Al Hamra Real Estate Development

Il master developer che ha costruito un intero tratto della costa di Ras Al Khaimah attorno a un campo da golf e che, a differenza di molti masterplan turistici, possiede parte delle infrastrutture alberghiere che circondano le proprie case, tra cui strutture gestite da Waldorf Astoria e The Ritz-Carlton.

• Una casa sul mare accanto a un campo da golf
• Uno stile di vita da resort, non solo un investimento
• Investitori che apprezzano la vicinanza di hotel di marchi prestigiosi
• Acquirenti a proprio agio con un mercato più piccolo di quello di Dubai

L'azienda in breve

Fondazione

2003

Vertici

Benoy Kurien, Group CEO

Asset alberghieri

Waldorf Astoria Ras Al Khaimah, The Ritz-Carlton Ras Al Khaimah Al Hamra Beach, Al Hamra Village Hotel, un Sofitel in costruzione

Portafoglio

Al Hamra Village, Al Hamra Waterfront, Al Hamra Golf Club, Falcon Island, i centri commerciali Manar Mall e Al Hamra Mall

Che tipo di sviluppatore è

Chi sono

Al Hamra Real Estate Development è stata fondata all'inizio degli anni Duemila con l'obiettivo di trasformare un tratto della costa di Ras Al Khaimah in una destinazione turistica completa: non case isolate, ma un distretto con lungomare, campo da golf, centri commerciali e una rete di hotel di standard internazionale. Il gruppo è oggi guidato dal Group CEO Benoy Kurien e, sotto la sua direzione, resta il nome più grande sulla mappa dello sviluppo di questo emirato insieme a RAK Properties.

Ciò che distingue Al Hamra è l'integrazione verticale del prodotto resort: l'azienda non si limita a vendere abitazioni accanto alle infrastrutture di qualcun altro, ma ne possiede in parte essa stessa, compresi hotel gestiti da Waldorf Astoria e The Ritz-Carlton. Uno sviluppatore che è al tempo stesso operatore alberghiero non è così comune a Dubai e negli emirati settentrionali, e cambia radicalmente il modo in cui vanno valutati i suoi progetti residenziali.

Che cosa costruiscono

Il masterplan di punta è Al Hamra Village, realizzato con ville e appartamenti attorno al campo del Al Hamra Golf Club e al proprio lungomare, Al Hamra Waterfront, costellato di ristoranti e caffè. Poco distante si trova Falcon Island, un progetto più raccolto di ville e townhouse sull'acqua, oltre a due centri commerciali, Manar Mall e Al Hamra Mall, al servizio dell'intero distretto e non solo dei residenti di un singolo complesso.

Il portafoglio alberghiero è una parte distinta ma strettamente collegata dell'attività: Waldorf Astoria Ras Al Khaimah, The Ritz-Carlton Ras Al Khaimah Al Hamra Beach e Al Hamra Village Hotel sono già operativi, mentre il Sofitel Ras Al Khaimah Beach Resort è in costruzione. Per i quartieri residenziali vicini non è un orpello da brochure: è un'infrastruttura alberghiera reale, di standard internazionale, a distanza pedonale.

Che cosa offre l'integrazione verticale

Quando uno sviluppatore residenziale possiede anche gli hotel vicini, la manutenzione delle aree comuni e la qualità dell'ambiente resort non dipendono dalla buona volontà di un operatore terzo: l'azienda ha un interesse diretto a mantenere lo standard, perché da esso dipende il valore dei propri asset alberghieri, non solo i prezzi degli appartamenti. È un vantaggio strutturale rispetto ai progetti in cui le abitazioni sono vendute da uno sviluppatore e l'hotel è gestito da un'azienda del tutto estranea.

La stessa struttura ha un rovescio della medaglia: la reputazione di un quartiere residenziale è legata alla reputazione del marchio alberghiero più strettamente che in un progetto ordinario. Un cambio di gestione in uno degli hotel, o una variazione del livello di servizio, si riflette sull'intera area, compresi il prezzo e l'attrattiva per l'affitto degli edifici residenziali vicini: un rischio da tenere presente proprio perché il legame è insolitamente stretto.

Che cosa distingue il mercato di Ras Al Khaimah

Come RAK Properties, Al Hamra non ha un concorrente diretto di scala comparabile in questo emirato, e il prezzo va confrontato con il livello generale degli immobili turistici di questa costa e non con quello di uno sviluppatore vicino. Il mercato è più piccolo di quello di Dubai: meno transazioni registrate con cui confrontarsi, meno acquirenti in uscita e, di conseguenza, tempi di vendita attesi più lunghi.

A ciò si contrappone il fatto che il formato resort di Al Hamra Village è tra i più maturi dell'emirato: il distretto è stato realizzato nel corso di molti anni e le sue infrastrutture sono in gran parte già in funzione, anziché in costruzione parallelamente alle vendite, come nei progetti più recenti sui terreni bonificati vicini.

