Arabian Ranches

Le premier quartier de villas d’Emaar : mature, établi, et l’étalon à l’aune duquel tous les quartiers familiaux ultérieurs sont mesurés.

• familles avec enfants
• aménagements paysagers arrivés à maturité
• locations longues et stables

Ce que ce quartier est vraiment

Ce qu’est Arabian Ranches

Arabian Ranches a été le premier grand quartier de villas d’Emaar, lancé au début des années 2000 en bordure de Sheikh Mohammed Bin Zayed Road. Il a défini le modèle que tous les quartiers familiaux de Dubaï ont suivi depuis : des sous-quartiers fermés, un golf, un centre communautaire, des écoles et des maisons individuelles sur de vraies parcelles.

Il compte aujourd’hui trois phases — le Ranches d’origine, Ranches II et Ranches III — réparties sur une vaste superficie, les premières phases étant désormais réellement matures. Les arbres ont poussé, les jardins se sont remplis, et le quartier a cette atmosphère posée que les nouveaux plans d’ensemble ne savent pas fabriquer.

Cette maturité fait tout son attrait et, dans les phases d’origine, elle est aussi la source de son principal problème : le parc immobilier a désormais vingt ans.

Les trois phases sont des produits différents

L’Arabian Ranches d’origine offre les plus grandes parcelles, les aménagements paysagers les plus matures, le golf et les infrastructures communautaires établies. C’est aussi là que se trouvent les maisons les plus anciennes, dont beaucoup ont besoin d’une rénovation importante ou en ont déjà fait l’objet.

Ranches II est plus récent, plus dense et construit selon un cahier des charges différent. Les parcelles sont en général plus petites et les plans plus contemporains.

Ranches III est encore plus récent et se compose surtout de maisons de ville (townhouses) plutôt que de villas individuelles, destinées à un prix d’entrée plus bas et à un autre profil d’acheteur.

Comparer un prix au pied carré entre les trois n’apprend rien d’utile. Déterminez d’abord la phase, le sous-quartier et le type de villa avant de comparer quoi que ce soit.

Pourquoi les familles continuent de le choisir

Des écoles dans le quartier, un vrai centre communautaire avec supermarché et cliniques, des parcs, le golf, et un réseau routier pensé pour les enfants plutôt qu’adapté après coup.

La stabilité des locataires est exceptionnelle. Les familles s’installent ici pour les écoles et restent le temps de la scolarité, ce qui signifie des baux de plusieurs années et un très faible taux de rotation — une proposition sensiblement différente, pour un bailleur, de celle d’un quartier d’appartements.

La gestion du quartier par Emaar est fiable, ce qui, sur vingt ans de détention, vaut plus que la plupart des acheteurs ne le comptent.

La question de la rénovation

Une villa de vingt ans à Dubaï a généralement eu besoin de travaux : climatisation, plomberie, cuisines, salles de bains, parfois la toiture. Certaines en ont bénéficié, d’autres non.

Une villa non rénovée de la phase d’origine se négocie avec une décote importante par rapport à une villa rénovée, et l’écart dépasse souvent le coût réel des travaux — c’est là que se trouve l’opportunité, si vous avez l’appétit et l’entrepreneur.

Faites réaliser une vraie expertise. Dans ce quartier plus qu’ailleurs, ce qui distingue deux maisons apparemment identiques dans la même rue, c’est ce qu’il y a derrière les murs.

Situation et accès

En bordure de Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, à environ vingt-cinq à trente minutes de Downtown et autant de Marina en dehors des heures de pointe, davantage aux heures de pointe. Pas de métro, et aucun de prévu.

Ce trajet est le prix à payer. C’était le marché habituel de la villa à Dubaï pendant deux décennies — de l’espace en échange de kilomètres au volant — et c’est précisément ce à quoi Meydan et MBR City font désormais concurrence, avec des maisons à quinze minutes du centre.

Les commodités du quotidien au sein du quartier sont bonnes ; pour tout ce qui est plus important, les résidents se rendent en voiture à Mall of the Emirates, Dubai Hills Mall ou Cityland.

Le regard de l’investisseur

Arabian Ranches est un marché stable, liquide et porté par les familles, avec une demande locative fiable et des rendements modérés. Ce n’est pas là que la plus-value progresse le plus vite — le quartier est mature et la concurrence plus récente est plus proche du centre.

L’opportunité de valeur se trouve dans les villas non rénovées de la phase d’origine, achetées avec une décote puis remises aux normes.

