Arabian Ranches

La prima comunità di ville di Emaar: matura, consolidata e il punto di riferimento con cui si misura ogni successivo quartiere per famiglie.

• famiglie con figli
• verde maturo
• locazioni lunghe e stabili

Com'è davvero questa zona

Che cos'è Arabian Ranches

Arabian Ranches è stata la prima grande comunità di ville di Emaar, lanciata all'inizio degli anni 2000 lungo la Sheikh Mohammed Bin Zayed Road. Ha definito il modello seguito da ogni successivo quartiere familiare di Dubai: sub-comunità recintate, un campo da golf, un community centre, scuole e case indipendenti su lotti veri.

Oggi si articola in tre fasi, la Ranches originale, Ranches II e Ranches III, distribuite su un'area vasta, con le fasi più vecchie ormai davvero mature. Gli alberi sono cresciuti, il verde si è infittito e la comunità ha quell'aspetto consolidato che i nuovi masterplan non riescono a fabbricare.

Questa maturità è il cuore del suo fascino e, nelle fasi originali, anche la fonte del problema principale: il patrimonio edilizio ha ormai vent'anni.

Le tre fasi sono prodotti diversi

L'Arabian Ranches originale ha i lotti più grandi, il verde più maturo, il campo da golf e le infrastrutture comunitarie consolidate. Ha anche le case più vecchie, molte delle quali richiedono, o hanno già avuto, una ristrutturazione sostanziale.

Ranches II è più recente, più densa e costruita secondo specifiche diverse. I lotti sono in genere più piccoli e le piante più contemporanee.

Ranches III è ancora più recente ed è composta prevalentemente da townhouse anziché da ville indipendenti, destinata a una fascia di prezzo più bassa e a un altro tipo di acquirente.

Confrontare il prezzo al piede quadrato tra le tre fasi non dice nulla di utile. Prima di confrontare qualsiasi cosa, stabilite di quale fase, di quale sub-comunità e di quale tipo di villa si tratta.

Perché le famiglie continuano a sceglierla

Scuole all'interno della comunità, un vero community centre con supermercato e cliniche, parchi, il campo da golf e una rete stradale pensata per i bambini anziché adattata a posteriori.

La stabilità degli inquilini è eccezionale. Le famiglie si trasferiscono qui per le scuole e restano per tutto il ciclo scolastico: ne derivano locazioni pluriennali e un ricambio bassissimo, una proposta sostanzialmente diversa per un locatore rispetto a un quartiere di appartamenti.

La gestione della comunità da parte di Emaar è affidabile, e su un orizzonte di vent'anni vale più di quanto la maggior parte degli acquirenti metta in conto.

La questione della ristrutturazione

Una villa di Dubai di vent'anni ha di solito richiesto interventi: climatizzazione, impianto idraulico, cucine, bagni, a volte il tetto. Alcune li hanno avuti, altre no.

Una villa della fase originale non ristrutturata si vende con uno sconto sostanziale rispetto a una ristrutturata, e il divario è spesso maggiore del costo effettivo dei lavori: è qui che sta l'opportunità, se avete la propensione e l'impresa giusta.

Fate fare una perizia seria. In questa comunità più che in altre, la differenza tra due case apparentemente identiche nella stessa strada è ciò che si nasconde dietro i muri.

Posizione e accessi

Lungo la Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, a circa venticinque-trenta minuti da Downtown e a una distanza simile da Marina fuori dall'ora di punta, di più nelle ore di punta. Nessuna metropolitana, e nessuna prevista.

Quel tragitto è il prezzo da pagare. Per due decenni è stato il classico patto della villa a Dubai, spazio in cambio di chilometri in auto, ed è esattamente ciò con cui oggi competono Meydan e MBR City, offrendo case a quindici minuti dal centro.

I servizi quotidiani all'interno della comunità sono buoni; per tutto il resto i residenti vanno in auto al Mall of the Emirates, al Dubai Hills Mall o a Cityland.

Il punto di vista dell'investitore

Arabian Ranches è un mercato stabile, liquido e trainato dalle famiglie, con una domanda di locazione affidabile e rendimenti moderati. Non è il luogo in cui la crescita del capitale è più rapida: la comunità è matura e la concorrenza più recente è più vicina al centro.

L'opportunità di valore sta nelle ville non ristrutturate della fase originale, acquistate con sconto e riportate a standard.

