Condor Developers

Wykonawca budowlany, który przez prawie cztery dekady budował dla innych deweloperów na Bliskim Wschodzie i w Azji Południowej, a niedawno uruchomił własną markę mieszkaniową: ukończona wieża w Dubai Marina i jedna w budowie w Jumeirah Village Triangle.

1 projekt tego dewelopera w katalogu. Obecnie żadna z jego nieruchomości nie znajduje się w ofercie z obniżonymi cenami — poniżej podajemy oferty z sąsiedztwa.

• Lokal zbudowany przez wykonawcę, a nie odsprzedawany przez niego
• Dubai Marina bez marży za głośną markę
• Kupujący, dla których ważna jest energooszczędna specyfikacja
• Inwestorzy, którzy potrafią ocenić dorobek wykonawczy, a nie sprzedażowy

Firma w skrócie

Początki

firma powstała w latach 1980. w Dubaju jako przedsiębiorstwo budowlane Condor Building Contracting LLC, założone przez inżyniera V. Sivaprasada

Portfolio wykonawcze

ponad 400 zrealizowanych projektów na Bliskim Wschodzie i w Azji Południowej w roli generalnego wykonawcy dla innych deweloperów

Nagrody

Premier Construction Group Award miasta Dubaj w latach 2004 i 2006

Deklaracja ekologiczna

firma podaje, że jeden z budynków, które realizowała na zlecenie, był pierwszym obiektem z certyfikatem LEED Platinum na Bliskim Wschodzie

W naszym katalogu

Marina Star w Dubai Marina (oddany) oraz Sonate Residences w Jumeirah Village Triangle (w budowie)

Zasięg

oprócz działalności w Dubaju — oddział budowlany w Thiruvananthapuram w Indiach

Jakim deweloperem jest ta firma?

Najpierw wykonawca, potem deweloper

Condor nie zaczynał jako deweloper. Przez dziesięciolecia budował szpitale, hotele i wieżowce mieszkalne na zlecenie innych firm, w ramach ich inwestycji na Bliskim Wschodzie i w Azji Południowej, bez własnego banku gruntów i bez sprzedaży mieszkań pod własną nazwą. To zupełnie inny biznes niż deweloper, który kupuje grunt, projektuje koncepcję i zatrudnia zewnętrznego wykonawcę — Condor był dotąd wykonawcą po drugiej stronie tej relacji.

Dopiero w ostatnich latach firma zaczęła wprowadzać na rynek własne projekty mieszkaniowe pod swoją marką. Dla kupującego ma to dwie strony: firma naprawdę wie, ile kosztuje budowa i ile faktycznie trwa, bo to jej podstawowa działalność od dziesięcioleci. Z drugiej strony nie ma jeszcze długiej historii sprzedaży, marketingu i relacji z nabywcami off-plan, jaką zbudowali deweloperzy sprzedający mieszkania od dawna.

Co faktycznie zmienia własny dział wykonawczy?

Deweloper budujący przez własny pion budowlany, zamiast zlecać całość kontraktu na zewnątrz, ma zwykle mniej szczebli podwykonawstwa między rysunkiem a ścianą — i mniej okazji do wzajemnego zrzucania winy przez dewelopera i wykonawcę, gdy coś pójdzie źle, bo to ta sama firma. Samo w sobie nie jest to gwarancją jakości, ale to strukturalny powód, by zapytać wprost, czy firma ma własny pion budowlany, zamiast oceniać ją po nazwie na tablicy przy budowie.

Druga strona medalu: firma wyrosła z działalności wykonawczej ma często mniej dopracowany dział sprzedaży i obsługę posprzedażową niż deweloperzy znani przede wszystkim ze sprzedaży — ta część biznesu jest w Condorze młodsza niż część budowlana. Warto to uczciwie rozważyć: udowodnioną mocną stroną jest tu budowa, a nie biuro sprzedaży czy infolinia dla kupujących.

Co firma zbudowała pod własną nazwą?

W Dubai Marina firma oddała wieżę mieszkalną z kompaktowymi lokalami — typowy produkt dla dzielnicy, w której popyt koncentruje się na kawalerkach i mieszkaniach z jedną sypialnią przeznaczonych pod wynajem, a nie na dużych układach rodzinnych. To nie flagowy obiekt ani punkt orientacyjny okolicy, lecz zwykły wieżowiec oddalony od promenady, co widać zarówno w cenie wejścia, jak i w profilu przyciąganych najemców.

