Dubai

Das Schaufenster des Landes und der tiefste Immobilienmarkt der Region — man kommt hierher wegen der Geschwindigkeit der Abwicklung und eines klaren Ausstiegs.

Liquidität und ein klarer Ausstieg
tiefer Mietmarkt
größte Auswahl an Objektformaten

Stadtteile in Dubai

Einstiegspreise, Renditen und aktuelles Angebot für jeden Stadtteil — wählen Sie, wo Sie beginnen möchten.

Wie dieses Emirat wirklich ist

Was Dubai auszeichnet

Erstens die Markttiefe. Das Land Department veröffentlicht jede registrierte Transaktion, und das verändert die Mechanik des Kaufs: Sie prüfen einen Preis am Register, statt dem Wort des Verkäufers zu vertrauen. Kein anderes Emirat bietet Daten in dieser Vollständigkeit.

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Zweitens die Liquidität. Eine Immobilie in einem gefragten Stadtteil Dubais findet innerhalb weniger Wochen einen Käufer. In den nördlichen Emiraten dauert derselbe Vorgang Monate — kein Mangel dieser Märkte, sondern schlicht ihre natürliche Größe.

Drittens die Auswahl. Vom Studio in International City bis zur Villa auf einem Palm-Frond, vom Büro neben dem DIFC bis zum Lager in Al Quoz: Für jeden Bedarf gibt es ein etabliertes Segment mit eigenem Preisniveau und eigenen Mietern.

Bezahlt wird das mit dem Einstiegspreis. Dubai ist pro Quadratfuß durchgehend teurer als seine Nachbarn, und genau dieser Abstand führt manche Käufer dazu, sich Sharjah, Ajman und Ras Al Khaimah anzusehen.

Wie der Markt funktioniert

Ausländer kaufen in ausgewiesenen Freehold-Zonen, und in Dubai deckt diese Auswahl praktisch alles ab, was ein internationaler Käufer überhaupt in Betracht zieht. Das ist ein grundlegender Unterschied zu Abu Dhabi, wo es nur wenige solcher Zonen gibt.

Off-plan-Käufe sind durch ein Treuhandkonto (Escrow) geschützt: Die Zahlungen gehen auf ein Projektkonto, und die Mittel werden dem Bauträger nach nachgewiesenem Baufortschritt freigegeben, nicht auf Anforderung.

Es gibt keine jährliche Grundsteuer und keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen. Beim Kauf fallen 4 % an das Land Department sowie Maklerprovision und Registrierungsgebühren an — insgesamt rund 7–8 % zusätzlich zum Preis.

Die Aufsichtsbehörde ist RERA, Teil des Land Department. Jedes Inserat muss eine Trakheesi-Genehmigung tragen, die an genau diese Immobilie gebunden ist; nach der Genehmigungsnummer zu fragen ist üblich und keine Beleidigung.

Für wen Dubai passt

Für alle, die einen Vermögenswert schnell und zu einem überprüfbaren Preis wieder verkaufen können müssen.

Für alle, die zur Mieteinnahme kaufen und einen tiefen, vielfältigen Mieterpool wollen, der nicht von einem einzigen Arbeitgeber oder einer einzigen Branche abhängt.

Für alle, die Aufenthaltstitel in Erwägung ziehen: Der Weg über Immobilien ist hier gut erprobt und verfahrenstechnisch klar.

Und für alle, die Optionen wollen. Nur in Dubai ergibt dasselbe Budget ein Dutzend wirklich unterschiedlicher Angebote in einem Dutzend verschiedener Stadtteile.

Wo Dubai verliert

Beim Preis. Fertige Immobilien am Wasser in Ras Al Khaimah oder Ajman kosten deutlich weniger, und für einen Käufer mit festem Budget ist das das entscheidende Argument.

Beim Tempo. Dubai ist dicht, laut und ständig im Bau. Wer einen ruhigeren Rhythmus sucht, ist in Sharjah oder Abu Dhabi besser aufgehoben.

Beim Land. In guten Lagen gibt es kaum noch unbebaute Grundstücke, daher rücken neue Projekte immer weiter nach außen, und eine halbe Stunde Fahrt ins Zentrum wird zum Standard.

Dubai muss nicht die Antwort auf jede Frage sein. Es muss der Maßstab sein, an dem alles andere gemessen wird.

Wie Sie einen Stadtteil auswählen

Gehen Sie davon aus, was die Immobilie leisten soll: Einkommen erzielen, im Wert steigen, Ihre Familie beherbergen oder einen Aufenthaltstitel sichern. Jede dieser Vorgaben weist auf einen anderen Teil der Stadt, und die Überschneidungen sind gering.

Prüfen Sie dann das Gebäude, nicht nur den Stadtteil. Im mittleren Dubaier Marktsegment ist die Qualitätsspanne innerhalb eines Stadtteils größer als der Abstand zwischen den Stadtteilen: Service Charge, die Hausverwaltung und der Zustand der Gemeinschaftsflächen beeinflussen die Nettorendite stärker als die Adresse.

