Dubai

La vetrina del Paese e il mercato immobiliare più profondo della regione: si viene qui per la rapidità delle transazioni e per una via d'uscita chiara.

liquidità e una via d'uscita chiara
mercato degli affitti profondo
la più ampia scelta di formati

Zone di Dubai

Prezzi d'ingresso, rendimenti e disponibilità aggiornate per ogni quartiere: scegliete da dove partire.

Com'è davvero questo emirato

Che cosa distingue Dubai

Prima di tutto, la profondità del mercato. Il Land Department pubblica ogni transazione registrata, e questo cambia la meccanica dell'acquisto: il prezzo si verifica sul registro invece di fidarsi della parola del venditore. Nessun altro emirato offre dati così completi.

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In secondo luogo, la liquidità. Un immobile in un quartiere ricercato di Dubai trova un compratore in poche settimane. Negli emirati settentrionali lo stesso processo richiede mesi: non è un difetto di quei mercati, è semplicemente la loro scala naturale.

In terzo luogo, la scelta. Da un monolocale a International City a una villa su una fronda della Palm, da un ufficio accanto al DIFC a un magazzino ad Al Quoz: qualunque sia l'obiettivo, esiste un segmento consolidato con un proprio prezzo e un proprio inquilino.

Il prezzo di tutto questo è il costo d'ingresso. Dubai costa costantemente di più al piede quadrato rispetto ai vicini, ed è proprio questo divario a spingere alcuni acquirenti a guardare a Sharjah, Ajman e Ras Al Khaimah.

Come funziona il mercato

Gli stranieri acquistano all'interno di zone freehold designate, e a Dubai queste zone coprono praticamente tutto ciò che un acquirente internazionale prenderebbe in considerazione. È una differenza sostanziale rispetto ad Abu Dhabi, dove le zone disponibili sono poche.

Gli acquisti off-plan sono tutelati da un conto escrow: i pagamenti vanno su un conto di progetto e i fondi vengono rilasciati allo sviluppatore in base all'avanzamento verificato dei lavori, non a richiesta.

Non esiste alcuna imposta annuale sugli immobili né alcuna imposta sul reddito da locazione. All'acquisto si paga il 4% al Land Department più le commissioni di agenzia e di registrazione: in tutto circa il 7–8% in più sul prezzo.

L'ente regolatore è la RERA, parte del Land Department. Ogni annuncio deve riportare un permesso Trakheesi legato a quello specifico immobile, e chiedere il numero del permesso è prassi normale, non un'offesa.

A chi si adatta Dubai

A chi ha bisogno di poter uscire rapidamente da un investimento, a un prezzo verificabile.

A chi acquista per il reddito da locazione e vuole un bacino di inquilini ampio e vario, che non dipenda da un solo datore di lavoro o da un solo settore.

A chi valuta la residenza: la strada attraverso l'immobile qui è collaudata e proceduralmente chiara.

E a chi vuole avere delle opzioni. Solo a Dubai lo stesso budget produce una dozzina di proposte davvero diverse in una dozzina di quartieri diversi.

Dove Dubai perde

Sul prezzo. Un immobile finito sul mare a Ras Al Khaimah o ad Ajman costa sensibilmente meno, e per chi ha un budget fisso questo è l'argomento decisivo.

Sul ritmo. Dubai è densa, rumorosa e perennemente in costruzione. Chi cerca un ritmo più lento è meglio servito da Sharjah o da Abu Dhabi.

Sul terreno. Nelle zone migliori non restano quasi lotti non edificati, quindi i nuovi progetti si spingono sempre più lontano, e una mezz'ora di auto per raggiungere il centro sta diventando la norma.

Dubai non deve essere la risposta a ogni domanda. Deve essere il punto di riferimento con cui si misura tutto il resto.

Come scegliere il quartiere

Partite da ciò che l'immobile deve fare: generare reddito, rivalutarsi, ospitare la vostra famiglia o garantire la residenza. Ogni obiettivo indica una parte diversa della città, e queste si sovrappongono a malapena.

Poi controllate l'edificio, non solo il quartiere. Nella fascia media di Dubai la differenza di qualità all'interno dello stesso quartiere è maggiore di quella tra un quartiere e l'altro: spese condominiali, società di gestione e stato delle aree comuni incidono sul rendimento netto più dell'indirizzo.

