Регистрация офф-плана в Дубае: Земельный департамент запустил Oqood 2.0 — что это меняет для покупателя

3 сентября 2026 года Земельный департамент Дубая запустил Oqood 2.0 — обновлённую версию системы, через которую регистрируются сделки с объектами на стадии строительства. Новость выглядит технической, но касается каждого, кто покупает офф-план: именно запись в Oqood, а не договор с застройщиком, делает покупателя признанным владельцем будущей квартиры до выдачи свидетельства о собственности.

Что такое Oqood и почему он важен

Oqood — промежуточный реестр Земельного департамента для недвижимости, которая ещё строится. Когда покупатель подписывает договор купли-продажи с застройщиком, сделка регистрируется в Oqood, и покупатель получает сертификат предварительной регистрации. Это документ, который:

• подтверждает, что конкретный юнит закреплён за вами и не может быть продан второй раз;
• нужен для переуступки — продать квартиру до сдачи можно только через перерегистрацию в Oqood;
• нужен банку, если объект финансируется ипотекой на стадии строительства;
• после сдачи дома конвертируется в полноценное свидетельство о праве собственности.

Договор без регистрации в Oqood — это обязательство застройщика, но не зарегистрированное право. Поэтому первое, что стоит проверить после подписания, — появилась ли сделка в реестре.

Что нового во второй версии

Oqood 2.0 собирает все этапы регистрации — требования, документы, подачу, проверку и одобрение — в один цифровой процесс. Главные изменения:

• анкета до подачи. Система задаёт вопросы о сделке и по ответам определяет, какие документы и условия нужны именно для неё, — до того, как заявка уйдёт на проверку;
• автозаполнение. Данные, которые уже есть в системе, в том числе из паспорта, подставляются сами, без повторного ввода;
• отслеживание статуса. Видно, на каком этапе заявка: на проверке, нужны дополнительные документы или одобрена;
• история действий. Каждый шаг от подачи до одобрения фиксируется, и становится видно, где именно задерживается процесс.

Размер регистрационного сбора не менялся: те же 4% от стоимости плюс фиксированные административные сборы. Меняется скорость и предсказуемость, а не цена.

Что это значит на практике

Самая частая проблема старой схемы — возвраты на доработку. Застройщик или покупатель подавал комплект, через несколько дней выяснялось, что не хватает документа, и отсчёт начинался заново. Анкета до подачи должна отсекать такие случаи. Для покупателя это прежде всего ускоряет две операции: первичную регистрацию после покупки и перерегистрацию при переуступке, где задержка напрямую стоит денег — покупатель на вторичном офф-плане не готов ждать.

Oqood 2.0 продолжает цифровую перестройку первичного рынка. Ранее департамент объединил управление проектами, регистрацию сделок и эскроу-счета в одной платформе — об этом мы писали в материале про Initial Registration Platform. Когда реестр, эскроу и регистрация сделок живут в одной системе, у регулятора в реальном времени видно, сколько юнитов продано, сколько денег на счёте и как идёт стройка.

Одно ограничение стоит помнить: быстрая регистрация не делает переуступку ликвидной. Спрос на вторичный офф-план зависит от проекта, цены и процента готовности, а не от удобства портала. Почему большинство таких лотов не находят покупателя, мы разбирали в материале «Переуступка: почему восемь-девять объектов из десяти не продаются».

Когда дом сдаётся, запись в Oqood превращается в свидетельство о собственности, а перед этим предстоит приёмка квартиры. Что проверять на ней, — в разборе «Приёмка квартиры у застройщика: почему это не формальность».