W Jumeirah Village Triangle powstaje druga wieża, w dzielnicy o zupełnie innym charakterze: młodszej, położonej dalej od wody, o spokojniejszym tempie wzrostu cen i z grupą nabywców, wśród których przeważają osoby kupujące na własny użytek, a nie pod wynajem krótkoterminowy. Dwa projekty w dzielnicach o tak różnych profilach sugerują, że firma wciąż szuka swojej niszy, zamiast powtarzać jedną formułę jak wąsko wyspecjalizowani deweloperzy.

Wątek efektywności energetycznej

Firma podkreśla doświadczenie w budownictwie energooszczędnym i powołuje się na budynek z certyfikatem LEED Platinum wśród obiektów zrealizowanych dla zewnętrznych klientów. W budynku mieszkalnym nie jest to abstrakcyjna deklaracja zrównoważonego rozwoju, lecz konkretna pozycja w rachunku kupującego: dobre przeszklenie, izolacja i sprawne chłodzenie obniżają rachunki za prąd i opłaty serwisowe przez lata, a różnica kumuluje się bardziej, niż się na pierwszy rzut oka wydaje.

Praktyczne zastrzeżenie: nie należy traktować ogólnej reputacji wykonawczej firmy jako faktu dotyczącego konkretnej nieruchomości. Certyfikat otrzymuje budynek, a nie deweloper w ogóle, dlatego w przypadku konkretnego projektu, który Państwo rozważają, warto poprosić o dokładną ocenę i dokument, na którym się opiera, zamiast polegać na ogólnej renomie firmy.

Co sprawdzić przy krótkiej historii dewelopera?

Po pierwsze, rachunek powierniczy (escrow) i rejestrację projektu, jak przy każdym zakupie off-plan w Dubaju — krótka historia dewelopera to powód, by sprawdzać je dokładniej, a nie mniej starannie. Po drugie, rzeczywisty postęp budowy względem opublikowanego harmonogramu: ponieważ pion budowlany jest tu własny, widać go naprawdę na placu budowy, a nie tylko z opowieści działu sprzedaży.

Po trzecie, porównanie ceny z sąsiednimi budynkami w tym samym wieku i w tej samej dzielnicy, a nie z nazwą dewelopera. Marka bez długiej historii sprzedaży zwykle nie niesie premii za nazwę, co może działać na korzyść kupującego, jeśli jakość wykonania dorówna dorobkowi wykonawczemu stojącemu za firmą.

Jak pracuję z tym deweloperem

Ponieważ historia dewelopera jest krótsza niż u większych nazw w tej dzielnicy, patrzę poza materiały marketingowe na fakty: czy co najmniej jedna wieża została oddana w deklarowanym terminie i jak naprawdę wygląda drugi plac budowy podczas wizyty. Marina Star ten test już przeszła, co zmienia rozmowę o drugim projekcie z „nieznany deweloper” na „deweloper z jednym potwierdzonym wynikiem”.

Co do ceny, porównuję ją z podobnymi budynkami w tym samym wieku i w tej samej odległości od wody lub parku, a nie z marką dewelopera — tam leży realne pole do negocjacji młodego dewelopera, a nie w nazwie.

Dorobek wykonawczy jest realny i długi; dorobek deweloperski pod własną marką jest krótki — firma zaczęła sprzedawać mieszkania pod własną nazwą dopiero niedawno i do oceny jest jedna oddana wieża, a nie dekada przekazań kluczy. Czterdzieści lat budowania dla marek innych firm to nie ta sama miara co kilka lat sprzedaży pod własną, i nie należy ich mylić. Warto zapytać konkretnie o daty i historię projektów mieszkaniowych sprzedawanych pod nazwą Condor, a nie o portfolio wykonawcze z broszury.

Najczęstsze pytania

Jakie projekty buduje Condor Developers?

Powyżej na tej stronie: 1 projekt Condor Developers z naszego katalogu, każdy z paszportem obejmującym liczbę pięter, lokali, termin przekazania i liczbę sypialni. Oferty sprzedaży, jeśli są, znajdują się bezpośrednio pod projektem.

Czy kupować od Condor Developers bezpośrednio, czy przez brokera?

Pod względem pieniędzy nie ma różnicy: przy off-plan broker jest opłacany przez Condor Developers, a nie przez Państwa, więc telefon prosto do biura sprzedaży niczego nie oszczędza. Różni się perspektywa — zespół sprzedaży dewelopera sprzedaje tylko własne budynki i nie wspomni, że ten sam lokal obok kosztuje mniej lub że ten projekt zostanie oddany później. Przy odsprzedaży i cesji prowizja wynosi standardowo 2 % plus VAT.

Czy warto kupować od Condor Developers

Odpowiedź zależy od celu. Proszę przesłać budżet i cel — omówię, które projekty Condor Developers warto teraz rozważyć, a które bym pominął.