Iman Developers

Jeden z najbardziej płodnych deweloperów w JVC: od kilku lat firma konsekwentnie oddaje niskie budynki pod marką serii, głównie linii Oxford, i podjęła jedną próbę awansu z masowego budownictwa do rezydencji z marką — z płytkami zaprojektowanymi przez Versace.

• Inwestor w najem w JVC, który szuka dewelopera z dużą liczbą oddanych, porównywalnych budynków
• Nabywca, który chce porównać kilka projektów z tej samej serii przed wyborem
• Ktoś, kto chce wypróbować płytki marki Versace w cenie poniżej prawdziwego segmentu premium
• Nie dla nabywcy szukającego architektonicznie wyjątkowego, niemasowego projektu

Firma w skrócie

Rok założenia

2016

Założyciel i CEO

Ismail Marfani

Główne dzielnice

Jumeirah Village Circle, Arjan, Dubai Hills

Seria Oxford

Oxford 212, Oxford Terraces, Oxford Gardens, 10 Oxford i inne projekty w JVC

Projekt z marką

One Sky Park — pierwsza rezydencja z marką tej firmy w JVC, z płytkami Versace Ceramics

Pozostałe projekty w katalogu

One Park Central, 113 Residences (Al Sufouh 2), Sierra (Motor City)

Jakim deweloperem jest ta firma

Kim są: seryjny deweloper niskiej zabudowy w JVC

Iman Developers założył Ismail Marfani, założyciel i CEO, a firma od początku skupiła się na jednym formacie: niskich budynkach mieszkalnych w Jumeirah Village Circle oraz w sąsiednich rozwijających się dzielnicach — Arjan i Dubai Hills. W niecałą dekadę firma oddała zauważalną liczbę projektów, w większości zgrupowanych pod nazwą serii Oxford — Oxford 212, Oxford Terraces, Oxford Gardens, 10 Oxford i inne.

Taka strategia — nie jeden sztandarowy obiekt, lecz powtarzalna linia podobnie sformatowanych budynków — jest typowa dla deweloperów celujących w inwestorów w najem, a nie w nabywców szukających unikalnej architektury: im bardziej przewidywalny i ustandaryzowany produkt, tym łatwiej deweloperowi skalować budowę, a inwestorowi porównywać rentowność między projektami w tej samej serii.

Seria Oxford: co daje powtarzalność

Wiele projektów pod wspólną nazwą Oxford w tej samej dzielnicy daje nabywcy coś rzadkiego u małego dewelopera: możliwość porównania, jak firma zachowywała się w kilku podobnych cyklach budowy z rzędu, a nie tylko w jednym. Jeśli wcześniejsze budynki serii zostały oddane na czas, a opłaty serwisowe utrzymują się w rozsądnych granicach, jest to znacznie pewniejszy sygnał niż pojedynczy oddany projekt innego dewelopera o podobnej wielkości.

Odwrotną stroną tej powtarzalności jest jednolitość architektury i układów: budynki serii Oxford konkurują głównie ze sobą oraz z dziesiątkami podobnych sąsiednich projektów o tego samego najemcę w JVC, a niczym wyjątkowym nie wyróżniają się na tle dzielnicy.

One Sky Park: próba wyjścia poza format masowy

One Sky Park to pierwszy projekt firmy z marką w JVC, w którym wnętrzne płytki zaprojektował włoski dom Versace Ceramics. To świadoma próba awansu ponad standardowy produkt serii Oxford: partnerstwo z rozpoznawalną marką designerską dodaje projektowi premię cenową i opowieść marketingową, a jednocześnie pozostaje w przedziale cenowym znacznie dostępniejszym niż prawdziwy segment luksusowy Dubaju.

Nabywca powinien rozumieć różnicę między licencjonowanym elementem wykończenia — jak płytki konkretnej marki — a pełną rezydencją z marką i zarządzaniem na poziomie hotelowym: tutaj mamy do czynienia z pierwszym, więc nie należy oczekiwać usług na poziomie hotelowym pod nazwą Versace.

