Al Hamra Real Estate Development

Główny deweloper, który wokół pola golfowego zbudował cały odcinek wybrzeża Ras Al Khaimah — i w odróżnieniu od wielu kurortowych master planów firma ta jest właścicielem części infrastruktury hotelowej otaczającej jej własne domy, w tym obiektów zarządzanych przez Waldorf Astoria i The Ritz-Carlton.

• Dom nad wodą obok pola golfowego
• Kurortowy styl życia, a nie tylko inwestycja
• Inwestorzy ceniący bliskość hoteli renomowanych marek
• Kupujący akceptujący rynek mniejszy niż dubajski

Firma w skrócie

Rok założenia

2003

Kierownictwo

Benoy Kurien, Group CEO

Aktywa hotelowe

Waldorf Astoria Ras Al Khaimah, The Ritz-Carlton Ras Al Khaimah Al Hamra Beach, Al Hamra Village Hotel, w budowie Sofitel

Portfolio

Al Hamra Village, Al Hamra Waterfront, Al Hamra Golf Club, Falcon Island, centra handlowe Manar Mall i Al Hamra Mall

Jakim deweloperem jest ta firma

Kim są

Al Hamra Real Estate Development powstała na początku lat 2000. z zamiarem przekształcenia jednego odcinka wybrzeża Ras Al Khaimah w kompletny kierunek kurortowy — nie pojedyncze domy, lecz dzielnicę z własnym nabrzeżem, polem golfowym, centrami handlowymi i siecią hoteli o międzynarodowym standardzie. Grupą kieruje obecnie Group CEO Benoy Kurien, a pod jego przywództwem pozostaje największym nazwiskiem na mapie deweloperskiej tego emiratu obok RAK Properties.

O wyjątkowości Al Hamra stanowi pionowa integracja produktu kurortowego: firma nie tylko sprzedaje mieszkania obok cudzej infrastruktury, lecz sama posiada jej część, w tym hotele zarządzane przez Waldorf Astoria i The Ritz-Carlton. Deweloper będący jednocześnie operatorem hoteli nie jest w Dubaju i na północy Emiratów zjawiskiem częstym i zasadniczo zmienia sposób oceny jego projektów mieszkaniowych.

Co budują

Flagowy master plan to Al Hamra Village, zabudowany willami i apartamentami wokół pola Al Hamra Golf Club i własnego nabrzeża, Al Hamra Waterfront, z restauracjami i kawiarniami. W pobliżu leży Falcon Island, bardziej kompaktowy projekt willi i domów szeregowych nad wodą, oraz dwa centra handlowe, Manar Mall i Al Hamra Mall, obsługujące całą dzielnicę, a nie tylko mieszkańców jednego kompleksu.

Portfolio hotelowe to osobna, lecz ściśle powiązana część biznesu: Waldorf Astoria Ras Al Khaimah, The Ritz-Carlton Ras Al Khaimah Al Hamra Beach i Al Hamra Village Hotel już działają, a Sofitel Ras Al Khaimah Beach Resort jest w budowie. Dla pobliskich kwartałów mieszkaniowych to nie broszurowy ozdobnik, lecz realna infrastruktura hotelowa o międzynarodowym standardzie w zasięgu spaceru.

Co daje pionowa integracja

Gdy deweloper mieszkaniowy jest też właścicielem sąsiednich hoteli, utrzymanie wspólnych terenów i jakość kurortowego otoczenia nie zależą od dobrej woli zewnętrznego operatora — firma ma bezpośredni interes w utrzymaniu standardu, bo od niego zależy wartość jej własnych aktywów hotelowych, a nie tylko cen mieszkań. To strukturalna przewaga nad projektami, w których mieszkania sprzedaje jeden deweloper, a hotelem zarządza zupełnie niepowiązana firma.

Ta sama struktura ma drugą stronę: reputacja kwartału mieszkaniowego jest związana z reputacją marki hotelowej ściślej niż w zwykłym projekcie. Zmiana zarządu w jednym z hoteli czy spadek poziomu obsługi odbija się na całym kierunku, w tym na cenie i atrakcyjności najmu pobliskich budynków mieszkalnych — ryzyko warte uwagi właśnie dlatego, że to powiązanie jest niezwykle bliskie.

Czym różni się rynek Ras Al Khaimah

Podobnie jak RAK Properties, Al Hamra nie ma w tym emiracie bezpośredniego konkurenta o porównywalnej skali, a cenę trzeba porównywać z ogólnym poziomem nieruchomości kurortowych na tym wybrzeżu, a nie z sąsiednim deweloperem. Rynek jest mniejszy niż dubajski: mniej zarejestrowanych transakcji do porównania, mniej kupujących przy wyjściu, a w konsekwencji dłuższy oczekiwany czas sprzedaży.

Równoważy to fakt, że format kurortowy Al Hamra Village należy do najbardziej dojrzałych w emiracie: dzielnica była rozbudowywana przez wiele lat, a jej infrastruktura w większości już działa, zamiast powstawać równolegle ze sprzedażą, jak w nowszych projektach na pobliskich terenach odzyskanych z morza.

