Швейцария целиком: рынок, куда иностранца пускают по квоте

Кому разрешение не нужно

Свободно покупают граждане Швейцарии; граждане стран ЕС и ЕАСТ, проживающие в стране с действующим видом на жительство; обладатели постоянного вида на жительство категории C независимо от гражданства.

Все остальные — то есть покупатель из третьей страны, не живущий в Швейцарии, — попадают под разрешительный режим целиком. Это большинство тех, кто задаёт нам вопрос про Швейцарию.

Разделение принципиальное: оно проходит не по деньгам, а по статусу, и никакая сумма его не отменяет.

Как устроен разрешительный режим

Разрешение выдаёт кантон, и не всякий: покупка курортного жилья возможна только в кантонах и общинах, официально признанных туристическими. В деловых центрах вроде Цюриха и Женевы нерезиденту курортное жильё не продадут.

Годовая квота на всю страну ограничена и распределяется между кантонами; её исчерпание означает ожидание следующего года. Закон ограничивает жилую площадь объекта и площадь участка, а также устанавливает правило одного объекта на домохозяйство — оформить второй на супруга или ребёнка не получится, считается семья.

Кантоны обычно устанавливают минимальный срок владения, в течение которого объект нельзя перепродать без веской причины. Разбор режима целиком.

Сдавать нельзя

Объект приобретается нерезидентом для собственного отдыха. Сезонная сдача в период вашего отсутствия допускается, превращение в доходный дом — нет. Это прямо отсекает арендную модель, и именно поэтому Швейцария не сравнима с остальными странами списка по доходности: у неё её просто нет.

К этому добавляется отдельное ограничение на долю вторых жилищ в общинах: там, где доля уже превышает установленный порог, новое строительство второго жилья запрещено. В популярных курортных долинах порог давно превышен.

Два ограничения складываются. Предложение почти не пополняется, существующий фонд держит цену, а выбор для покупателя оказывается очень узким.

Единственное исключение — Андерматт

Андерматт в кантоне Ури — старый гарнизонный посёлок, терявший население, под комплексное развитие которого государство предоставило особый режим: жильё внутри проекта продаётся нерезидентам без кантональной квоты и обычного разрешения.

Исключение относится к проекту, а не к региону: соседняя деревня живёт по общим правилам. И оно касается приобретения — прочие условия использования определяются швейцарским правом и правилами самого мастер-плана.

Это осознанное решение государства под конкретную задачу развития территории, а не лазейка. Как оно работает.

Три вещи, которые здесь не связаны

Собственность, право проживания и образование в Швейцарии разведены жёстче, чем где-либо ещё. Покупка жилья не даёт вида на жительство. Обучение ребёнка в школе-пансионе даёт статус ребёнку, а не родителям. А наличие статуса, в свою очередь, не даёт права свободно покупать в любом кантоне.

Планировать каждое приходится отдельно и заранее. Самая частая ошибка — считать, что одно вытекает из другого, как это устроено в ОАЭ, Греции или Португалии.

Ипотека тоже подчиняется своей логике: одобрение зависит от дохода сильнее, чем от стоимости залога, а нагрузка считается по расчётной ставке, значительно выше фактической. Низкие швейцарские ставки лёгкости кредита нерезиденту не добавляют. Как считает банк.

Кому подходит, а кому нет

Подходит тому, для кого это место, а не актив: семья, которая ездит сюда каждый год, ребёнок в школе поблизости, горизонт в десятилетия. Швейцария вознаграждает длинное владение и наказывает короткое.

Подходит как хранение стоимости в стабильной юрисдикции и валюте — при понимании, что доход объект приносить не будет и что расходы содержания в курортном мастер-плане высокие.

Не подходит тому, кто ищет доходность, ликвидность или статус. По всем трём параметрам страна отвечает отказом, причём отказом законодательным, а не рыночным.