Co oznacza praca niemal wyłącznie w JVC

Jumeirah Village Circle to najgęstszy klaster najmu średniego segmentu w Dubaju, gdzie setki niemal identycznych mieszkań konkuruje o tego samego najemcę. Na takim rynku nazwa dewelopera odgrywa zauważalnie mniejszą rolę niż w prestiżowych dzielnicach: najemca patrzy najpierw na cenę, opłatę serwisową i efektywność układu, a nie na markę firmy, która zbudowała budynek.

Dla inwestora oznacza to, że konkretny projekt Iman Developers należy oceniać nie po ogólnej reputacji firmy, lecz tymi samymi miarami co każdy inny budynek w JVC: aktualnymi stawkami najmu z pobliskich ogłoszeń, historią opłat serwisowych już oddanych budynków w serii i faktycznym obłożeniem po pierwszym roku od przekazania.

Dla kogo jest ta oferta

Iman Developers jest dla inwestora nastawionego na rentowność w JVC i sąsiednich dzielnicach, który ceni możliwość porównania kilku projektów w ramach tej samej serii przed zakupem. Jest też dla kogoś, kto chce spróbować wykończenia z marką — płytek Versace — w cenie znacznie niższej niż prawdziwa rezydencja luksusowa. Nie jest dla nabywcy szukającego architektonicznie wyjątkowego budynku ani gotowego zapłacić premię za prestiż lokalizacji: portfolio firmy opiera się na skali i powtarzalności, a nie na ekskluzywności.

Firma działa niemal wyłącznie w przesyconym podażą segmencie niskiej zabudowy w JVC i sąsiednich dzielnicach — Arjan, Dubai Hills — gdzie dziesiątki deweloperów sprzedają podobnie sformatowane kawalerki oraz mieszkania jedno- i dwupokojowe. Na takim rynku nazwa dewelopera znaczy znacznie mniej niż konkretne liczby: opłata serwisowa, efektywność układu i faktyczna stawka najmu w dzielnicy, a nie nazwa serii czy wzmianka o płytkach Versace w łazience. Zanim zaufają Państwo deklarowanej rentowności, należy zestawić ją z aktualnymi ogłoszeniami najmu w już oddanych projektach firmy o tym samym formacie w okolicy.

Najczęstsze pytania

Czy nieruchomości Iman Developers są dostępne z rabatem?

Obecnie w bazie znajdują się 3 lokale tego dewelopera w cenie poniżej rynkowej, przy czym największa obniżka wynosi 8 %. To nie jest promocja Iman Developers: ceny poniżej rynkowych pochodzą od prywatnych sprzedawców na rynku wtórnym lub przy cesji, którzy potrzebują szybkiego wyjścia. Wysokość rabatu ustala algorytm względem porównywalnych nieruchomości; żaden broker nie wpisuje jej ręcznie.

Czy Iman Developers to wiarygodny deweloper?

Rok założenia: 2016. Liczy się rejestr Land Department, a nie broszura: widnieją w nim licencja, postęp prac w każdym projekcie w procentach oraz rachunek escrow. Przy off-plan pieniądze nabywcy trafiają na ten rachunek pod nadzorem RERA i są wypłacane w miarę weryfikacji etapów budowy. Pełne zestawienie znajduje się w opisie powyżej.

Jakie projekty buduje Iman Developers?

Katalog serwisu obejmuje 4 projekty Iman Developers, każdy z paszportem budynku — liczba kondygnacji, lokali, termin przekazania i struktura sypialni. Są one wymienione powyżej, a blok „Gdzie budują” pokazuje dzielnice z największą liczbą jego lokali. Lokale dostępne w sprzedaży pojawiają się bezpośrednio pod swoim projektem.

Czy kupować od Iman Developers bezpośrednio, czy przez brokera?

Pod względem pieniędzy nie ma różnicy: przy off-plan brokerowi płaci Iman Developers, a nie Państwo, więc telefon prosto do biura sprzedaży nic nie oszczędza. Różni się natomiast perspektywa — zespół sprzedaży dewelopera sprzedaje wyłącznie własne budynki i nie wspomni, że ten sam lokal obok kosztuje mniej ani że ten projekt zostanie przekazany później. Przy odsprzedaży i cesji prowizja wynosi standardowe 2 % plus VAT.

Czy warto kupować od Iman Developers

To zależy od tego, co Państwo kupują i po co. Proszę opisać budżet i cel — wskażę, które budynki tego dewelopera mają dziś uzasadnienie, a które lepiej zostawić.