Und prüfen Sie den Arbeitsweg. Die Fahrzeit zur Hauptverkehrszeit ist die am meisten unterschätzte Variable bei einem Kauf in Dubai.

Aufschlüsselungen nach Stadtteilen mit Zahlen aus unserem eigenen Angebot finden Sie im Bereich der Stadtteile.

Off-plan oder fertig

Zwei kaum überlappende Märkte teilen sich dieselbe Stadt. Off-plan verkauft der Bauträger zum Listenpreis mit einem Zahlungsplan, der Jahre in die Zukunft reicht; Fertigobjekte verkauft ein Eigentümer zu einem Preis, den das Transaktionsregister bestätigen kann. Andere Verhandlung, anderes Risiko, anderer Ausstieg.

Off-plan erlaubt den Einstieg mit kleineren Summen und verteilt die Kosten, doch Einnahmen gibt es erst mit der Übergabe, und Übergabetermine in Dubai verschieben sich. Fertige Objekte bringen vom ersten Tag an Miete, verlangen den vollen Betrag sofort und verzichten auf den Wertzuwachs der Bauphase.

Die Abtretung (Assignment) — die Übernahme eines fremden Off-plan-Vertrags vor der Übergabe — ist der dritte Weg, und dort liegen die echten Preisnachlässe: Der Verkäufer braucht Bargeld, nicht den Marktpreis. Der Preis dafür sind die Zustimmung des Bauträgers, eine Übertragungsgebühr und ein Zahlungsplan, den man Zeile für Zeile lesen muss.

Die Entscheidung zwischen beiden fällt nicht durch eine Renditezahl in einer Tabelle. Sie fällt danach, wann Sie das Geld zurückbenötigen. Alles Weitere ergibt sich daraus.

Was vor der Anzahlung zu prüfen ist

Die Trakheesi-Genehmigung im Inserat. Die Nummer ist an genau diese Immobilie gebunden, und ihr Fehlen bedeutet, dass die Einheit von jemandem gezeigt wird, der dazu kein Recht hat.

Die Service Charge pro Quadratfuß und wie sie sich in den vergangenen Jahren entwickelt hat. Im mittleren Segment entscheidet diese eine Zeile über den Unterschied in der Nettorendite zwischen zwei Türmen, die von der Straße aus identisch aussehen.

Bei Off-plan das Projekt-Escrow-Konto und den von der Aufsichtsbehörde erfassten Baufortschritt statt der Angabe im Prospekt. Bei Fertigobjekten etwaige Rückstände des Verkäufers bei der Service Charge — sie gehen mit der Einheit über.

Und das NOC des Bauträgers. Ohne es wird die Übertragung nicht registriert, und seine Beschaffung kostet Zeit, die Verkäufer regelmäßig zu erwähnen vergessen.

Dubai kostet pro Quadratfuß mehr als seine Nachbarn, und ein Teil dieses Aufpreises ist schlicht der Preis der Liquidität. Wenn der Kauf auf Einnahmen zielt und Sie die Immobilie über Jahre halten wollen, rechnen Sie die Zahlen gegen die nördlichen Emirate durch, bevor Sie sich entscheiden.

Häufige Fragen

Kann ein Ausländer in Dubai Immobilien kaufen?

Für wen passt Dubai?

Kurz gesagt: Liquidität und ein klarer Ausstieg, tiefer Mietmarkt, größte Auswahl an Objektformaten. Ausführlich — im Leitfaden oben: wovon das Emirat lebt, wie sein Markt funktioniert und womit es fair zu vergleichen ist. Eine allgemeingültige Antwort gibt es nicht. Mieteinnahmen, Wiederverkauf und ein Zuhause sind drei verschiedene Vorgaben, die auf drei verschiedene Emirate zeigen; beginnen Sie daher bei der Vorgabe, nicht beim Einstiegspreis.

Was für ein Emirat ist Dubai?

Das Schaufenster des Landes und der tiefste Immobilienmarkt der Region — man kommt hierher wegen der Geschwindigkeit der Abwicklung und eines klaren Ausstiegs. Es umfasst 4 114 km² und hat rund 3 800 000 Einwohner (2024). Wirtschaft, Infrastruktur und Markt behandelt der Text oben.

Berechtigt ein Kauf in Dubai zum Golden Visa?

Ja, bei einer Immobilie ab 2 Millionen AED — etwa 545 000 $, die seit 2022 geltende Schwelle. Das Visum ist bundesweit und gilt in jedem Emirat gleich: zehn Jahre, verlängert, solange Sie die Immobilie halten, mit dem Recht, Ihre Familie nachzuholen. Immobilien in verschiedenen Emiraten werden für die Schwelle nicht addiert, und der Antrag wird persönlich gestellt.

Vergleichen Sie es mit Dubai anhand echter Zahlen

Senden Sie Ihr Budget und den Zweck des Kaufs — ich zeige Ihnen, was dieses Budget in Dubai aktuell erbringt, und sage offen, wenn ein Nachbaremirat die bessere Antwort ist.