Al Hamra Real Estate Development

Кто это

Al Hamra — не совсем обычный застройщик. Это компания, которая построила целый район и осталась им управлять: девелопмент, гостиницы, торговый центр, поле для гольфа и марина принадлежат одной группе. Для покупателя это означает вещь, которую редко удаётся получить в новостройке, — предсказуемость среды. Инфраструктура вокруг дома не «планируется к вводу», она работает и работает давно, потому что её владелец и продавец квартиры — одно лицо, и бросить её на полпути ему невыгодно.

Рас-эль-Хайма долго была эмиратом, куда ездили на выходные, а не покупали. Al Hamra Village — то, что превратило часть этой поездки в постоянное проживание: около четырёх тысяч домов, сложившийся набор жильцов, школы и магазины в пешей доступности. Когда сегодня говорят о буме Рас-эль-Хаймы вокруг будущего казино на Al Marjan Island, стоит помнить, что жилая среда в эмирате существовала за пятнадцать лет до этой новости, и построила её эта компания.

Что строит

Основной массив — Al Hamra Village: виллы и таунхаусы вдоль каналов и поля для гольфа, квартирные корпуса Royal Breeze и Marina Apartments, отдельная линия у воды Al Hamra Waterfront. Это застройка нулевых и десятых годов, полностью сданная и заселённая, с понятной историей перепродаж и понятной арендной ставкой.

Falcon Island — то, что компания строит в последние годы: отдельный остров внутри посёлка на 502 дома, от таунхауса до виллы на семь спален, с собственным пляжем и причалами. Это уже другой ценовой сегмент и другой покупатель, но внутри той же управляемой среды.

Aila Homes — самая доступная из текущих линий: двести сблокированных таунхаусов на три и четыре спальни. Bayti Homes стоит упомянуть отдельно не из-за размера, а из-за сертификата LEED — это был первый жилой проект вилл в ОАЭ, получивший его, и компания с тех пор держит энергоэффективность как часть позиционирования, а не как строчку в буклете.

За пределами собственного посёлка Al Hamra строит Bab Al Bahr Residences на Al Marjan Island — пятьсот девять квартир в трёх корпусах. Это выход на соседнюю площадку, где сейчас сосредоточен весь спекулятивный интерес эмирата.

Как это живёт

Главное отличие Al Hamra Village от новых проектов эмирата — здесь уже понятно, что получится, потому что уже получилось. Дома стоят по пятнадцать лет, ландшафт вырос, поле для гольфа работает, магазины не пустуют. Риск «купил в комьюнити, а комьюнити не случилось» здесь снят — за него уже заплатили те, кто покупал в 2007 году.

Обратная сторона — возраст. Ранние корпуса Al Hamra Village построены по стандартам своего времени: планировки просторнее нынешних, но инженерия старше, а отделка в непереоборудованных квартирах выглядит соответственно. Смотреть надо конкретный дом и конкретный этаж, а не проект целиком; разброс состояния внутри одного посёлка здесь больше, чем в любом дубайском комплексе-ровеснике.

Арендатор в Рас-эль-Хайме другой, чем в Дубае. Годовая аренда здесь тише и дешевле, зато посуточная сдача отдыхающим работает лучше — эмират живёт туризмом, а посёлок стоит на пляже с отелями и гольфом. Считать доходность надо по той модели, которую вы реально собираетесь применять, а не по средней по эмирату: разница между этими двумя сценариями здесь больше, чем разница между районами.

Что проверять перед сделкой

Зона собственности. Фрихолд в Рас-эль-Хайме существует не везде, а в отведённых зонах, и регистрация идёт через земельный департамент эмирата, а не через дубайский DLD. Дубайский опыт здесь помогает мало: процедура, реестр и сроки свои. Формулировку в договоре и запись в реестре надо смотреть до задатка.

Сервисный сбор. Посёлок содержит поле для гольфа, марину, пляжи и охрану периметра, и это стоит денег. Тариф на первый год в презентации и фактический тариф на пятый — разные числа. Просите историю за два-три года по конкретному дому.

Возраст и история корпуса. В застройке, которой пятнадцать лет, важнее не имя застройщика, а что делали с домом всё это время: менялись ли чиллеры, как содержится фасад, нет ли открытых споров ассоциации собственников. Всё это выясняется у управляющей компании, и, поскольку она принадлежит тому же владельцу, ответы получить проще, чем обычно.