Co sprawdzić

Prawa mieszkańców do obiektów hotelowych i pola golfowego — na piśmie, a nie na podstawie słów agenta na oglądaniu: bliskość nie oznacza automatycznie dostępu. Osobna kwestia warta wyjaśnienia przed podpisaniem to podział kosztów wspólnych terenów między kwartały mieszkaniowe a działalność hotelową, zwłaszcza w kompleksach fizycznie przylegających do hotelu.

Historia opłat serwisowych i fundusz rezerwowy dla oddanych lokali, rachunek escrow i numer rejestracyjny projektu dla off-plan — standardowa kontrola, która nie różni się tu od żadnego innego dewelopera, niezależnie od skali firmy. Warto też ustalić, które fazy master planu pozostają niezabudowane i jak mają się do Państwa budynku.

Jak pracuję z tym deweloperem

Dla klientów szukających kurortowego stylu życia, a nie samej stopy zwrotu, Al Hamra Village jest często moją pierwszą rekomendacją właśnie ze względu na pionową integrację — rzadką okazję zamieszkania w kwartale, w którym utrzymanie i standard obsługi opiera się na własnym biznesie hotelowym dewelopera, a nie na zleconej umowie. Dla klientów nastawionych głównie na zysk równie otwarcie mówię o dłuższym horyzoncie wyjścia typowym dla rynku Ras Al Khaimah jako całości.

Przy konkretnych lokalach analizuję zarejestrowane transakcje w Al Hamra Village i Falcon Island, sięgające kilku lat wstecz — jest tam dość historii, by oprzeć się na danych, a nie na prognozie, co odróżnia dojrzałe kwartały firmy od wielu nowszych projektów gdzie indziej w emiracie.

Al Hamra to główny deweloper całego kierunku, a nie budowniczy pojedynczego kompleksu mieszkaniowego, co oznacza, że jakość konkretnego budynku w Al Hamra Village trzeba sprawdzać osobno, niezależnie od skali i reputacji grupy jako całości. Firma jest jednocześnie deweloperem mieszkaniowym i właścicielem sąsiedniej infrastruktury hotelowej — wygodnie dla kupującego, ale nie automatycznie: prawa mieszkańców do obiektów hotelowych i pola golfowego są określone w osobnych dokumentach i należy je zabezpieczyć na piśmie, a nie zakładać na podstawie bliskości. Ras Al Khaimah to rynek mniejszy niż Dubaj — należy założyć dłuższy horyzont odsprzedaży i mniej bezpośrednich porównań przy wycenie.

Najczęstsze pytania

Czy są rabaty na nieruchomości Al Hamra Real Estate Development?

Obecnie baza zawiera 14 lokali tego dewelopera z ceną poniżej rynkowej, przy czym najgłębsza obniżka wynosi 36 %. Rabat pochodzi od sprzedającego na rynku wtórnym lub przy cesji, a nie od dewelopera: ma on własny powód, by szybko wyjść z inwestycji. Wysokość obniżki wylicza algorytm względem porównywalnych nieruchomości, a nie wpisuje jej ręcznie broker.

Czy Al Hamra Real Estate Development to wiarygodny deweloper?

Rok założenia: 2003. Zrealizowane: Al Hamra Village, Al Hamra Waterfront, Al Hamra Golf Club, Falcon Island, centra handlowe Manar Mall i Al Hamra Mall. Al Hamra Real Estate Development należy sprawdzać w otwartym rejestrze Departamentu Ziemi, a nie w materiałach marketingowych: status licencji, postęp budowy każdego projektu i zarejestrowany rachunek escrow są tam dostępne. Płatności za off-plan trafiają na ten rachunek pod nadzorem RERA i docierają do dewelopera dopiero po potwierdzeniu kolejnych etapów budowy. Pełny dossier znajduje się wyżej na stronie.

Jakie projekty buduje Al Hamra Real Estate Development?

Nasz katalog zawiera 1 projekt tego dewelopera, z paszportem budynku: liczba pięter, lokali, termin przekazania, struktura sypialni. Lista znajduje się na tej stronie. Pod każdym projektem widnieją lokale dostępne w sprzedaży, jeśli takie są.

Czy kupować od Al Hamra Real Estate Development bezpośrednio, czy przez brokera?

Pod względem kosztów nie ma różnicy: przy off-plan broker otrzymuje wynagrodzenie od Al Hamra Real Estate Development, a nie od Państwa, więc telefon do biura sprzedaży nic nie oszczędza. Różni się natomiast perspektywa — zespół sprzedaży dewelopera sprzedaje wyłącznie własne budynki i nie wspomni, że ten sam lokal obok kosztuje mniej ani że ten projekt zostanie przekazany później. Przy odsprzedaży i cesji prowizja wynosi standardowe 2 % plus VAT.

Czy warto kupić od Al Hamra Real Estate Development

To zależy od tego, co Państwo kupują i po co. Proszę przesłać budżet i zadanie, które inwestycja ma spełnić — powiem, które projekty tego dewelopera mają dziś sens, a które bym ominął.