Si addice a una famiglia che intende viverci e a un locatore di lungo periodo che vuole poco ricambio e un buon inquilino. Si addice poco a chi insegue la percentuale di rendimento o una crescita del capitale a breve termine.

Le sub-comunità della fase originale

Arabian Ranches I non è un luogo solo, ma una dozzina: Al Reem, Saheel, Mirador, Alvorada, Palmera, Savannah, Terra Nova, La Avenida e altre, ciascuna un cluster distinto con i propri tipi di casa, dimensioni dei lotti e fascia di prezzo.

Al Reem e Palmera sono la fascia più piccola e accessibile: case con tre camere da letto su lotti modesti, il prodotto di volume e il più rapido da affittare. Saheel, Mirador e Alvorada stanno in cima, con grandi ville indipendenti su lotti generosi, diverse delle quali affacciate sul campo da golf.

I prezzi tra l'una e l'altra differiscono di un multiplo, e un valore al piede quadrato per «Arabian Ranches» mescola tutto in un numero che non descrive nulla.

Davanti a un annuncio, la sub-comunità è la prima cosa da stabilire e il lotto la seconda. Il numero di camere è la meno informativa delle tre.

Il campo da golf e il community centre

L'Arabian Ranches Golf Club sorge nel cuore della fase originale, e i lotti che si affacciano su di esso hanno i premi più alti della comunità. È un vero percorso a diciotto buche con clubhouse, non un elemento decorativo.

Il community centre è probabilmente ancora più importante nella vita di tutti i giorni: un supermercato, cliniche, ristoranti, una farmacia e il commercio quotidiano che evita ai residenti di andare fino al Mall of the Emirates per un pezzo di pane.

Due scuole si trovano all'interno o nelle immediate vicinanze, ed è il singolo fattore più forte della stabilità degli inquilini della comunità.

Insieme, golf, scuole e centro spiegano perché Arabian Ranches trattiene i residenti da vent'anni mentre comunità più recenti, con specifiche migliori, hanno faticato a farlo.

La concorrenza che oggi deve affrontare

Quando Arabian Ranches fu lanciata, una casa a Dubai significava un lungo tragitto in auto, e questa era la versione migliore di quel patto. Vent'anni dopo, Meydan, MBR City, Nad Al Sheba e Dubai Hills offrono tutte case molto più vicine al centro.

Questo ha cambiato la posizione della comunità: oggi compete su maturità, dimensione del lotto e prezzo, non più sull'ubicazione.

Su tutti e tre i fronti compete bene. Qui i lotti sono più grandi che nelle comunità più recenti a prezzi comparabili, il verde è cresciuto e il prezzo al metro quadrato della casa è inferiore a quello di Dubai Hills.

Ciò che non farà più è rivalutarsi come nel suo primo decennio. Va considerata un mercato stabile, liquido e trainato dalle famiglie, con rendimenti moderati, guardando con più attenzione alle case non ristrutturate, dove il valore c'è ancora.

Le ville della fase originale hanno ormai circa vent'anni. Fate fare una perizia seria che copra climatizzazione, impianto idraulico e tetto: il divario tra una casa ristrutturata e una no è il luogo in cui stanno insieme il rischio e l'opportunità.

Approfondimenti su Arabian Ranches

Analisi scritte su temi che il canale in inglese non ha filmato.

• Arabian Ranches: dove sta il valore dopo vent'anni

  La prima comunità di ville di Emaar e il modello copiato da ogni successivo quartiere per famiglie. Tre fasi che sono tre mercati diversi, una dozzina di sub-comunità nella prima e uno sconto sulle ville non ristrutturate che vale la pena comprendere.

Domande frequenti

Qual è la differenza tra Arabian Ranches I, II e III?

Ranches I ha i lotti più grandi, il verde più maturo, il campo da golf e le case più vecchie. Ranches II è più recente e più densa, con lotti più piccoli. Ranches III è ancora più recente e composta prevalentemente da townhouse, in una fascia di prezzo più bassa. Sono tre mercati distinti.

Quanto dista Arabian Ranches da Downtown?

Circa venticinque-trenta minuti fuori dall'ora di punta lungo la Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, di più nelle ore di punta, senza accesso alla metropolitana. Quel tragitto è il compromesso abituale per avere spazio nelle comunità di ville di Dubai.

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