BNH Real Estate Developer

Uno sviluppatore che realizza una serie denominata Equiti in più cluster contigui di Al Furjan contemporaneamente: una scelta insolita per una piccola società, perché più progetti sotto un unico marchio permettono all'acquirente di confrontare il lavoro edificio per edificio, senza fidarsi di un solo esempio.

• Unità compatte ad Al Furjan
• Un investitore che confronta più progetti dello stesso sviluppatore
• Un budget medio, senza pagare lo status dell'indirizzo
• Non adatto a chi cerca un unico progetto di punta

La società in breve

Serie

Equiti — il nome comune di una linea di progetti: Equiti Home, Equiti Apartments, Equiti Residence, Equiti Arcade

Geografia

Al Furjan e i cluster limitrofi di Dubai

Caratteristiche di Equiti Arcade

16 piani, secondo la scheda del progetto

Caratteristiche di Equiti Home

13 piani, secondo la scheda del progetto

Altre attività

partecipazione al progetto Silicon Information Technology Tower a Dubai Silicon Oasis

Che tipo di sviluppatore è

Chi è e che cosa ha di insolito la sua strategia

BNH Real Estate Developer sta realizzando una serie di progetti con il nome comune Equiti in diversi cluster contigui di Al Furjan, il che è insolito per un piccolo sviluppatore: invece di un solo progetto di punta che porta sulle spalle l'intera reputazione dell'azienda, ha più progetti paralleli sotto un marchio riconoscibile. Ciò consente all'acquirente di confrontarli tra loro anziché fidarsi di un unico esempio, ma solo quando almeno alcuni sono stati consegnati e hanno alle spalle qualche anno di gestione.

Il nome comune di una serie è uno strumento di marketing da tenere distinto dalla reputazione provata: lo stesso marchio sul cartello non garantisce la stessa qualità costruttiva in cluster diversi, se i progetti procedono con appaltatori o budget differenti.

Al Furjan come cluster denso e competitivo

Al Furjan ha una propria stazione della metropolitana e un grande volume di offerta comparabile: qui un'unità non compete con un mercato cittadino astratto, ma con decine di unità simili raggiungibili a piedi. In un cluster così, a determinare il canone reale è la concorrenza locale, non il nome dello sviluppatore, e vale tanto per ogni progetto con marchio Equiti quanto per gli edifici vicini di altre società.

La distanza dalla metropolitana ad Al Furjan sposta in modo sensibile sia l'affitto sia il prezzo di rivendita: è la prima cosa da verificare per uno specifico edificio della serie, perché i diversi progetti Equiti possono trovarsi a distanze molto diverse dalla stazione pur portando lo stesso nome di distretto.

Che cosa offre in pratica una serie di progetti

Più edifici dello stesso sviluppatore in un unico distretto significano poter visitare di persona gli edifici della serie già consegnati e confrontare le specifiche promesse in fase di vendita con ciò che c'è oggi nelle unità: un vantaggio che non si ha comprando da uno sviluppatore con un solo progetto. È il modo più onesto per verificare la coerenza di un'azienda: la qualità è uniforme tra i diversi edifici della serie, oppure la differenza si vede a occhio nudo?

Il rovescio della medaglia è che costruire più progetti in parallelo disperde l'attenzione della direzione e il capitale su più cantieri contemporaneamente, invece di concentrarli su un solo edificio: va tenuto presente quando si valuta il ritmo dei lavori di un progetto specifico.

Un'esperienza anche nell'immobiliare commerciale

Accanto alla serie residenziale Equiti, l'azienda ha esperienza nell'immobiliare commerciale: una torre per uffici a Dubai Silicon Oasis. Ciò amplia la base di valutazione dello sviluppatore oltre un singolo segmento di mercato, anche se sviluppo commerciale e sviluppo residenziale sono discipline diverse e l'esperienza nell'una non si trasferisce automaticamente all'altra, un po' come accade con ville e torri presso altri piccoli sviluppatori.

Per l'acquirente è più un contesto aggiuntivo che una prova diretta della qualità residenziale: conviene chiedere specificamente degli edifici residenziali della serie Equiti, non del portafoglio dell'azienda nel suo insieme.

Che cosa verificare

Un elenco nominativo di elettrodomestici e impianti dell'edificio nella specifica: nella fascia media, formule come «finished» e «furnished» distinguono unità dall'aspetto simile. Gli edifici Equiti già consegnati, di persona, confrontando ciò che era stato promesso con ciò che è stato costruito. L'escrow account e la registrazione Oqood per numero del progetto specifico, non per il nome della serie nel suo complesso.

I canoni di locazione nello specifico cluster di Al Furjan dagli annunci attivi e la distanza dalla stazione della metropolitana più vicina: possono differire sensibilmente tra i vari edifici della serie, pur trovandosi sotto lo stesso nome di distretto.

Come lavoro con i suoi progetti

Per un nuovo progetto della serie Equiti comincio visitando gli edifici della serie già consegnati, se ce ne sono nel cluster che interessa al cliente: oggi è la migliore fonte di informazioni sulla qualità reale. Poi verifico l'escrow account e l'appaltatore principale del progetto specifico, perché con più edifici in costruzione in parallelo appaltatori e ritmi possono cambiare da un edificio all'altro.

Separatamente incrocio la distanza dalla metropolitana e la concorrenza reale negli affitti per l'indirizzo specifico: ad Al Furjan questo chiarisce la questione del rendimento con più precisione del nome comune della serie sul banner di vendita. Per un cliente che guarda Al Furjan per la prima volta, mostro insieme su una mappa diversi edifici della serie: visivamente possono sembrare un unico grande progetto, ma in realtà sono edifici distinti, con ritmi di costruzione diversi e distanze diverse dalla stazione.

Più progetti dello stesso sviluppatore in diversi cluster di Al Furjan offrono la rara possibilità di confrontarne il lavoro edificio per edificio, ma nessuno di questi edifici ha ancora una lunga storia di gestione: non scambiate il numero dei progetti per un track record comprovato e chiedete specificamente degli edifici consegnati, non solo di quelli in costruzione.

Domande frequenti

Conviene acquistare da BNH Real Estate Developer direttamente o tramite un broker?

Per chi acquista off-plan il prezzo è identico, perché la commissione del broker la paga lo sviluppatore. Rivolgersi direttamente a BNH Real Estate Developer non costa quindi meno, e la scelta lì si limita ai suoi progetti: non avrete un confronto con gli edifici vicini né un giudizio sincero sulle date di consegna. In caso di rivendita e cessione la commissione è quella standard: 2% più IVA.

Vale la pena acquistare da BNH Real Estate Developer?

Dipende da che cosa si compra e perché. Mi mandi il suo budget e l'obiettivo che l'immobile deve raggiungere: le dirò quali progetti di questo sviluppatore hanno senso adesso e quali io lascerei perdere.