E controllate il tragitto. Il tempo di guida nelle ore di punta è la variabile più sottovalutata in un acquisto a Dubai.

Le analisi quartiere per quartiere, con i numeri del nostro stock, si trovano nella sezione dedicata alle zone.

Off-plan o immobile finito

Due mercati che si sovrappongono a malapena convivono nella stessa città. L'off-plan è venduto dallo sviluppatore a prezzo di listino con un piano di pagamento che si estende negli anni; l'immobile finito è venduto da un proprietario a un prezzo che il registro delle transazioni può confermare. Trattativa diversa, rischio diverso, uscita diversa.

L'off-plan permette di entrare con somme minori e di ripartire il costo, ma il reddito parte solo alla consegna, e le date di consegna a Dubai si spostano. L'immobile finito rende affitto dal primo giorno, richiede l'intero importo subito e rinuncia alla rivalutazione della fase di costruzione.

La cessione (assignment), ossia rilevare il contratto off-plan di qualcun altro prima della consegna, è la terza strada, ed è lì che si trovano i veri sconti: il venditore ha bisogno di liquidità, non del prezzo di mercato. Il costo è il consenso dello sviluppatore, una commissione di trasferimento e l'eredità di un piano di pagamenti da leggere riga per riga.

La scelta fra le due non si decide con un dato di rendimento in un foglio di calcolo. Si decide in base a quando vi servono indietro i soldi. Tutto il resto ne discende.

Che cosa verificare prima dell'acconto

Il permesso Trakheesi dell'annuncio. Il numero è legato a quello specifico immobile, e la sua assenza significa che l'unità viene mostrata da chi non ha alcun diritto di mostrarla.

Le spese condominiali al piede quadrato e come si sono mosse negli ultimi anni. Nella fascia media quella sola voce decide il divario di rendimento netto fra due torri che dalla strada sembrano identiche.

Per l'off-plan, il conto escrow del progetto e la percentuale di avanzamento registrata dall'ente regolatore, non quella citata nella brochure. Per l'immobile finito, eventuali arretrati di spese condominiali del venditore: seguono l'unità.

E il NOC dello sviluppatore. Senza di esso il trasferimento non viene registrato, e ottenerlo richiede un tempo che i venditori dimenticano regolarmente di menzionare.

Dubai costa di più al piede quadrato rispetto ai vicini, e parte di quel premio è semplicemente il prezzo della liquidità. Se l'acquisto è orientato al reddito e intendete mantenerlo per anni, confrontate i numeri con gli emirati settentrionali prima di decidere.

Domande frequenti

Uno straniero può acquistare un immobile a Dubai?

A chi si adatta Dubai?

In breve: liquidità e una via d'uscita chiara, mercato degli affitti profondo, la più ampia scelta di formati. Per esteso, nella guida qui sopra: di che cosa vive l'emirato, come funziona il suo mercato e con che cosa è giusto confrontarlo. Qui non esiste una risposta universale. Reddito da locazione, rivendita e un posto in cui vivere sono tre obiettivi diversi che puntano a tre emirati diversi, quindi partite dall'obiettivo e non dal prezzo d'ingresso.

Che tipo di emirato è Dubai?

La vetrina del Paese e il mercato immobiliare più profondo della regione: si viene qui per la rapidità delle transazioni e per una via d'uscita chiara. Si estende su 4 114 km² e ospita circa 3 800 000 persone (2024). L'economia, le infrastrutture e il mercato sono trattati nel testo qui sopra.

L'acquisto a Dubai dà diritto al Golden Visa?

Sì, per un immobile di almeno 2 milioni di AED, circa 545 000 $, la soglia in vigore dal 2022. Il visto è federale e funziona in modo identico in ogni emirato: dieci anni, rinnovato finché si possiede l'immobile, con il diritto di sponsorizzare la propria famiglia. Gli immobili in emirati diversi non si sommano ai fini della soglia, e la domanda si presenta di persona.

Confrontatelo con Dubai su numeri reali

Inviatemi il vostro budget e lo scopo dell'acquisto: vi mostrerò che cosa si compra oggi a Dubai con quella cifra e dirò con franchezza quando la risposta migliore è un emirato vicino.