaufszentrum von 2005, das im Alleingang ein ganzes Wohnviertel schuf: Davor war Al Barsha Stadtrand, danach eine Adresse mit Metrostation, Schulen und Mietern.

• Jahresvermietung
• Familien mit Kindern
• zu Fuß zur Metro

Was Sie wissen müssen

Was es ist

Die Mall of the Emirates wurde im September 2005 an der Sheikh Zayed Road eröffnet: rund 630 Geschäfte, etwa 223 000 Quadratmeter Verkaufsfläche und Ski Dubai, eine 22 500 Quadratmeter große Indoor-Skipiste mit echtem Schnee.

Am Eingang liegt eine Station der Red Line, die nach der Mall benannt ist, dazu ein Busknotenpunkt. In Dubai ist das eine seltene Kombination: ein großes Ziel, das man tatsächlich zu Fuß und mit der Metro erreicht und nicht nur mit dem Auto.

Das Zentrum ist längst nicht mehr nur Einzelhandel – Kino, Theater, Fitnessstudios, Kliniken, Coworking. Für die umliegenden Viertel ist es das Zentrum des Alltags.

Was es mit dem Viertel gemacht hat

2005 war Al Barsha Peripherie: staubige Flachbauten und kein Grund hinzufahren. Die Mall gab dem Viertel einen Zweck, und die Metro gab ihm 2009 den Anschluss.

Es folgte die übliche Kette: Schulen und Kliniken nach der Mall, nach ihnen Familien, und nach den Familien eine dauerhafte Mietnachfrage nach Zwei- und Dreizimmerwohnungen und Townhouses. Al Barsha ist heute eines der stabilsten Viertel im mittleren Segment der Stadt.

Die Nachbarn bekamen denselben Effekt: Tecom, The Greens und Al Sufouh leben von diesem Zentrum als ihrer Alltagsinfrastruktur, und Inserate dort nennen noch immer die Fahrzeit dorthin.

Das ist die Lehre aus diesem Objekt: Ein Einkaufszentrum ist in Dubai nicht zum Einkaufen da, sondern für alles, was um es herum wächst. Dasselbe Drehbuch lief 2022 in Dubai Hills noch einmal ab.

Was es beim Kauf bedeutet

Hier hat sich der Effekt vollständig entfaltet und steckt im Preis. In Al Barsha in der Hoffnung auf Wachstum durch die Mall zu kaufen, kommt zwanzig Jahre zu spät.

Was noch funktioniert, ist Beständigkeit. Ein Viertel mit gewachsener Infrastruktur, einer Metrostation und Schulen steht kaum leer und fällt im Abschwung sanfter als Viertel, die von einem Versprechen leben.

Der Einstiegspreis liegt deutlich unter dem am Wasser, und der Mieter ist eine Familie, die über Jahre bleibt. Für eine Rendite, die von der Auslastung und nicht von der Schlagzeilenmiete getragen wird, ist das eine gute Kombination.

Was zu prüfen ist

Den tatsächlichen Fußweg und nicht den auf der Karte. Die Sheikh Zayed Road hat zwölf Spuren, und ein Gebäude auf der anderen Seite kann in der Luftlinie drei Minuten entfernt sein und in der Praxis zwanzig.

Das Alter des Gebäudes und den Zustand der Gemeinschaftsflächen. Ein großer Teil von Al Barsha stammt aus der Mitte der 2000er-Jahre, und die Qualitätsunterschiede in der Verwaltung zwischen Nachbargebäuden sind hier größer als zwischen den Vierteln.

Und den Lärm. Die Nähe zur Schnellstraße und zum Verkehrsknoten bezahlt man mit Komfort und begleicht sie an den Fenstern.

Was in der Nähe liegt und wie es sich unterscheidet

Tecom und The Greens teilen sich die Infrastruktur, aber nicht den Bestand: mehr Türme und weniger Flachbauten, und der Mieter ist öfter Single oder Paar als Familie.

Al Sufouh liegt zwischen der Mall und dem Meer, und die Preise dort sind wegen der Küste höher und nicht wegen des Zentrums.

Weiter entlang der Red Line folgen Dubai Marina und JLT – ein anderes Segment zu einem anderen Preis. Für die meisten Käufer ist der Preisunterschied pro Quadratfuß zwischen Al Barsha und der Marina das, was das Meer kostet.

Der praktische Schluss: Für Rendite durch Auslastung sind Al Barsha und Tecom einen Blick wert. Wer am Wasser wohnen will, bezieht die Mall in die Entscheidung gar nicht ein.

Der Mall-Effekt ist hier vollständig ausgespielt und eingepreist. Al Barsha kauft man dafür, dass es nicht leer steht, nicht für Wachstum.

Die Viertel, die dadurch bepreist werden

Medianpreis, Einstiegspreis und aktuelle Zusammensetzung des Angebots finden Sie jeweils auf der Seite des Viertels.