Il convient à une famille qui y vivra, et à un bailleur de long terme qui veut peu de rotation et un bon locataire. Il convient mal à qui court après le pourcentage de rendement ou la plus-value à court terme.

Les sous-quartiers de la phase d’origine

Arabian Ranches I n’est pas un seul endroit mais une douzaine : Al Reem, Saheel, Mirador, Alvorada, Palmera, Savannah, Terra Nova, La Avenida et d’autres, chacun étant un ensemble distinct avec ses propres types de maisons, tailles de parcelles et niveaux de prix.

Al Reem et Palmera constituent le segment le plus petit et le plus abordable — des maisons de trois chambres sur des parcelles modestes, le produit de volume et le plus rapide à louer. Saheel, Mirador et Alvorada se situent en haut de gamme, avec de grandes villas individuelles sur de vastes parcelles, plusieurs donnant sur le golf.

Les prix diffèrent de plusieurs fois d’un sous-quartier à l’autre, et un chiffre au pied carré pour « Arabian Ranches » mélange tout cela en un nombre qui ne décrit rien.

Devant une annonce, le sous-quartier est la première chose à établir et la parcelle la deuxième. Le nombre de chambres est la donnée la moins informative des trois.

Le golf et le centre communautaire

L’Arabian Ranches Golf Club se trouve au cœur de la phase d’origine, et les parcelles donnant sur le golf portent les primes les plus élevées du quartier. C’est un parcours complet de dix-huit trous avec club-house, et non un élément décoratif.

Le centre communautaire est sans doute plus important pour la vie quotidienne : un supermarché, des cliniques, des restaurants, une pharmacie et les commerces de proximité qui font que les résidents n’ont pas à se rendre à Mall of the Emirates pour une baguette de pain.

Deux écoles se trouvent dans le quartier ou juste à côté, ce qui est le facteur le plus déterminant de la stabilité des locataires.

Entre eux, le golf, les écoles et le centre expliquent pourquoi Arabian Ranches a conservé ses résidents pendant vingt ans, alors que des quartiers plus récents aux spécifications supérieures n’y sont pas parvenus.

La concurrence à laquelle il fait désormais face

Au lancement d’Arabian Ranches, une maison à Dubaï signifiait un long trajet, et c’était la meilleure version de ce marché. Vingt ans plus tard, Meydan, MBR City, Nad Al Sheba et Dubai Hills proposent tous des maisons nettement plus proches du centre.

Cela a changé la position du quartier : il fait désormais concurrence par sa maturité, la taille de ses parcelles et son prix, plutôt que par sa situation.

Il tient bien sur ces trois terrains. Les parcelles y sont plus grandes que dans les quartiers récents à prix comparable, les aménagements paysagers sont arrivés à maturité, et le prix au mètre carré de la maison est inférieur à celui de Dubai Hills.

Ce qu’il ne refera pas, c’est la revalorisation de sa première décennie. Considérez-le comme un marché stable, liquide et porté par les familles, aux rendements modérés — et regardez de plus près les maisons non rénovées, où se trouve encore la valeur.

Les villas de la phase d’origine ont aujourd’hui environ vingt ans. Faites réaliser une vraie expertise portant sur la climatisation, la plomberie et la toiture — l’écart entre une maison rénovée et une maison non rénovée est l’endroit où se logent à la fois le risque et l’opportunité.

En savoir plus sur Arabian Ranches

Analyses écrites de sujets que la chaîne anglophone n’a pas filmés.

• Arabian Ranches : où se trouve la valeur après vingt ans

  La première communauté de villas d’Emaar, et le modèle que tous les quartiers familiaux suivants ont copié. Trois phases qui sont trois marchés différents, une douzaine de sous-quartiers dans la première, et une décote sur les villas non rénovées qu’il faut comprendre.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre Arabian Ranches I, II et III ?

Ranches I offre les plus grandes parcelles, les aménagements paysagers les plus matures, le golf et les maisons les plus anciennes. Ranches II est plus récent et plus dense, avec des parcelles plus petites. Ranches III est encore plus récent et se compose surtout de maisons de ville à un prix d’entrée plus bas. Ce sont trois marchés distincts.

À quelle distance d’Downtown se trouve Arabian Ranches ?

Environ vingt-cinq à trente minutes en dehors des heures de pointe par Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, davantage aux heures de pointe, sans accès au métro. Ce trajet est le compromis habituel pour l’espace dans les quartiers de villas de Dubaï.

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