Che cosa verificare

I diritti dei residenti sulle strutture dell'hotel e sul campo da golf, per iscritto e non secondo quanto dice l'agente durante la visita: la vicinanza non significa automaticamente accesso. Come vengono ripartiti i costi delle aree comuni tra i quartieri residenziali e l'attività alberghiera è una questione a parte, da chiarire prima della firma, soprattutto per i complessi fisicamente adiacenti a un hotel.

Lo storico delle service charge e il fondo di riserva per le unità completate, l'escrow account e il numero di registrazione del progetto per l'off-plan: una verifica standard che non differisce da quella di qualsiasi altro sviluppatore, a prescindere dalle dimensioni dell'azienda. Occorre inoltre confermare quali fasi del masterplan non sono ancora state realizzate e come si collocano rispetto al proprio edificio.

Come lavoro con questo sviluppatore

Per i clienti che cercano uno stile di vita da resort e non solo il rendimento, Al Hamra Village è spesso la mia prima raccomandazione proprio per l'integrazione verticale: una rara occasione di vivere in un quartiere in cui manutenzione e standard di servizio sono garantiti dall'attività alberghiera dello stesso sviluppatore e non da un contratto esternalizzato. Per i clienti interessati soprattutto al rendimento, sono altrettanto diretto sull'orizzonte di uscita più lungo, tipico del mercato di Ras Al Khaimah nel suo complesso.

Sulle singole unità estraggo le transazioni registrate in Al Hamra Village e a Falcon Island in particolare, risalendo a diversi anni fa: lo storico è sufficiente per basarsi sui dati anziché su una previsione, e questo distingue i quartieri maturi dell'azienda da molti progetti più recenti altrove nell'emirato.

Al Hamra è il master developer di un'intera area e non il costruttore di un singolo complesso residenziale, il che significa che la qualità di uno specifico edificio all'interno di Al Hamra Village va verificata a sé, separatamente dalla scala e dalla reputazione del gruppo nel suo insieme. L'azienda è al tempo stesso sviluppatore residenziale e proprietaria dell'infrastruttura alberghiera vicina: comodo per l'acquirente, ma non automatico, perché l'accesso dei residenti alle strutture dell'hotel e al campo da golf è disciplinato in documenti separati e va garantito per iscritto, non dato per scontato in base alla vicinanza. Ras Al Khaimah è un mercato più piccolo di Dubai: occorre prevedere un orizzonte di rivendita più lungo e meno comparabili diretti per la valutazione.

Domande frequenti

Ci sono sconti sugli immobili di Al Hamra Real Estate Development?

Al momento la base contiene 14 lotti di questo sviluppatore con prezzo inferiore al mercato, con lo sconto massimo del 36 %. Lo sconto viene dal venditore in una rivendita o in una cessione, non dallo sviluppatore: ha una propria ragione per uscire in fretta. L'entità del ribasso è calcolata da un algoritmo rispetto a immobili comparabili, non inserita a mano da un broker.

Al Hamra Real Estate Development è uno sviluppatore affidabile?

Fondazione: 2003. Realizzazioni: Al Hamra Village, Al Hamra Waterfront, Al Hamra Golf Club, Falcon Island, i centri commerciali Manar Mall e Al Hamra Mall. Verifichi Al Hamra Real Estate Development nel registro pubblico del Land Department, non nel materiale di marketing: lo stato della licenza, l'avanzamento dei lavori per ciascun progetto e l'escrow account registrato si trovano lì. I pagamenti off-plan confluiscono in tale escrow sotto la supervisione della RERA e arrivano allo sviluppatore solo a fronte di tappe di costruzione verificate. Il dossier completo è più in alto nella pagina.

Quali progetti sta costruendo Al Hamra Real Estate Development?

Il nostro catalogo comprende 1 progetto di questo sviluppatore, con la scheda dell'edificio: piani, numero di unità, data di consegna, composizione per numero di camere. L'elenco è in questa pagina. Sotto ciascun progetto si trovano i lotti in vendita, dove ce ne sono.

Conviene comprare da Al Hamra Real Estate Development direttamente o tramite un broker?

Dal punto di vista del denaro non c'è differenza: nell'off-plan il broker è pagato da Al Hamra Real Estate Development, non da lei, quindi telefonare direttamente all'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. Ciò che cambia è il punto di vista: il team vendite dello sviluppatore vende solo i propri edifici e non dirà che la stessa unità costa meno nell'edificio accanto o che questo progetto viene consegnato più tardi. Nella rivendita e nella cessione la commissione è quella consueta del 2 % più IVA.

Vale la pena acquistare Al Hamra Real Estate Development

Dipende da che cosa si compra e perché. Mi invii il budget e lo scopo che l'acquisto deve assolvere: le dirò quali progetti di questo sviluppatore hanno senso oggi e quali eviterei.