Barsha Heights / TECOM

Barsha Heights, toujours appelé TECOM : des tours d'appartements entre Media City et Al Barsha, avec une station de métro et beaucoup de locataires.

• accès à pied à Media City
• rendements solides avec accès au métro
• locataires issus des professions qualifiées

Ce qu'il y a à proximité, et son effet sur le prix

• Dubai Tram depuis 2014
• Sheikh Zayed Road depuis 1980
• Mall of the Emirates depuis 2005

À quoi ressemble réellement ce quartier

Ce qu'est Barsha Heights

Barsha Heights, que tout le monde appelle encore TECOM, est un ensemble dense de tours d'appartements et de bureaux entre Sheikh Zayed Road et Al Barsha, à côté de Media City, d'Internet City et de Knowledge Park.

Il a été développé à l'origine dans le cadre du complexe de la zone franche TECOM, ce qui explique que le parc de tours mélange le résidentiel et le commercial, parfois dans le même immeuble.

Il dispose d'une station sur la ligne rouge du métro et se trouve à distance de marche du pôle d'affaires de Media City, ce qui est tout l'intérêt du quartier.

Le quartier où l'on va travailler à pied

Le meilleur argument de Barsha Heights est que ceux qui travaillent à Media City, Internet City et Knowledge Park peuvent se rendre au bureau à pied ou par une courte navette.

Dans une ville où la plupart des gens se déplacent en voiture sur des autoroutes congestionnées, c'est un avantage réel et rare, qui soutient une demande locative régulière pour toutes les tailles de lots.

La base de locataires est composée de professionnels des médias, de la technologie, de la publicité et de l'éducation — un groupe stable, bien rémunéré, avec des durées de bail raisonnables.

L'offre

Des tours d'âge et de qualité variables, pour la plupart construites entre le milieu des années 2000 et le milieu des années 2010. Certaines sont bien entretenues ; d'autres accusent les retards d'entretien typiques des immeubles de cette génération.

Les plans sont en général efficaces et les surfaces raisonnables. De nombreux immeubles mêlent logements et petits lots commerciaux, ce qui influe sur le caractère des lieux et sur le stationnement.

Les prix sont bien inférieurs à ceux de Marina et de Downtown, et les rendements bruts sont en conséquence solides pour un emplacement central-ouest avec accès au métro.

Les inconvénients

La densité est élevée et les espaces ouverts sont minimes. Le quartier se résume à des tours et des routes, avec très peu de verdure entre elles.

Le stationnement est tendu, en particulier lorsque des lots commerciaux partagent l'immeuble, et les places pour les visiteurs sont rares.

La circulation interne aux heures de pointe est mauvaise, avec un nombre limité de sorties vers Sheikh Zayed Road.

Il n'y a pas d'écoles dans le quartier et peu d'équipements pour les familles ; c'est un quartier de professionnels.

Ce qu'il faut vérifier

L'âge de l'immeuble, son état et l'historique des charges de copropriété — la principale variable ici.

Si l'immeuble mêle usage résidentiel et commercial, et l'effet que cela a sur le stationnement et les ascenseurs.

La distance réelle à pied jusqu'au métro et jusqu'aux immeubles de Media City.

L'attribution des places de stationnement.

L'orientation du lot, car certaines colonnes donnent directement sur des tours voisines à courte distance.

À qui il convient

Aux investisseurs en quête de rendement qui veulent des revenus solides dans un emplacement central-ouest avec accès au métro et une base de locataires qualifiés.

Aux locataires et propriétaires occupants qui travaillent dans le pôle de Media City et qui préfèrent aller au travail à pied plutôt que d'avoir de l'espace et de la verdure.

Il convient mal aux familles, à ceux qui veulent des espaces ouverts et à ceux qui ont deux voitures.

L'héritage de la zone franche dans les immeubles

Barsha Heights a été construit dans le cadre du complexe de la zone franche TECOM, ce qui explique pourquoi tant de tours renferment un mélange d'appartements et de petits lots commerciaux, parfois sur le même étage.

Ce mélange a des conséquences pratiques qu'un immeuble résidentiel ordinaire ne connaît pas. Les ascenseurs transportent le flux des bureaux pendant la journée de travail. Le stationnement est disputé entre les résidents et les clients de passage. Les parties communes s'usent davantage. Et le caractère de l'immeuble change complètement entre un matin de semaine et un samedi après-midi.

Il en résulte aussi une opportunité : de petits lots commerciaux de ces tours sont loués à des entreprises qui veulent une adresse TECOM pour une fraction des loyers de Media City, et ils offrent un bon rendement.

Avant d'acheter du résidentiel ici, établissez la répartition des usages de l'immeuble et la façon dont le stationnement est partagé entre les deux. C'est la source de plainte la plus courante chez les propriétaires qui ne l'avaient pas demandé.

Le vivier de locataires en détail

Media City, Internet City, Knowledge Park et Dubai Studio City emploient à eux quatre un très grand nombre de personnes dans les médias, la publicité, la technologie, l'éducation et les agences qui les servent. Barsha Heights est le quartier résidentiel le plus proche de tout cela.

Ce locataire est généralement un professionnel ou un couple, correctement rémunéré, sans enfants, qui choisit précisément d'éviter les trajets domicile-travail. Il paiera une prime pour la proximité à pied et renouvelle son bail tant que rien ne change.

Il est aussi mobile. Cette population change de ville, d'emploi et de pays plus souvent qu'une famille, de sorte que les baux sont plus courts que dans un quartier dicté par les écoles.

L'implication pratique est de meubler et de présenter le bien pour ce locataire : un une-chambre bien présenté se loue en quelques jours ici, alors qu'un lot non meublé et défraîchi soutient mal la concurrence.

Ce qu'il faut peser avant d'acheter

L'âge et l'état de l'immeuble, car une grande partie du parc date du milieu des années 2000 au milieu des années 2010 et la qualité de l'entretien varie largement.

L'orientation du lot. La densité est élevée ici et beaucoup de colonnes donnent directement sur la tour d'en face, à courte distance, ce qui affecte à la fois la lumière et le prix.

L'historique des charges de copropriété, en vérifiant si la partie commerciale en supporte sa part.

Et le trajet à pied. La valeur de ce quartier tient entièrement à la distance jusqu'au bureau ; mesurez-la donc en conditions de juillet plutôt que sur une carte — douze minutes de marche à l'ombre et douze minutes de marche sur un bitume à ciel ouvert, ce n'est pas le même bien.

De nombreuses tours mêlent ici lots résidentiels et commerciaux, ce qui pèse réellement sur le stationnement et les ascenseurs. Vérifiez la répartition des usages de l'immeuble et votre place de stationnement avant de considérer que le rendement tient.

En savoir plus sur Barsha Heights / TECOM

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Questions fréquentes

TECOM est-il la même chose que Barsha Heights ?

Oui. Le quartier a été officiellement rebaptisé Barsha Heights, mais tout le monde l'appelle encore TECOM, du nom du complexe de zone franche dans le cadre duquel il a été développé.

Peut-on aller à pied de Barsha Heights à Media City ?

Depuis une grande partie du quartier, oui — cette proximité est son principal avantage et soutient une demande locative régulière de la part de professionnels des médias, de la technologie et de l'éducation. Vérifiez la distance réelle à pied depuis l'immeuble concerné.

Vous vous intéressez précisément à Barsha Heights / TECOM ?

Envoyez-moi l'immeuble ou le lot et je sortirai l'historique des transactions enregistrées, les charges de copropriété actuelles et les loyers réels de lots comparables — avant que vous ne fassiez une offre, pas après.